星河物业未来发展战略的设想建议

目录前言______________________________________________________________1第一章相关形势与发展趋势分析______________________________________3一、城镇化_______________________________________________________3二、劳动力市场___________________________________________________5三、新科学新技术_________________________________________________7第二章行业发展趋势_______________________________________________10一、物业企业基本特点____________________________________________10二、物业公司经营模式类型分析____________________________________14三、物业管理规模发展放缓________________________________________19第三章星河物业目前的状况与特点___________________________________20一、星河物业基本状况____________________________________________20二、星河物业目前的定位分析______________________________________21三、星河物业运营能力与支持体系__________________________________23第四章战略选择与布局_____________________________________________25一、战略选择与经营发展模式建议__________________________________25二、战略布局____________________________________________________27第五章战略举措构想_______________________________________________29一、成立专业公司________________________________________________29二、市场化______________________________________________________29二、科技化______________________________________________________29四、成立研究发展部门____________________________________________30五、优化人员结构________________________________________________30六、几个转变____________________________________________________31结语_____________________________________________________________36第01页前言前言30年前，物业管理还只是大门口传达室有一个退休老大爷的模式。随着经济的快速发展和城市建设的日新月异，物业管理因大批新建住宅、房地产综合开发崛起和房地产管理体制的改革加快而生，物业管理成为了房地产行业的重要组成部分，也成为了房地产业的一个亮丽卖点，成为了一个房地产含金量的标志。随着城镇化率的不断提高，物业服务管理的品牌作用将快速地由一线城市向二线城市、三线城市渗入，原来对物业管理服务不注重的二、三线城市也将因房地产市场的白热化竞争也将物业管理服务质量成为购房置业的重要因素。但是，物业管理在现有体制下和人们的观念中还是属于半计划经济半市场经济模式，物业管理费几乎没有价格弹性，受通货膨胀、人口红利消失等因素影响，物业服务行业传统业务的盈利空间一再被压缩，部分物业服务还在提供违背市场经济规律的超值服务。由于盈利空间的压缩，直接导致物业服务从业人员素质、员工满意度等直线下滑，员工满意的下滑又传导至客户满意度，形成了一个非良性循环。当然，很多物业公司也在寻求各种渠道，向各个方向突围，如彩生活的社区经济经营模式、万科的产业链条经营模式、长城的成本优势竞争模式等等，不一而足。星河物业则是典型的战略服务经营模式，就是从属于地产开发的发展战略而形成物业的经营模式，我们15年来的使命就是“全随着近年的新发展、新动向，物管行业也迎来了新的契机。依托互联网平台，打造优质生活集成服务，形成新的利润增长点，也已成为星河物业的发展方向。物业公司要把引进先进模式、提升服务品质、扩宽服务内容作为下一步工作的重中之重。星河的至诚服务是根本，良好盈利并不是当前重点，而是将来的方向要求。——姚惠琼总裁第02页前言面服务集团，为地产开发保驾护航”。推开窗，外面已是百花齐放、万马争鸣，我们是否需要改变经营模式，该如何从系统上、从顶层设计上考虑星河物业的发展，目前已然是我们必须面对的一个重要课题。第03页第一章相关形势与发展趋势分析第一章相关形势与发展趋势分析作为物业管理行业，宏观层面相关程度较高的方面主要包括城镇化发展、劳动力供给、新科学新技术发展和行业状况等，通过对这些方面的分析，可以引出物业公司向何处去、做什么事的问题。一、城镇化房屋建筑是物业管理的重要载体，研究物业发展避不开地产、绕不过城镇化。目前，根据国家统计局的数据，中国的城市人口已经从78年的1.72亿人增长到2013年的7.31亿人，城市化率从1978年的17.9%增加到了2013年的53.37%，在过去的35年里，每年的城市化率都在提高。绝大部分经济学家预测，到2020年，中国将迈入高收入国家，以这样的增长趋势，我国的城市化率在未来十年、二十年内会持续增长，向着58%、65%的方向去发展。