昭通项目发展战略及规划建议初稿XXXX125

秋城会客厅，城南新中心中茂集团昭通迎宾路项目发展战略及规划建议初稿报告目录物业规划初步建议区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况物业规划初步建议1区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面区域背景概述项目概况经济情况城市概况产业支撑居民收入城市人口城市规划交通规划城市概况昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2.3万平方公里。2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。2010年末总人口574万人，其中有苗、彝、回等27个少数民族58.24万人。昭通市于2001年8月撤地设市，辖1区(昭阳区)10县(巧家县、鲁甸县、永善县、大关县、彝良县、威信县、镇雄县、盐津县、绥江县、水富县)、143个乡镇（办事处）。2005年，昭阳区进行了乡镇撤并，将原来的东城、南城、西城、北城四个城区街道办事处、凤凰、旧圃两个镇和土城、蒙泉、太平三个乡撤销，新成立太平、龙泉、凤凰三个城区街道办事处和旧圃镇，并于2005年12月25日正式挂牌。至此，昭阳区由原来的25个乡镇办事处变为现在的20个乡镇办事处。昭通属于云南连接四川、贵州的桥头堡城市，承载重要交通节点责任，辖1区10县。2006-2012生产总值及增幅194.47225.34272.28302.43379.62465.04555.5913.211.211.112.714.216.116.101002003004005006002006200720082009201020112012年份亿元024681012141618增幅%生产总值（GDP）增幅（%）2006年到2012年，昭通市生产总值稳步上升，增幅均大于两位数，09年以后迅速增长，表现出良好的经济环境。经济情况经济情况※2012年昭通实现总产值555.60亿元，同比增长16.1。在毗邻州市经济对比中，GDP处于最低水平，但增长率跃居首位，同时增速分别高于全省、全国水平8.3和3.1个百分点。昭通市整体经济较为落后，基础较为薄弱；但增速快，提升空间巨大。※整体表现为经济发展较为滞后，经济基础薄弱；但由于增速明显，经济提升空间巨大，城市改变也将进入飞速阶段。成为房地产发展的高风险、高回报阶段。产业支撑从2006年到2012年，昭通GDP不断刷新，三大产业均保持稳定上升。2012年全市实现生产总值555.6亿元，比上年增长16.1%，增速分别快于全国、全省8.3个和3.1个百分点，列全省第二位，创近20年来昭通GDP增长的最好水平，也是“十二五”以来的最好水平。2012年昭通全市实现农林牧渔业总产值176.8亿元，增长7.5%，实现增加值113.4亿元，增长7.3%，高于全国、全省2.8个和0.6个百分点，列全省第一位。全市完成工业增加值206.1亿元，比上年增长23.2%，其中，规模以上工业增加值增长26.9%，高于全国、全省16.9个和11.3个百分点，列全省第一位。全市规模固定资产投资完成421.8亿元，比上年增长35%，跃上400亿元新台阶，增速超过全国、全省14.4个和7.7个百分点，列全省第五位，呈现出平稳较快增长的态势，对经济增长的拉动作用凸显。昭通各产业增速稳点，对经济增长的拉升作用明显，但产业结构比为20.40:48.71:30.89,第三产业比重较小，有待提升。居民收入社会消费品总额增长20%地区生产总值增长16.1%城镇居居民人均收入增加16.5昭通城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃。整体消费水平略微偏低，但增速明显，3-5年内可进入三线城市行列。城市人口从2005年到2010年，昭通市的人口数量由507.5万人增加到574万人，平均每年增加14万人左右；2010年昭通城市化率仅仅18%。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。截止2012年末常住人口529.6万人，比上年末增加3.75万人。城镇化率25.04%，比上年提高2.44个百分点。与2015年规划指标还存在一定差距，城市化进度相对较慢。昭通市城市化率偏低，造成市场活跃度暂时不够，但依靠庞大的人口基数，随着城市化率的不断提高，市场活跃度将快速攀升。城市规划昭通市城市总体规划《昭通市城市总体规划（2011－2030）》于2011年底编制完成，2011年12月23日经昭通市第二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议同意，云南省人民政府于2012年4月6日以云政复〔2012〕16号文批准实施。市域城乡发展总体目标：全面贯彻科学发展观，落实”桥头堡”战略，把昭通建设成为“中国西部重要的能源产业基地、新型载能产业基地、生物产业基地、产业转移承接基地，长江上游生态屏障和中国内地通往东南亚南亚以及云南通往长江经济带和中国内地的双向大走廊”。市域统筹规划人口与城镇化水平：至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。市域空间结构：昭通市域规划形成“一主、二副、七点，一轴两带”的市域城镇体系空间结构。“一主”是按昭鲁一体化发展打造昭通中心城市；“两副”是建设镇雄和水富两大市域副中心城市；“七点”是以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市；“一轴”是以南北大通道为依托的中部城镇发展轴；“两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。昭通将建设成为南北大通道的综合枢纽，云南省重要的工业基地，集商贸集散、生态旅游为一体的现代城市。并且深入推进昭鲁一体化，加快城市化进程，加快城市发展。交通规划昭麻交通规划昭麻高速于2012年8月3日正式开工建设，计划于2015年12月完工。届时可彻底解决出滇、入渝、进川交通瓶颈的困扰。实现昆明到成都、重庆全程高速的目标，促进全省经济快速高效发展，推动城市化进程。