杭州映像江南项目定位与发展战略策划(下)

锐焱咨询机构金都极地海洋公园——海洋主题杭州之江金都极地海洋公园是之江国家旅游度假区管委会重点推出的大型旅游项目，位于之江国家旅游度假区之浦路、枫桦路口，东面一线临钱塘江，自然山水风光十分优越。项目占地２９０亩，规划建设极地海洋主题公园、青少年科学体验中心，国际风情园和花街。可以媲美青岛极地海洋世界、圣亚海洋世界、大连老虎滩海洋公园的本土海洋公园将成为华东地区最大的海洋主题公园。极地海洋世界区域旅游业分析锐焱咨询机构西湖高尔夫乡村俱乐部——高尔夫主题西湖高尔夫乡村俱乐部是浙江最早经国务院批准立项、已建成北18洞、符合承办国际最高规格锦标赛事要求的顶尖高尔夫球场。已相继承办宝马杯、VOLVO杯、奥迪杯等众多赛事。该球场占地约4000亩，呈典型的北美开阔式风格，娱乐性丰富。白龙潭景区位于杭州西南郊，距市中心仅15公里，交通十分便捷，是一个集观光、探险、休闲、度假为一体的旅游胜地。这里山奇水秀，飞瀑流泉，绿荫如盖，空气清新，气候宜人，是杭城人避暑消夏的乐园，被誉为“天堂里的九寨沟”。白龙潭——自然风光区域旅游业分析锐焱咨询机构大清谷——野外拓展、生态游大清谷，位于龙坞风景区，长约3.2公里，面积为3平方公里，是集生态旅游、农业观光、野外探险、野营垂钓、极限运动为一体的新型生态休闲度假区。谷内鸟语虫鸣，曲径通幽，松竹林立，画中人立，无车马之喧，得农家之乐，被誉为“天堂里的世外桃源”。龙坞茶村为杭州市乡村旅游示范点，保留了原始生态的森林资源，拥有号称“天下第一茶村”的杭州最大的茶园。龙坞茶村区域旅游业分析锐焱咨询机构风景独好，宜居魅力逐渐显现之江的山水自然环境形成了巨大的天然氧吧，绵延起伏的山脉、层峦叠嶂，形成一幅油画般的美丽画卷。之江区是杭州高端住宅的发祥地，云集了绿城·九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅、九树公寓等公认的一流豪宅。如今，又有大量品牌开发商入驻，绿城·云栖玫瑰园、金都·高尔夫艺墅、朗郡、公元·沐桥、篁外等，之江区成为下一个热点度假豪宅区毋庸置疑。一个之江板块原住民想说的话“我们住在这里，是因为懂生活。那些山啊水啊绿色啊，是其它地方求不来的。”但凡住过一段时间后，都会发出这样的感叹。“好山、好水、宝地。”住在杭州网首席评论员丁建刚这样评价之江板块。的确，在整个之江新城内，生态保护用地就占了总用地面积的65%。除了大清谷、龙坞风景区、灵山风景区、云栖竹径、九溪烟树等大片自然景观，之江转塘还有大片的人造绿地。之江新城内水网密布，共有规划河道51条，这些河道相互纵横交错，形成了具有自我循环功能的滨水绿廊体系。从画里走出来的之江傍晚时分，多情的落日向我们依依惜别，紫丁香一般的暮色中，所有关于这里的记忆都化作了远天的云彩，却叫人舍不得挥一挥衣袖，那是挥之不去的体念，是魂牵梦萦的向往。之江，折五云松枝为笔，蘸九溪烟水为墨，正书写着美丽杭州最婉约的诗篇。项目区域印象锐焱咨询机构之江，艺术与景观的双重奏之江，理应是茸茂山林与大河东去两两相合的画卷，瑰丽，豪迈，清澈并且绿意盎然。然而，顺着之江路一路向西，一边的葱翠，一边的浩荡，告诉我的是除了原生态以外的，拥有历史审美的另一番更饱满的姿态。印象之江：云溪畔,美院旁的自在生活印象中的之江，有走不完的山路，看不完的风景；如今的之江，有美院带来的新兴生命力，有创意产业注入的发展前景；未来的之江，期待着金都·高尔夫艺墅、新帝·朗郡、篁外等楼盘的交付与业主们的入住，期待着之江新城的时代到来。项目区域印象锐焱咨询机构区域住宅：区域住宅市场火爆，豪宅遍布，已经给客户留下了豪宅富人区的印象，为发展高档居住型物业及高度配套商业奠定了基础。酒店式公寓：区域酒店式公寓刚刚起步，但是市场接受度较高，发展酒店式公寓前景广阔；现有酒店式公寓定位档次偏低，售价受到限制。酒店：区域内酒店以低密度花园酒店为主，体量不大，房间数量不多，还有较大的发展空间；现有酒店都定位为高档次，存在同质化竞争，突出酒店的主题是新项目成功的关键。