AFP考试重点难点整理

房产规划1.租房或购房的决策A.购房越划算：a.通货膨胀率上升b.房价成长率上升c.房租成长率上升B.租房越划算a.贷款利率上升b.房屋折旧率上升c.房屋维护成本上升2.租购房比较方法——年成本法A.租房年成本=押金×机会成本+年租金B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅3.租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本）A.租房净现值影响因素a.押金越高，租房净现值越低b.年租金越高，租房净现值越低B.购房净现值影响因素a.房屋维护成本越高，购房净现值越低b.房屋折旧率越高，购房净现值越低c.未来房价越高，购房净现值越高4.期房合理价期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值5.房地产估价方法A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润B.收益法：房价=净房租/收益率（适合商铺、写字楼的估价）C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数（适合住宅的估价）教育金规划1.教育金规划的必要性A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划2.子女教育金负担比率的计算教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入3.教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高FV=0PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入n=毕业后可工作的年限PMT=毕业前后的薪资年差异4.子女教育金规划工具A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭信用管理1.信用控制指标A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点）a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高）最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度最大信用贷款额度=收入×贷款倍数最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限C.理性信用额度理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限2.杠杆投资的净值报酬率净值报酬率=（投资收入—借款利息）/自有资金财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金债务管理1.住房净值贷款（循环贷）A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还B.不限制借款用途，可用于投资或消费C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息2.倒按揭（以房养老）A.适合退休后有房但没有收入的老人B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金额不随房价的变动而变动C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权3.抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户）A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷B.可抵利存款账户中的资金可以动用C.应计利息=（贷款余额—可抵利账户余额）×利率4.气球贷A.以低利率、长期限计算月供B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期货币时间价值与计算器的应用1.货币时间价值的基本概念A.FV=PV×（1+r）^tB.货币时间价值五个功能键a.终值（FV）b.现值（PV）c.利率（i）d.期限（n）e.年金（PMT）PAYMENT2.普通年金A.普通年金（期末）期末年金：收入、房贷利息支出、储蓄B.普通年金（期初）期初年金：房租、费用、支出C.PV（期初）=PV（期末）×（1+r）FV（期初）=FV（期末）×（1+r）3.加拿大按揭A.期末年金，B.利率按题目利率不变C.P/Ypaymentperyear例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12）D.C/Ycompoundperyear例如：按季度计息（4）银行按月计息（12）4.永续年金A.PV=A/RB.增长型永续年金：PV=A/（r-g）5.净现值NPV与内部报酬率IRRA.NPV〉0，表明项目可行B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要报酬率C.IRR〉必要收益率，表明项目可行6.名义年利率与有效年利率A.EAR=(1+R/M)^M-1B.按年复利时，有效年利率=名义年利率C.复利期间越小（年→季→月），有效年利率越大D.m无穷大时，即使是连续复利，有效年利率也不是无穷大7.等额本息与等额本金的比较A.等额本息：每期还款总额相同B.等额本金：每期还款本金相同，每期还款总额逐渐减少C.还款首期：等额本息利息=等额本金利息续期：等额本息利息〉等额本金利息利息总额：等额本息利息〉等额本金利息8.寿险保额计算A.遗嘱需要法（用理赔金保障遗属以后生活）保额=遗属一生支出现值+贷款余额—已有生息资产B.生命价值法（净收入弥补法，用理赔金弥补收入下降的负面影响）保额=个人工作收入现值—个人工作支出现值家庭财务报表与预算编制1.资产负债表的编制（资产—负债=净资产）资产负债A.流动性资产（现金、活期存款）A.消费性负债（信用卡消费，消费贷款）B.投资性资产B.投资性负债a.定期存款a.金融投资借款b.基金、股票、债券、黄金投资b.投资性房款房贷c.投资性房产d.保单的现金价值e.