北京国际商贸汇展中心全案运营汇报-156PPT

北京国际商贸汇展中心全案运营汇报第一章项目总体战略定位一、项目开发目标与原则倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，创造北京的“新天地”，亦如香港的中环广场；产品定位于北京市重点商业工程项目；服务半径主要是中国的北方地区，核心区为大北京地区，近层区域包括华北地区，外层区域可包括中原、东北和西北几个大区；整合北京西南区域资源，带动南城经济腾飞；控制开发成本，注重项目软件建设，加强品牌形象宣传、提高项目市场价值的原则；以开发北京国际商贸汇展中心的成功模式，在未来不停的复制于其他商业产品，塑造鹏润地产集团商业地产品牌。2005年10月二、项目地块条件本项目位于北京市丰台区科技园区，紧邻西四环与南四环交界处，总建筑用地面积78658.4平方米，总建筑面积约为594000平方米。本案北侧住宅社区较多，成功的项目有怡海花园，怡景园，宝隆公寓等，南临总部基地用地，西侧科技大道南延长为世界公园，北京国际花园，富锦嘉园等。项目区域图说明2005年10月2005年10月三、北京的商业网点分布1、全国型商业地段王府井、秀水街、中关村大街2、北京市级型商业地段东单、西单、燕莎、前门大街3、北京区域型商业地段东：蓝岛、燕莎、太平洋、三里屯西：新街口南大街、万通新世界、莲花池广安门外大街南：菜市口、天桥、宣武门、木樨园北：北辰、双安4、社区型商业点2005年10月四、以专业性类别区分电脑──中关村大街金融──西二环金融街茶叶──广安门外大街汽配──六里桥服饰──(布艺)洋桥、(服装)西直门外大街古玩、字画──琉璃坊酒吧一条街──三里屯、朝阳公园家饰、建材──十里河旧货──潘家园花卉──玉泉营餐饮──东直门内大街服装——木樨园、大红门商圈北京主要商圈租赁价格特色商圈中关村(电子)15-40三里屯(酒吧)20莱太花卉(花卉)秀水(服装)马莲道(茶叶)8琉璃厂(古玩)银街(服装)隆福寺(服装)十里河(建材)6-10潘家园(古玩)10天桥(民俗)地区性商圈前门20-40王府井40-80西单30-70单位:元/M2·天公主坟6-10市级商圈朝外6-10元/M2·天燕莎5-10亚运村6-10新世界国贸10-15西直门8-12元/M2·天菜市口木樨园3-82元/M2·天阜成门百盛北京市商铺（综合）租赁价格地段三大传统商圈五大次级商圈社区商圈王府井西单前门国贸燕莎亚运村中关村公主坟朝外劲松现代城世纪城租赁价格40-8030-7020-4015-205-106-1015-406-107.5-93.584-5单位：元/㎡/天（使用面积）五、各业态租金价格调查超市名称物业规模（平方米）租金水平（元/天/平方米）家乐福15000—250001.5—2.0沃尔玛20000左右2元以内旺市百利10000左右2—3易初莲花12000—200001.5元左右家世界15000—400002元左右普尔斯马特12000—200002元以内上海联华10000—250001.8-2元左右图表：北京市大型品牌超市租金承受能力统计表图表：北京部分百货租金承受能力统计表百货品牌所需物业面积（㎡）租赁年限（年）租金承受能力（元/天/㎡）贵友百货（方庄店）2万151.7百盛3万左右152.6洋华堂2-3万152.3翠微3-4万151.5-2世都百货2-4万152.3燕莎3万152.5蓝岛4万152.6图表：不同业态批发市场租金统计表批发商城物业面积（㎡）租赁年限（年）租金承受能力（元/天/㎡）／各摊位面积天意批发商城4万1—8年不等B1：17元每天/平米（４—６㎡）F1：41.6元每天/平米（４—１２㎡）珠宝、饰品F2：25元每天/平米（６—２５㎡）F3：18—20元每天/平米（６—３０㎡）F4：如上百荣世贸一期46万3—15年不等F1：12元/平米/天（15—50㎡）精品服装F2：10元/平米/天（15—50㎡）女装F3：7—8元/平米/天（15—50㎡）F4：6元/平米/天（15—60㎡）F5：6元/