区域研究小结锐焱咨询机构旅游：之江区域作为国家旅游度假区，目前区域内旅游项目以主题旅游项目和度假酒店项目为主，本项目作为区域内一个重要的文化节点，能否和周边的主题进行串联和创新，是本项目脱颖而出的关键。商业：区域目前没有大型商业，以社区配套商业以及旅游景区的零散商业为主；未来项目周边将规划2-3个大中型商业中心，为本项目的发展空间带来较大市场冲击。办公：区域办公氛围不强，主要依靠美院等创意高校发展创意办公，本项目可以依托区域产业导向，发展创意型办公物业，但是体量不宜过大。区域研究小结锐焱咨询机构12项目分析与定位思考Part.2项目分析定位思考锐焱咨询机构1项目分析※地块现状※地块价值分析※地块交通分析※地块SWOT分析锐焱咨询机构地块经济技术指标地块经济指标用地面积52.8亩建筑面积约70350平方米容积率2.0绿化率25%建筑密度40%限高48米地块性质杭州自留地地块用途商业性质锐焱咨询机构地块整体比较方正，但地块面积小，项目规模不大，景观资源上除东面有一小河道外，北面的变电站及西面的狮子村对项目的形象将造成不利影响地块四至现状变电站西边河景普民大厦狮子村农宅狮子村农宅320国道地块内部锐焱咨询机构地块外部交通包括：地块周边交通完善，南侧的320国道，往东直通之浦路、之江大桥往西紧邻绕城高速。之江路--往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道--往西经受降至富阳;灵梅路--往北经梅家坞和隧道，可至灵隐再达市区·；绕城公路--往北至留下，往东跨江经闻堰至萧山，在本区全程高架跨越，与区内道路立体交叉；之江大桥--往东跨江经浦沿至主城区及萧山区；轻轨线（规划中）--往东经之江大桥跨江至滨江和萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线--钱塘江边开辟度假区专用码头地块周边交通地块外部交通杭千高速地块交通分析锐焱咨询机构目前项目周边可直达市中心的仅有K308路一路车。不过可以乘坐小区公交去往转塘镇中心。转塘正中心有直达市区各处的公交总站。交通线路主要过站(标红的站点靠近本项目地块)K514延安路-一公园-清波门(南山路)-万松岭路口(南山路)-苏堤-动物园-六和塔(近六和塔景区入口)-九溪-珊瑚沙水库-双流-村口(320国道)-中村-金家岭-伊甸山庄-紫云山庄-野生动物世界-祝家村-受降-大树下-高桥(富阳市)-新桥(富阳市)-铜棒厂(富阳市)-富阳农民城(23站)延安路5:20-18:00富阳农民城6:00-19:00正常情况下,单程90分,高峰间隔15分,平峰间隔20-30分K866（小区巴士）庙山公交站-庙山-午山-转塘东-江口村-象山-杭富路口-凌家桥路口-徐家埭-双流村-双流村西-沙泥塘-村口家园-村口(大中线)-村口西(15站)庙山公交站5:55-18:00村口西6:20-18:25正常情况下,单程25分,间隔10-30分308/K308创意路南-中埭-后埭-望江山-马浦-江口村-转塘东-午山社区-九溪-闸口-复兴路北口-鼓楼-官巷口-开元路(14站)创意路南6:20-21:00开元路6:50-20:00正常情况下,单程45分,高峰间隔15分,平峰间隔30分地块交通分析锐焱咨询机构项目大区域配套除商业外，其他配套较为丰富，但地块周边生活配套极为匮乏。时代联华凌家桥村店凌家桥农贸市场转塘镇中心本案双流公园未来世界公交308路中埭站（距离地块约1公里）西湖高尔夫球场象山森林公园灵山风景区森林公园之江区域配套分布图地块周边配套配套设施：高等院校：中国美院象山校区、浙工大之江校区中学：杭州第七中学、杭州市西湖职业高中小学:转塘镇中心小学幼儿园：转塘镇中心幼儿园医疗配套:杭州市西湖区第二人民医院、浙江省人民医院望江山院区、之江医院(筹)商业配套:杭州世纪联华超市、上海华联超市、之江小商品市场、杭州西湖茶叶市场、华润万家超市、龙心田城商业大厦旅游配套：宋城、西湖国际高尔夫乡村俱乐部、极地海洋公园、之