信息来源于昭通政府网昭麻公路的建设将彻底解决云南与成都、重庆的连通性问题，全面实现昭通交通枢纽价值，直接拉动昭通经济发展。城市宏观背景小结※昭通市位于云、贵、川重要交通节点处，承担出滇、入渝、进川重要交通职责。※昭通市整体经济落后，经济基础薄弱；但近年来经济保持稳点快速增长，发展空间巨大。※昭通市三大产业增长均占据省内前三位置，发展前景良好。※城市规划建设及交通规划建设都将积极推进城市高速发展，但近两年改观不会很大。※昭通市城市化率较低，加大各类投资风险；但昭通拥有庞大的人口基数，依托高速发展的经济情况，高风险的同时会实现高收益。物业规划初步建议2区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况项目概况属性界定项目概况项目情况◆区位：项目位于昭通市昭阳去城南迎宾大道。距离市政府6公里距离。距离昭阳区成熟商圈5公里。◆交通：处于城市重要交通节点位置。紧靠G040（昆石高速），向北直达四川宜宾，往南衔接渝昆高速，向东直达鲁甸镇。项目处于昭通市城南、鲁甸北部位置，属于市内重要交通节点位置，地块面貌利于开发建设。往宜宾往渝昆高速往鲁甸县本案核心商圈◆地块：地块方正无畸形，内部有5米天然下层，有利于项目建设。宏观条件下对项目启示：※云、贵、川重要交通节点，属于云南桥头堡；市域交通枢纽地段。※昭鲁一体化建设规划下的区域中心。借助于昭通桥头堡区位，助力城市担当交通枢纽功能，建设接驳四川东南部、贵州西北部客运交通中心。在昭鲁一体化建设过程中，努力争当昭鲁一体新中心。顺势造势抢占时机⊙属性界定：昭鲁一体化发展战略下的城市交通枢纽中心、新商业中心、未来城市新形象。物业规划初步建议3区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面市场扫描项目概况保障房分析昭阳区现状概述房地产现状简析昭阳区商圈简析昭阳区整体情况具备快速发展基础，城市消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。昭阳区2012年地区生产总值170.44亿，处于昭通所有市县首位。昭阳区2012年城镇居民人均可支配收入16538元，处于昭通所有市县第四位。昭阳区2012年社会消费品零售总额61.38亿，处于昭通所有市县第六位。昭阳区GDP远高于市其他县，具备快速发展基础。城镇人均收入在由于人口基数大，处于第四位，城市消费基底厚。人口数量庞大，GDP居于首位但社消处于第六位，反应目前城市商业活跃度不高。房地产投资情况从统计情况看来，昭阳区房地产市场受外界因素影响较小，还处于发展初期阶段。昭阳区房地产投资连年增长，其中10年因政府调控增长减慢。但10年末市场回暖后，区域投资迅速回升，涨幅近达到43.9%，投资金额达到36.11亿元。标志着昭通市房地产市场即将正式开始发展。截止2012年市场总供应10304009㎡，年去化约1000000㎡。昭阳区房地产投资情况9.5914.7117.4325.0836.119.96%53.30%18.50%43.90%43.90%051015202530354020082009201020112012年份亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%涨幅投资额涨幅城市保障性住房建设•2012昭阳区（昭鲁快道）项目•公租房7000套•实际占地234亩•总建筑买家577163.16㎡•住宅面积380170.14㎡•项目北侧和西侧506.5亩为商业开发用地2012昭鲁政府保障性住房项目•2012昭阳区（工业园区）项目•公租房3000套•占地75.40亩•总建筑面积196393.21㎡•住宅126142.59㎡•商业30264.97㎡•2012鲁甸县保障房项目•公租房5000套•总建筑面积152408.61㎡•住宅123922.82㎡•占地178.7亩•2013昭阳区保障房项目•公租房12000套•1000套位于昭鲁快道•10500套金鹰大道、彩云路交叉处•占地459亩•总建筑面积745344.5㎡•住宅579600㎡商业87000㎡城市保障性住房分析总供应面积住宅供应面积商业供应面积1671309.48㎡1209835.55㎡117264.97㎡2012年昭鲁保障性住房面积总共1671309.48㎡，其中住宅供应面积1209835.55㎡，商业供应面积117264.97㎡，总共37000套。2012年成都可投入保障性住房11084套，总建筑面积914000㎡。昭鲁保障性住房供应较高于成都►►昭鲁保障性住房面积约为商品房►►供应面积的1/10昭鲁土地市场尚未进入紧张阶段，暂时处于房地产发展初期。保障性住房供应与商品房供应比较大，保障房的供应将对商品房市场造成一定影响。区域商品房供应现状•楼盘地址：•昭阳区昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道）•开发商：昭通大德房地产开发有限公司•建筑形态：•公寓普通住宅其它商住两用复式•装修情况：•毛坯精装修•占地面积：•56191.22平米•建筑面积：359243.86平米•容积率：4.99•土地年限70年•5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证•建筑密度：34.58御峰云府绿化率：40%规划户数：1870户预计开盘时间：暂无预计交房时间：2015年售楼处地址：昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道）售楼处电话：[phone]车位数：2467个总栋数：14栋项目特征：二环枢纽，昆明进出昭通疏散交汇点美式建筑风格皇家物管，昭通首席全天候服务优惠措施：交5万5个点交10万10个点。区域商品房供应现状•楼盘地址：昭阳区昭阳区珠海大道和南通道交汇处•开发商：昭通市远大房地产开发经营有限公司•建筑形态：普通住宅商住两用写字楼•装修情况：毛坯•占地面积：38686平米•建筑面积：147101.76平米•容积率：3.0远大广场绿化率：40%规划户数：815户开盘时间：2011年10月交房时间：2013年09月售楼处地址：昭通市昭阳区环城北路47号售楼处电话：[phone]40年商业产权项目特征:现房，即买即住