三险一金（除失业保险外）个人账户金额C.自用性资产C.自用性负债a.自用汽车a.汽车贷款b.自用住房b.自用住房房贷3.负债比率=负债÷资产借贷流动率=消费性负债÷流动性资产融资比率=投资性负债÷投资性房产自用贷款成数=自用性负债÷自用性资产4.收入支出储蓄表（现金基础）储蓄=收入—支出收入=工作收入+理财收入a.工作收入：工资、奖金、兼职收入b.理财收入：房租收入、利息收入、红利、已实现的资本利得支出=工作支出+理财支出a.工作支出：费用支出、房租支出b.理财支出：借款利息、房贷利息、保障性保费（定期寿险、意外险、财产险、失业险）工作收入—工作支出=工作储蓄理财收入—理财支出=理财储蓄5.财务自由度=年理财收入÷年总支出6.净值增长率=储蓄÷期初净值=（工作储蓄+理财储蓄）÷（期初资产—期初负债）7.固定储蓄和自由储蓄A.固定储蓄：a.房贷还款的现金部分（利息属于理财支出）b.基金定投c.保障性保费d.养老、医疗、住房公积金进入个人账户部分B.自由储蓄=储蓄—固定储蓄=收入—支出—固定储蓄C.自由储蓄率=自由储蓄÷税后收入（指标越高，生活越富裕）8现金流量表净现金流量=现金流入—现金流出A.生活现金流量a.流入：工作收入流出：生活支出B.投资现金流量a.流入：投资收益、资本利得、投资赎回b.流出：新增投资B.借贷现金流量a.流入：接入本金b.流出：利息支出、还款本金9.所得税及三险一金的记账A.所得税：收入的减项或费用B.失业保险：理财支出C.养老、医疗、住房公积金：储蓄或投资性资产10.保费记账A.保障性保费：理财支出（定期寿险、意外险、失业险）B.储蓄型保费：储蓄或投资性资产（年金保险、养老金、投资性保单）C.终身寿险：a.自然保费：理财支出b.现金价值：储蓄或投资性资产D.保险贷款：负债E.保险赔款：转移收入11.可支配收入=税前收入—三险一金—个人所得税12.收支平衡点收入=（固定负担+每月应储蓄）/工作收入结余比率工作收入结余比率=（工作收入—与工作有关税费）/工作收入13.安全边际率=（收入—收支平衡点收入）/收入投资环境1.投资工具概览（积累型）类型投资工具特点现金及其等价物短期存款、国债券，货币市场基金、CD存单、短期融资券、央行票据用于满足经济需要、日常开支周转债券中长期存款、债券满足当期收入和资金积累基金单位投资信托、ETF、LOF获取平均收益股票普通股、优先股、存托凭证用于资本增值的需要衍生金融工具期权、期货、远期、互换风险高、个人参与低实物投资房地产投资信托、房地产、黄金流动性差、维护成本高实业投资生产型企业、矿山流动性差、能创造社会财富2.交易指令A.止损指令：用于控制损失的自动卖出指令（融资，买空时需要）B.限购指令：用于控制损失的自动买入指令（融券，卖空时需要）C.市价指令：按当前市价交易D.限价指令：a.限价买入指令：不高于指定价格买入b.限价卖出指令：不低于指定价格卖出3.做市商和经纪商的比较（做市商成交原则：客户吃亏原则）a.做市商为市场提供了流动性，而经纪商不提供流动性b.做市商获得价差收入，经纪商获得佣金c.做市商承担市场风险，经纪商不承担市场风险风险与风险管理1.风险分类：纯粹风险和投机风险2.风险产生的过程：A.风险暴露B.风险因素：对事故的发生与否或损失大小有影响的各种因素C.风险事故D.损失:a.直接损失：直接的财产损失和人员伤亡b.间接损失：导致的营业中断和客户流失3.风险因素A.道德风险：投保中，故意隐瞒、故意使风险扩大B.心里风险：投保中，侥幸心理、忽视风险C.逆选择：投保前，按照对已有利进行选择4.风险管理的基本过程A.风险识别：熟悉流程、查看账务、实地考察、了解记录B.风险评估：预测事故发生概率，影响分析C.对策选择D.实施、监控与调整：制度革新、流程再造、培训与沟通5.风险管理对策A.风险规避：高频高损B.风险自留：低损C.风险控制：a.风险预防：事前预防，减低发生概率b.风险抑制：事中抑制，降低事故损失D.风险转移：a.合同转移b.保险转移保险基本原理1.投保方的义务A.告知义务a.若不重要，可不告知b.故意隐瞒，不赔，不退保险费c.过失隐瞒，不赔，退保险费d.合同成立超过2年，即使投保方未履行告知义务，保险公司也必须赔偿B.保证义务a.投保方违反保证义务，保险公司即可解除合同，不承担责任b.违反保证义务，不赔，不退保险费c.违反保证义务中，人寿保险除外，不赔，退保险费C.如实报损：保险公司对虚报部分不赔2.保险人义务A.如实说明a.对注意事项须进行提示b.对免责条款进行明确说明，否则该条款无效B.弃权和禁止发言：保险人一旦放弃其权利，之后不许再主张3.代位追偿权：不适合意外伤害险、寿险，适合财产险、补充性医疗保险4.定值保险A.投保时约定保险价值和保额，且保险价值=保额B.赔偿金额=保额×赔偿比例5.不定值保险A.投保时只约定保额，不约定保险价值，发生事故时查看保额和保险价值B.足额投保：保额≥保险价值，按实际损失赔偿C.不足额投保：保额〈保险价值，按比例赔偿赔偿金额=损失×（保额/保险价值）6.重复保险A.投保人与2个或以上保险公司签订保险合同且a.同一保险标的、同一保险事故、同一保险利益b.保险总和超过保险价值B.保险人比例分摊原则各保险人赔偿金额=损失×（保额/保险总和）7.保险合同当事人、关系人与受益人A.当事人：投保人、保险人，投保人享有保单内的现金价值和分红B.关系人：被保险人、受益人，寿险中被保险人不能为死亡保险金的受益人被保险人和受益人享有保险金请求权C.受益人：a.被保险人、投保人指定受益人，受益人变更须被保险人同意b.变更时，需书面通知保险公司，保险公司出具批单8.保险金的给付对象（避债）A.保险有受益人的，向受益人支付保险金（有受益人时，保险金不作为被保险人的遗产，不需要偿还债务）B.保险没有指定受益人，受益人先于被保险人死亡（二者同时死亡推定受益人先死），受益人放弃收益权的，保险作为被保险人遗产，需优先偿还债务9.合同成立、生效、解除和终止A.合同成立：投保人提出保险要求，保险人承保，合同成立，但合同成立不一定生效B.合同生效：a.需交费首期保费（最重要）b.采取书面形式c.当事人亲笔签名，寿险要有被保险人亲笔签字d.采用格式条款签订的合同中，排除投保人、被保险人或受益人依法享有的权利的条款无效，但合同有效C.合同解除：（货运合同开始后，双发都不得解除合同）投保人可以随意解除合同，但保险人一般不可以解除合同，除非：a.投保人违反告知义务b.投保人违法保证义务c.约定条件发生变化（财产转让等）d.特殊条件（保险合同效力中止2年以后）D.合同终止：合同期限届满，保