江国际商务中心、大清谷、梅家坞茶文化村锐焱咨询机构物业名称象山国际广场美原中心龙心田城昊元之江时代广场凤凰大厦云溪印象均价商铺均价25000元/M212000元/M2元/M2元/M2元/M2元/M2位置西湖转塘街道美院南路转塘美院南路和象山路交叉口320国道与象山路交叉口东南角文化路42号规模建筑面积96932平方米，占地面积30832平方米总建筑面积为38000方总占地面积15亩，建筑面积25432平方米总建筑面积约226700平方米占地48.8亩，规划建筑面积5.8万平方米总建面3.1万M2绿化率25%25.6%40%25%容积率2.02.492.0整体规划一期北区由三幢高层和两幢多层建筑构成以一栋精品酒店和2栋高层商住楼围合中心园林组成主楼十层，建筑高度39.6米，1-4层为商业、休闲及娱乐，5—10层为办公、商由1条开放式商业街区、1座商务综合楼、5幢高层精装商务公馆和12幢低层墅式会所1栋酒店，设有80间客房、底层商业、3栋办公楼，地上9层、1栋展览馆G320云河路本案凤凰创意国际凤凰大厦昊元之江时代中心云溪印象美原中心龙心田城象山国际广场商业布局周边商业项目锐焱咨询机构凤凰·创意国际香山国际广场云溪印象凤凰谷周边商业项目效果图锐焱咨询机构美原中心美原中心昊元时代广场昊元时代广场周边商业项目效果图锐焱咨询机构2定位思考※之江区域发展分析※转塘板块形象定位※地块价值分析※地块SWOT分析※项目劣势规避建议※项目发展方向思考锐焱咨询机构项目地块系转塘镇10%留用地项目，位于之江新城重点发展区--转塘街道的核心区域。区域内交通便利，在建的之江大桥联通滨江新城，规划的地铁4号线二期无缝对接钱江新城。随着未来大桥的建成和地铁的通车，之江新城将会与钱江新城、滨江新城实现完美的“三城联动”，构筑杭州南部发展金三角。而项目地块作为三大新城连接发展的枢纽地区，商业潜力无限。本项目之江大桥（2012年通车）之江国家旅游度假区西湖国家风景名胜区滨江高新技术开发区市中心商业商务核心区之江区域发展分析之江新城凭借其特殊的地理区位条件，无愧为三大新城的枢纽地带，商业潜力无限锐焱咨询机构转塘板块形象定位转塘区域内生态自然资源优越，包含了以茶文化、水文化（钱塘江文化），山文化等多种文化类型。一直就被认定为杭州最宜居的、生态的区域。板块内初具规模的中国美院象山分院，带动了周边区域形成了以各类艺术机构和艺术产业等相关行业的“环美院创意产业圈”使得整个转塘以“因艺术的名义而华丽转身”。整个转塘板被块定位于之江国家旅游度假区的主要配套服务基地，以旅游休闲、艺术产业为特色的RBD（旅游休闲度假商务区）。转塘板块的定位是以旅游休闲、艺术产业为特色的RBD（旅游休闲度假商务区)锐焱咨询机构判级别优良一般较差土地现状★生态景观★常住人口★交通状况★生活配套★教育资源★旅游资源★区位形象★商业配套★商务氛围★项目价值因子评判►地块价值评判：优秀价值点★良好价值点★★★一般价值点★★★较差价值点★★★地块价值分析如上表所显示，本地块并不具备核心资源优势，地块周边形象较差，商业氛围较弱，不具备零售商业的开发条件，但从专业市场发展潜力来看，地块所处的区域大环境，地块周边的规划与交通，之江国家旅游度假区的游客资源，之江创意文化产业园的衍生力量，为本地块开发旅游特色专业市场垫定了基础。锐焱咨询机构项目所处之江国家旅游度假区，且紧靠西湖风景区和钱塘江，区域位置得天独厚、旅游资源极为丰富；项目北临五云山、西望象山、东南眺钱塘江、附近有城市景观河，具有一定的区域大景观资源；南面地块靠近运河路，有很好的形象展示作用；地块具有交通优势，交通网络完善，可以方便的出入景区，之江大桥通行后可双向到达市中心和钱江新城、滨江新城；地块所处环境周围豪宅环绕，是不折不扣的豪宅区。之江度假区作为一个成熟的国家级旅游渡假区，会带来很多慕名而来的游客资源，给项目发展提供了契机项目区域受宋城景区辐射，通过引导对游客有一定的吸引力，极地海洋世界是新打造的旅游项目，有一定的新鲜感，本项目能否和附近的两个景点串联起来，成为一