关于广州大学城北亭村租住情况的社会调研

本科生课程论文课程城市设计概论题目关于广州大学城北亭村租住情况的社会调研学院建筑与城市规划学院专业城市规划专业班级城市规划122班学号12092000271209200057学生姓名黄庭月张莉群指导老师骆尔褆完成时间2016年5月20日关于广州市大学城北亭村租住情况的社会调研报告摘要：引言近些年来，租房越来越成为当代大学生群体的一个重要的住房消费模式，在全国各地，大学生在外租房的现象越来越普遍。为了深入了解大学城城中村面对学生和老师群体的住房租赁的现状以及存在的问题，本文以北亭村租赁情况为研究区域，通过分析北亭村的住房租赁的具体情况，发现其存在的卫生环境质量、租房质量、租房管理经营等方面的问题。针对存在问题，提出提高住房质量、加强租赁经营管理等建议。关键词：大学城北亭村租房大学生第一章导言：1.1调研背景在大学城这样一个新型的特殊城市形态里，大学城内高校与周边村落之间相互影响、相互依赖并相互提供服务。高校带来庞大的消费群体促进了周边村落经济的发展，周边村落为高校提供以生活服务为主的各种支持，包括提供合适的住房供出租、提供各种饮食服务、社会治安的维护、公共交通等多方面。随着高校扩招带来的学生群体不断扩大，学校宿舍的扩建已经越发不能满足住宿需求，经过调查研究，在全国各地，大学生在外租房的现象越来越普遍，某些学校租房比例已达到1O％以上。在学校附近的北亭村由于市场的需求而形成了特殊的住房租赁市场。而且，广州大学城目前没有集中的教师公寓、高校也没有配套足量的教师宿舍、高校对在大学城建造教师公寓呼声大的现状，大学城上演着“学生住读，老师走教”的奇怪现象。1.2调研目的为了更好地了解北亭村面对学生和老师群体的住房租赁市场的运行情况和存在问题，我们从整体住房的品质、价格等要素来研究其相关问题。其次，我们从村镇的环境卫生质量、配套服务设施条件、交通便利程度等方面综合出发，找出决定住房租赁现状的内在因素。1.3调研思路与方法1调研思路框架结构流程图调研框架结构流程图2调查方法为取得北亭村详细、准确的人口、土地、建筑物等资料，本小组除走访小谷围街道办城市管理科等政府部门外，还多次深入村内进行实地调查，我们通过文献法、问卷调查、实地走访等形式广泛地收集数据，采取深度访谈的研究方法以获取第一手资料，使研究更具科学性和可行性。文献法：在实地调研之前通过网络，图书馆等渠道查阅有关广州北亭村的现状情况、配置设施，现下的租房模式以及城中村相关明文规范，作为实地考察的理论指导。实地调研法：通过实地调研，获取最直接的一手资料，同时进行拍照记录。访谈法：作为本次调查的主要方法，针对北亭村不同的租住对象、居民等对北亭村的各方面评价等进行访谈了解，获取北亭村各方面的资料和真实有说服力的信息，为进一步研究城中村租房提供支持。问卷法：本次调查选择实地派发针对各类不同租住对象的问卷150份，有效收回140份。（问卷见附录）调研主题确定调研方法北亭村基本现状调查分析北亭村房屋租赁市场情初步调查深入调研北亭居高校学文献资料实地调研总结建议问卷访谈实地考察观察问卷文献检索对调研成果进行数据整理和分析资料整合分析深入研究北亭村存在的内在问题访谈问卷调研成果总结分析，提出需要解决的主要问题调研方案第二章调研过程2.1北亭村历史概况：广州大学城北亭村位于广州位于广州市番禺区新造镇小谷围岛及其南岸地区，西边濒临珠江，北邻星海音乐学院，东邻华南师范大学，南邻广州大学，全村占地面积400000m。北亭村，自六祖延轩公于1278年入居“亭山”以来，距今已七百多年，从宋、元、明、清、民国，以至中国人民共和国，六朝之变化。而我乡梁族亦随着地变、人变、事物变、居住变、思想变——真是沧海桑田。特别近四十多年来变化之大，真是史无前例，有如翻天覆地，旧的破坏，新的建设，人口之增，土地之减，圩市之更替，庙宇之无存，通电、通话、建路、建楼是历史之所无。且“北亭村”历史悠久，南汉时为“昌华南苑”之地，美景不少，古迹尤多，虽时过境迁，但今谈来，仍令人神往。