第04页第一章相关形势与发展趋势分析李克强总理在去年的中华总工会代表大会上发表了一个讲话，被称之为“克强经济学”，在这个克强经济学的讲话中，他阐述了城镇化与农业生产规模化、集约化的关系，可以见，中国政府对城镇化的态度还是倾向于以母鸡带小鸡的格局，即小城镇与大城市发展并存。第05页第一章相关形势与发展趋势分析根据这些数据来看，相对发达国家80%的城镇化率，中国的路还很长，但可以看出，地产和物业的发展前景虽然广阔，但是城镇化的增速在放缓、格局将由集中转向分散。由此物业行业在管规模将缓慢增长，分散的城镇布局也不利于物业管理的规模化。物业管理的存在基础就是物业，房地产增速放缓走入下行通道之时，我们要深入思考物业公司的未来发展。二、劳动力市场•1、总劳动力供给市场状况2004年以来，劳动力供给市场就悄然发生了改变，到2010年，劳工荒开始大面积爆发。在此同时，大学生就业率却呈下降趋势，至此，劳动力供给市场开始迈入结构性短缺，中国进入了劳动经济学上的“刘易斯拐点”。劳动力供给市场的变化，意味着知本红利时代到来，意味着物业管理服务企业必须突破劳动密集型特点，向高端服务和综合服务发展。•2、物业行业人力资源状况物业服务管理行业目前仍处于劳动密集型的初级发展阶段。中国物业管理协会在2008年5月份发布的《物业管理行业生存状况调查报告》中显示：截止2007年底，被调查的4600家企业中，共有77.2万名从业人员，具有研究生及以上学历的占总人数第06页第一章相关形势与发展趋势分析的0.21%，本科生占4.33%，大专生占11.60%，中专生占19.12%，高中及以下学历占64.74%。被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的占管理人员总数的5.56%，中级职称人员占26.96%，初级职称人员占24.56%，无技术职称人员占42.92%。另外，截止2013年12月31日，全国物业从业人员612.3万人，物业管理师只有43919人，占比为0.7%.其中深圳的人力资源差况数据如下。一级二级三级三级（暂定）研究生以上0.2%0.6%0.5%1.0%本科学历5.1%6.6%6.9%9.8%大专学历13.6%14.2%12.4%14.2%中级及以上职称3.4%1.7%1.7%6.6%物业管理师0.9%0.9%1.0%0.8%作为物业管理的前沿城市，深圳的人力资源状况比全国情况略好，数据显示了物业服务管理行业人力资源结构不合理，从业人员专业技术力量非常薄弱，难以适应物业服务业务对职称和技术的需求。物业行业整体从业素质还有非常大的提升空间。行业总体人力资源不佳的同时，人才流失高企、管理人才稀缺。据不完全统计物业服务管理行业保安人员流动比例始终居高不下，平均年流动率约60%，深圳约为40%。而高级人才方面，从2000年以来，企业高层领导、优秀中层管理人员、工程人员的流失率达30%。我们知道，合理的人力资源流动能提高企业人力资源市第07页第一章相关形势与发展趋势分析场价值并促进人力资源的合理配置和优化。然而目前，物业管理行业人力资源的流动性过大，严重影响了行业的发展。造成这种非良性流动最普遍的原因，主要来自于从业人员对于薪酬有着新的要求在原岗位难以得到满足，另一方面来自于寻求新的发展空间；这就使得在行业内常常看到企业与企业之间，上至高层、下至基层，人员流动性较大。对于单个从业人员而言，通过这种跳槽可能得到了新的发展空间；对于企业来说，则扰乱了自身人力资源发展规划的合理搭建；而从整个行业的角度来看，这种流动虽然表面上无非是企业与企业之间人员的此消彼长，但背后所带来的深层次隐患是人力资源的失控——使得行业至于内耗的盲区失去了提升与发展的凝聚力与环境。总体分析，物业管理行业的人力资源发展过程中长期处于亚健康的状态，凸显了诸多的问题，具体表现在从业人员素质整体偏低、人力资源结构不合理、人才流失高企。因此，综上对物业管理行业人力资源发展存在问题的归纳目前物业服务管理行业人才吸引力弱，内部可上升人才不足，人才队伍建设将成为物业行业的重要战略举措。人才的匮乏也是星河物业转型创新是一个十分巨大的挑战。三、新科学新技术•1、物联网发展情况第08页第一章相关形势与发展趋势分析物联网打破人机沟通，形成了物和物的沟通、人和物的沟通，就如《阿凡达》中的人通过意念对战斗设备的控制。目前来说，物联网的应用主要集中在10大领域，分别是智能医疗、智能安防、智能家居、智能工业、智能环保、智能电网、智能交通、智能物流、智能农业和智能商业。由此可见，物联网几乎渗入到了工作生活的各个方面。作为物业企业，无论是传统的物业管理还是新的业务增长点，都不能忽视物联网所带的机会与变革。•2、互联网思维互联网思维的解读很多，有从产品设计特性方面的、有从哲学和社会层面的、有从管理学层面的。其实，我们化繁为简，互联网思维简单来说由两大部分组成，第一是商业模式的改变，最大体现在奇虎360总裁表述的“你使用，我提供，他买单”，譬如你用的第09页第一章相关形势与发展趋势分析免费杀毒软件，就是这样的模式，它构建了一个复杂的商业运作模式。第二是对沟通和生产力的解放，这个范围就很广了，也能很好地理解。譬如QQ、微信和云服务对信息传递、文件传送和应用的光速提升，又如阿里巴巴、淘宝、百度、众筹平台等对生产力的解放。互联网思维的理解有助力于理解或应用O2O社区电商入口、消费增值平台建设等各种互联网经济运作，当然，在管理和物业服务产品设计方面，我们都要引入互联网思维。第10页第二章行业发展趋势第二章行业发展趋势目前物业服务行业总体情况是客户需求转变、半市场半计划经济两大情况。物业服务经过30年的快速发展，目前都是以顾客满意，提升服务品质作为服务理念，品牌形象定位高度同质化。同时，伴随着客户逐步成熟，他们对物业服务的需求已开始由基本功能需求的满足，逐步上升为对情感需求的追求，顾客期望在经济利益关系中融合享受生活、关爱的人性化元素。半市场半计划经济又体现在物业管理费政府限价和物业公司提供“低成本+高品质”的服