平米/天（15—50㎡）F6：大面积3元每天/平米（40—300㎡）万通商贸中心2-3万1535—88元每天/平方米（４—30㎡）居然之家3万3—15年均价2.8元/平米/天甜水园图书批发市场1万多3—15年2.3（8—12㎡）大红门服装商贸城18万3—15年F1：68元/平米/天（4—8㎡）低档服装F2：85元/平米/天（4—8㎡）服装、皮具F3：51元/平米/天（4—12㎡）（含物业费）京温大厦5.2万3—15年F1：51元/平方米/天（4—8㎡）F2：62元/平方米/天（4—8㎡）F3：34元/平方米/天（4—12㎡）（含物业费）六、本案BUSINESSTOBUSINESS、BUSINESSTOCUSTOMERS定位理解1.BusinesstoBusiness通常是指以企业对企业的商贸形势，比如说大康鞋城，其95%以上的业务主要以批发物流为主，其特点是走货量大，成交量大，目标客户群多为北京市以外。那么，假设我们全部定位于BtoB形式的商贸结构，对于我们的地块条件以及快速的回收资金是有极大的好处。但是，由于BtoB形式的商贸结构对行业有所选择，不能完全消化掉我们项目的商业面积，而且不利于行业与行业之间的互动关系。因此，我们还同时建议部分采用其他形式的商贸形式。2.Businesstocustomers通常是指以企业对个人的商贸形势，比如说一般的零售行业如百货、超市等。该形势商业特点是卖场租金价格较低，目标客户群以周围3公里范围内居民为主。但是租户承租面积较大，容易消化大面积商业地产面积。2005年10月七、本案BUSINESSTOBUSINESS、BUSINESSTOCUSTOMERS定位分析1.根据北京市国民经济和社会发展统计公报2004年数据显示：限额以上批发零售企业共实现销售收入5028.8亿元，其中批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分别增长30%和2.6%。因此我们有理由相信，在未来的的商贸领域里，批发物流行业依然起到整体经济巨大的拉动作用。2.丰台区有发展物流商贸业的天然优势。它是京南门户和交通枢纽，素有“陆上码头”之称。3.丰台区目前已经形成北京最大的BusinesstoBusiness商贸形式物流中心，整体经济形势便于BusinesstoBusiness商贸形式的健康发展。4.整体来看，北京市BusinesstoBusiness商贸形式租金整体高于其它商业形式租金、成功运营BusinesstoBusiness有利于资金快速回收。而BusinesstoBusiness商贸形式也是未来产权持有人获利的主要途径。5.国美项目应提供规模宏伟，功能齐全，配套完善系列功能。6.建议定位于“一站式”BusinesstoBusiness为主物流中心，提供包括Businesstocustomers购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施。2005年10月八、项目的形象定位北方国际商贸中心港中国商贸国际化楷模国贸的地位国美的价位瞄准行业百强，倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，创造北京的“新天地”，亦如香港的中环广场。北京国际商贸汇展中心最高建筑高达100米，在物理形态上形成强烈的视觉冲击感，树立品牌影响力。同时在经济物流领域也将成为高端定位商业中心。