“北亭村”之村名是历史渊源的。据故老相传，“北亭村”现居之地是南汉王御花园建亭所在，因亭建在北，以后人们在北聚居，就叫“北亭村”。“北亭村”先后聚居“封”、“吴”、“陈”、“崔”、“梁”五姓而为村。2.2调查分析：1.房租水平现状：由于居民在出租屋的建设和开发上存在盲目性和滞后性，没有遵循市场的发展规律；同时村内房屋租赁的个人各自独立经营，租赁形式单一，管理粗放，租赁价格往往难以把握，租赁收益无法保证。各村的出租房的质量和品质有待提高，租客的经济水平有限，不能承受较高的房租。通过房屋租赁市场定价系统综合分析得出，从各个因素的综合作用下，北亭村的出租房的租金都呈现较低的水平。据统计，北亭村的出租房中，平均月租金在500元以下的有88间，占总数量的5l％；月租金在500元到1000元之间的有48间，占28％；月租金较高的范围是大于l000元的只有21％。同时也是为了更好地适应市场的竞争和租客的需求所产生的结果。小结：价格低廉，交通便利，北亭村的出租屋火爆，最主要的原因是价格低廉，房租比附近城区大约低50~200元左右，这吸引了大批外来打工者、在校大学生及刚就业的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人们愿意承租“城中村”房屋的一个原因。但是，价格是由成本决定的，低廉的价格必然会降低对房屋及附属设施的投入，如果不控制很容易引发恶意竞争甚至酿成刑事案件，不利于租赁市场有序发展。2.租房质量：通过实地调查和统计各村的房屋用途和出租屋数量得出，在广州大学城4个村中，北亭村出租屋数量为4791间，总房屋数量1233间，占38．8％。租用房子的面积普遍较小。其中租用房子面积在20m到100m之间的占54％，占据一半以上的比重；其次是10mN2orn之间，达到29％；比重最少的是大于100m面积的房子，只占8％。由此说明了租客租用房子的消费水平较低，租用的面积较少。从出租屋的构建结构来分析，分为钢混结构、砖混结构、砖木结构和其他结构。实地考北亭村察得出，北亭村出租屋都以钢混结构为主，耐火程度较高，这样的房子更有利于保障住客的生命和财产的安全，但是村中仍然存在着构建结构的安全隐患。有许多村中的出租屋耐火等级较低，假如真的发生火灾，其后果是不堪设想的。在村里，房子的层数都较低，因此出租的房子的层数也较低。据有效统计，北亭村有1233间房子，只有一层的房子有577间，有两层的房子有303间，三层的有250间，四层的有98间，5层及以上的只有5间。从北亭村建筑功能来分析，数目最多的大部分都是居住建筑，其次是北亭大街商业商住混合建筑单纯的商业和公共服务设施建筑很少。小结：根据住房结构、居住面积、构建结构、配套设施等各种条件来衡量出租屋的质量和档次。在大学城北亭村的出租屋多以中档出租屋为主，这迎合了学生或者是附近的工、商人员的要求，但总体上住房本体的差异不大，可比性不高。中档出租屋以宅基地楼房、宿舍、标准单间为代表，钢混或者砖混结构，耐火程度较好，起居和卧室混合，住房的面积较小。低档的出租屋以板间房、旧村平房为代表，多是砖混或者砖木结构，耐火程度较低。3.空间环境现状1.建筑密度高，建筑内部交通面积狭小，租房“宿舍”单一，匮乏建筑内部公共活动的空间；2.建筑间距狭窄，基地内道路均为尺度较小的街巷，居住空间紧凑，楼与楼之间间距狭窄，房间采光通风成问题，小黑屋众多，整个居民区杂乱，安全感较低；3.基地内多处破旧建筑危房及空置土地旁边街巷环境脏乱差，居民随意堆积杂物，缺乏公共活动空间；4.村内道路排水差，排水系统欠缺，卫生环境差，村内部交通不便。4.公共服务设施现状关于北亭村公共活动空间分布现状如下图，村内居民现在参与的主要活动内容有：听广播，看电影听戏，下棋打牌聊天，散步，跳广场，舞耍太极，极少的简易器械健身，社区组织活动。公共活动空间场地太少。