无锡金星睦邻中心地块定位与发展建议

1谨呈：深圳海岸地产无锡金星睦邻中心地块市场分析与项目定位报告2报告思路5、产品研究4、客户分析2、市场背景1、目标梳理6、产品价值提升7、典型案例8、对本案的启发3、项目分析3企业品牌目标项目销售目标1、快速：明年下半年面市，开盘热销，快速回笼资金。2、高价：跻身区域同类项目价格第一阵营，实现项目价值最大化。1、打造无锡房地产市场的精品，提升企业品牌价值；2、立足深圳，剑指无锡，初步实现公司的长三角战略，实现可持续性发展。12战略目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。4项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）规划容积率：A地块4.0，公寓式酒店用地C地块2.6，高档居住小区用地区域楼盘都属于无锡CBD区域的中高端楼盘，项目开发方向为高品质商住楼盘，以目前成熟的区域市场为基础，实现价值最大化避开预计的2008年下半年与2009年上半年的淡市环境，把握好项目开发节奏，争取2009年下半年能寻找到市场良好契机，从而启动销售•所在区域市场供给量巨大•地块由两块梯形土地构成•高品质商住楼盘开发方向•把握开发周期与开发节奏，避免淡市推盘5项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越•无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。•苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。•发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡国土规划局区位环境6苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性•苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都市圈资料来源：无锡国土规划局区位环境7无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城•太湖广场板块区域布局了高端的城市综合体商业项目,是政府倾力打造的城市高端服务业产业群，将建成融行政中心、商务中心、金融中心、经济中心四位为一体的无锡新城市ＣＢＤ•滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区•蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。资料来源：无锡国土规划局太湖广场CBD板块城市规划8城市地位升级加快，功能更加完善，对周边地区的吸聚与辐射作用加强无锡市“十一五”规划富民和谐四大名城五大中心实现突破人均GDP10000美元的关口目标（按常住人口测算），较“十五”翻番着力产业结构、建设布局、人居环境的优化打造最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设“山水名城”特色强化，城市化进程加快，人均财富迅速增长2007年长三角16市比较：人均可支配收入方面，无锡以20898元位列第七，同比增长14.9%，列长三角地区第七位城市走向9201.82235.35304.56410.06513.57713.63735.04520.98748.151282.461548.231853.092312.62706.442.583.184.213.783.613.243.68050010001500200025003000200120022003200420052006200700.511.522.533.544.5销售面积万平方米施工面积万平方米施工面积/销售面积全市总人口（单位：万人）435.9438.58442.54447.19452.84457.8461.744204254304354404454504554604652001200220032004200520062007城镇居民人均可支配收入（单位：元）94549988116471358816005181892089805000100001500020000250002001200220032004200520062007市场背景2004年到2006年无锡房地产市场供需比呈现缓和趋势，但2007年市场趋热，导致供应量又急剧加大。连年施工面积大幅增加，供应放量；销售面积增长较为平稳，05、06年的宏观调控对消费需求影响不大；成交价格持续走高。全市总人口平稳增长，2007年城镇居民人均可支配收入跨越3000美元大关。无锡近年商品房成交价格走势（单元：元/平方米）26003154392345384818492601000200030004000500060002002200320042005200620071007年无锡各行政区域土地成交统计列表行政区域北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区成交宗数7912101411成交面积(㎡)657071128186650222252237634258649864435923成交均价(万/亩)36315241477114718925408年土地供应计划列表行政区域北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区计划供应面积(万平方米)6023060806080802004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍,说明2007年投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成交量价持续攀升的利好消息。尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在土地方面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。土地供应11价格快速上涨的主要原因有:•第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属于长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大,多种原因促进了市场对房地产的需求。•第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡2007年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。07年及以前120平米以上大面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平米的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。•第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。•第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,是一种行业带动和促进。2007楼市无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年增加121.69万平米,增幅达25%。成交价格较06年增长8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约1000元/平米(不含经济适用住房)。1235.121.742.142.737.645.345.442.356.964.559.550.1640.114.0828.0826.733030.5629.4821.2626.1450734765433049025241545149185368542854725477568964756045554562780204060801001202007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月01000200030004000500060007000供应量万平方米成交量万平方米均价元/平方米1.71.31.51.20.91.22.61.2411.836.6073.7373.341.0071.311.02231.21.562.753528653165167554352795414833276337985703571627621913781388414895505101520252007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月010002000300040005000600070008000900010000供应量万平方米成交量万平方米均价元/平方米2007年-2008年无锡市每月整体市场量价走势图市场走势2007年-2008年南长区住宅商品房平均月量价走势图新政出台后，成交量2008年明显走低，5、6月小幅反弹后持续探底2007年底住宅均价达到最高，之后量价齐跌,5月和9月有小幅反弹13①随着国家宏观调控的不断加强,无锡楼市受到的冲击力度也较大,表现在08年上半年成交面积同比07年上半年下降26%,环比07年下半年下降42%。②精装修房的市场供给量倍数增加,在一定程度上带动了市场价格的上涨,08年上半年成交均价6007元/平米,同比去年同期上涨24%,环比去年下半年上涨17%。07年供销两旺的市场惯性延续到08年楼市,更多的表现在房价上涨;此外,宏观调控初期,大部分房地产开发商对市场乐观的预期并没有太大改变,这也是价格上涨的原因之一。①07年无锡楼市成交价格基本呈直线上涨趋势,而08年上半年成交价格则呈曲线上涨趋势，这说明无锡楼市已经受到宏观政策的影响而悄然变化。②08年上半年无锡楼市月均成交2313套,较上年同期下降41%,月度数量变化幅度较大;月均成交29万平米,较去年同期下降36%,自2月份起呈曲线上升趋势。③往年9-10月份是每年成交量最多的时候,其次是3-5月份。08年上半年无锡楼市成交量表现出的趋势不同于以往规律,2-4月份楼市处于低迷的成交状态,成交面积低于26万平米,5-6月开始复苏,尽管不及去年同期,但总算保持在32万平米以上。2008年上半年交易总量概述08年上半年2008年上半年成交量价趋势14①与去年不同的是新区成交量比例减少,惠山区和滨湖区成交比例增加。上半年,仅惠山和滨湖成交量比例可达锡城楼市总量的55%以上,而06-07年占比较大的新区,上半年仅有15%左右的市场份额。②结合年初对土地储备量的统计,滨湖区土地储备占比达32%,这说明滨湖区将引领无锡楼市发展的新方向。①成交的各业态中,住宅所占比例达75%左右,办公成交比例依然较少，商业成交比例较去年第四季度增加10个百分点。②研究表明,对于行情的变化,长三角比珠三角要迟滞一段时间。本轮调控再次验证了这个结论,在去年底珠三角房地产发生较大变化之后约一个季度时间,无锡楼市对住宅的投资需求极速下降,与去年第四季度相比,住宅成交量有较大的降幅,达11个百分点。③相对来说,办公、商业等经营性产品的投资价值凸显了出来,成交量、价平稳发展。随着经济的不断发展及城市综合吸引力的不断增强,办公、商业潜在的市场需求巨大,2008年上半年业态成交分析2008年上半年区域成交分析08年上半年15红星路太湖大道太湖广场京杭大运河本案项目分析项目地域图金星大厦加油站项目地块好美家红星路16从销售力上：使本项目成为无锡有创新亮点的热销楼盘；从价格上：从产品结构、营销概念上突破现有市场的价格瓶颈，加速回笼资金速度；从竞争上：塑造项目自身竞争力，实现与热点区域项目的产品产异化和营销差异化。本项目地块现状为垃圾场，形象和风水上都暂不被看好，消费者会有心理障碍存在；项目处于已经急速发展、区域价值被大力挖掘的市场。按照目前的常规发展