2005年10月九、项目的功能定位第一方案：30万平方米的大物流商业格局+4万平方米的零售业态商业格局+4.8万平方米机动面积（随时调整）+3.5万平方米写字楼+1.3万会展中心+车库（人防）11.8万平方米+酒店4万平方米第二方案：30万平方米的大物流商业格局+8.8万平方米InternationalSuperOutlets+3.5万平方米写字楼+1.3万会展中心+车库（人防）11.8万平方米+酒店4万平方米2005年10月各业态详细划分种类面积比例业态描述物流汇展300，00050.5％厂家直销、批发购物中心40，000约6.7％购物休闲调整面积48，000约8.1％可做吃喝玩乐休闲也可做物流汇展写字楼35，000约5.9％可自由分割会展13，000约2.2％产品展览推介酒店/公寓40，000约6.7％三星级酒店和部分公寓式酒店车库/其他118，000约19.9％包括2787个停车位9.2万㎡（含人防7000㎡）另机房1.5万㎡合计594，000地面另有100-120个周转车位合计车位约2800个2005年10月十、项目的产品定位商业+酒店+公寓+写字楼+汇展中心建筑功能定位：实用性配套健全商业功能应分为主体为：商业+配套酒店+配套公寓+配套写字楼的格局依次面积配比为：地上37万商业+1.5万酒店+2.5万公寓+3.2万写字楼2005年10月外立面风格建议现代主义风格北京国际商贸汇展中心，市场价值的核心在于商。因此，都市的风范、都市的仪容、都市的神态，需要从外立面这件“衣服”淋漓尽致的体现。就国际都市而言，商业综合体的外立面表现以现代主义风格表现最为适宜。玻璃幕墙的简洁明快，高档石材的质感，大量直线条的勾勒，让人无时无刻都能感觉到热闹、欢快、喜庆的气氛。2005年10月项目细部设计建议屋顶屋顶是许多标志性建筑的关键点之一。由于它是最高点，是人的肉眼从远处最能发现的聚焦点。因此，许多标志性建筑屋顶都有很独特的细部处理，如项LOGO艺术造型、电子时钟表、电子视屏等。项目分为两地块，屋顶不止一处，且都具有高度，因此，建议屋顶采用项目LOGO的艺术造型，或者用项目LOGO与电子时钟进行结合。2005年10月线条勾划建议项目在直线条的基础上，局部使用曲线条进行组合。使外立面既有简洁明快的现代风格，又不缺乏动感。商业产品设计建议满足人情尺度的需要现今很多大型建筑综合体，如大都市街等，由于路面的宽度设计不合理或路面宽度的局限性，使其对消费者而言，缺乏人情味，不能达到长久牵滞人流的效果。特别是现今风行的休闲旅游购物商业，对人情尺度的把握要求越来越高。2005年10月内部空间的可视性1.特别是对大型商场，需要强调可视性对公共购物产生引导作用。整个空间也可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是进入了迷宫。2.较高的层高虽然有利于空间的可视性，但太高的层高不利于经营时需要的商气氛围。根据市场经验，建议商场层高在4.5M左右比较合适。体验式商业空间的设计1.合理的空间布局，将设计融入到产品与建筑的互动关系；将设计融入到产品与生活的互动关系；将设计融入到建筑与生活的互动关系；将设计融入到生活与购物的互动关系。2.空间设计更加讲求产品与行业与生活之间的互动，小到色彩的搭配，大到各行业业态分割的划分，无一不是围绕全身心地享受生活体验购物所带来的快乐。2005年10月人流导向建议商业部分以主力店引导人流，将其出入口安排在动线终端，尽可能延长购物中心的人流。以局部的造景、中庭引导人流。以餐饮休闲娱乐区引导人流。无障碍人性化设计。出入口数量和位置的设置调节人流量均衡局部设计参考室外广场设计建议设计为现代商业提供各种促销活动的舞台，若空间比较富裕，还可以设计休闲式广场。2005年10月交通组织设计除了扶梯、直梯等现代流行的交通设计外，还建议加入观光电梯等具有其他功能的交通设计。室内步行街步行街是最受欢迎的购物形式，建议项目商业部分局部采用此设计方法。但使用率不能太低，建议使用率在45%以上。同时采用立体的视觉设计效果。景观绿化、灯光照明项目具有休闲、旅游的主题概念，建议景观设计具有多样性，能给消费者购物观景的感觉。2005年10月第二章项目设计2005年10月一、RTKL概念设计方案2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月2005年10月第三章工程建造2005年10月一、项目开发计划2005年10月1、前期设计工作控制点：2005年8月31日已完成市发改委立项审批2005年10月20日报集团概念设计方案2005年11月0