公服设施：垃圾回收站1个；垃圾转运站3个；变电站2个；文化站2个；公交站3个商业服务现状：商业业态布局:商铺集中于北亭大街、星光下线、云程大街，其中水果店(摊)、餐饮(大排档)、生活超市、发廊(理发店)、旅店数量最多，形成规模；日用品商店、服装店、自行车铺数量较多；咖啡厅、书屋、书店等缺乏。小结：村内公共活动场地分布不均，几个较大的活动场地都集中在主要道路附近，场地内设施较为简陋，部分已经损坏，数量也不足，缺乏必要管理，不能满足需求，景观卫生条件也有待提高。同时出租屋市场带动了周边商业的发展，从而吸引了外来人员的经商或者租住。因此，在出租屋附近的配套设施较为齐全而且近便，附近多有饭店、商店等应出租屋市场而生的各种服务配套设备，周边环境下多是以商业为主的设施，在治安、绿化、医疗等相关设施就略显缺乏，应该更好地完善和发展。5.交通现状北亭村位于广州大学城西北部，北向望江，紧邻华南师范大学校园区与广州大学校园区，通过大学城中环路与地铁4号线大学城北站紧密相连，交通便利，区位优势明显；北亭村提供包括租住餐饮等多种商业服务，辐射范围广，遍及大学城十所高校20余万师生。村内的街道空间格局主要由2条主街（云程大街和北亭大街）构成；街道长度分别500m和800m左右，街道宽度为3~5米；其次两条主街都串联着许多条宽度大小不等，弯弯曲曲、形态各异的次街；更多的狭窄的巷子则不规则地连接了主街、次街和村民的自建住房，错综复杂。小结：北亭村的对外交通较为便利，但内部交通较为混乱，交通设施也较为缺乏。2.3公共空间深入调查：1.访问调查--东林梁氏公祠及周围广场2.访问调查--村心公园3.访问调查--崔氏宗祠广场：公祠旁有一广场绿树成荫的广场，有供人休息的花坛和座椅等一些基础设施。观察期间，一般都是老年人带着小孩子在玩，多以外地人活动为主。据说晚上和清晨会有不少老人聚集在一起跳广场舞和耍太极等。大多数人喜欢在此休息，打牌，交谈，避暑。以本地人活动为主，3点以后到5东林梁氏公祠:该祠堂为村内的文化中心，里面的设施较为简单，只有一些棋牌桌和休息桌椅，还有放映屏，但画质不是太好，活动内容比较单一。村心公园概况:以前是街心公园，刚建成的时候环境较好，设施也较完善，活动的人很多，但后来缺乏管理，设施被破坏，环境慢慢恶化，现在杂草丛生杂物乱，几乎没人光顾。村民愿望：村内的活动中心不多，期待街心公园会被重整修葺，能重新恢复活力。渴望能有效利用村内资源，营造出个供他们聊天休息，休闲等干净的环境。2.4问卷调查整理分析通过进行发放问卷和访谈的形式，对居民的日常生活需求租住情况进行调查（详见调查问卷附表），结果汇总：1.村内本地人大部分和家人共同居住，只有少量独居老人和留住老人院的老人。2.村内主要的租客除了附近的大学生、毕租客，还有部分外来的务工者以及随他们而迁来的老人。3.村内居民现在参与的公共活动内容少，而活动少的主要原因为公共活动场地不足。4.居民的休闲娱乐行为受工作的影响较大，即使是本地居民，由于工作原因，他们本身大部分时间都在工作，对于娱乐空间的关注度不够，平时很少参与其中；部分外来务工者更没时间去休闲娱乐。5.从访谈中得知，由于文化语言等差异较大，本地居民和外地人甚至是学生之间的接触较少，基本没有交流，缺乏一些共同了解共同交流沟通的平台。6.调查中学生认为，村落对高校的积极影响主要体现在服务功能上，村落商品的多样化丰富了他们的消费需求，村落商品价格上的优势吸引了高校学生的到来。而且村落为高校学生提供了较好的娱乐场所，大大丰富了学生课余生活。7.在大学城内进村租住意愿的调查中，有27%的在校大学生表示有考虑到村落租住，同时有56%的学生表示暂时没有考虑。8.问卷统计显示，对于学生生而言，除了租金问题，交通便利程度，生活便利程度以及环境和安全都是他们主要考虑的因素。有60%的同学认为目前北亭村存在的最大问题是安全隐患，其次是卫生环境差。9.70%以上的同学认为关于北亭村租房质量的提升，最需要提升的是周边配套环境和住房本体空间环境等，需要提供更多的公共活动空间和娱乐休闲空间。10.关于村落对高校的积极影响，多部分同学觉得积极影响应当给予保留的主要有商业服务、娱乐场所空间、提