论证报告新改

土地用地性质变更设计方案调整论证报告项目名称：环县“国贸新天地”建设单位:甘肃中天实业有限公司编制单位：上海新建设建筑设计有限公司2017年3月27日目录一、项目区位与调整概况..........................................1二、论证调整依据................................................2三、规划情况....................................................2四、规划调整类型分析............................................2五、用地性质变更原因............................................3六、设计方案调整情况及原因......................................4七、调整依据的相关规范和法律内容................................4八、用地性质调整原则............................................5九、用地性质变更设计方案调整可行性分析..........................6十、规划设计参考内容............................................7十一、规划设计条件..............................................8十二、本项目遵循的规划设计条件.................................10十三、本项目技术经济指标.......................................12十四、日照分析说明及结论.......................................12十五、结论.....................................................13一、项目区位与调整概况（一）项目区位环县国贸新天地用地（以下简称“本项目”），地处甘肃省庆阳市环县环江大道南段西侧、山城路南侧。用地总面积33333㎡。其地理位置如下图：（图中红色线框内用地）（二）设计方案调整概况本项目土地由环县人民政府2016年出让给业主（甘肃中天实业有限公司），出让以商业用地出让。而在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在之后的建设实施过程中，因某些因素的出现或改变而需要对某些地块的使用性质作出不同程度的改变与调整是完全正常的。事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。规划在实施过程中的发展是必然的，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地。根据相关规划情况、规划原则及具体实际情况，对环县国贸新天地项目地块进行用地性质调整论证。其中在方案设计规划图中南侧2、3#楼调整为住宅楼（原规划设计公寓楼）。而B塔楼调整为商业住宅楼。（三）建设单位基本情况名称甘肃中天实业有限公司邮编745700单位地址环县县城文化路环县体育场南二区单位电话法人代表豆思程联系人豆思程联系电话（四）报告编制单位基本情况名称上海新建设建筑设计有限公司邮编200333单位地址上海市普陀区中山北路3000号3801-3805室单位电话法人代表施龙海联系人施龙海联系电话资质证书编号A4二、论证调整依据《城市规划法》《环县城南新区控制性详细规划》《规划设计条件》《建设用地规划条件通知书（甘肃省建设厅制）》《庆阳市城乡规划管理技术规定（试行）》《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》三、规划情况用地规划情况：依据《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》，该地块规划为文化娱乐用地，总用地面积33333㎡。但出让是以商业用地出让的地块。（附图《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》中粗绿色线框地块）。四、规划调整类型分析从城市规划的实际工作来看，目前规划调整工作主要表现有以下三种类型:(1)规划修编修编一般是指规划的时效性逐渐减弱，或者社会经济发生重大改变，引发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者政府对该区域需重新定位，或者指导控规的上层次规划如城市总体规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。(2)规划整合规划整合是近年来比较流行的一个词汇，不同于规划修编、规划局部调整，规划整合的对象是至少2个以上的规划。现行规划以控规为例，控规大都是以标准分区为单位进行规划编制工作的，部分由于缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调，出现不同标准分区控规成果的“打架”现象;部分由于控规编制主体不一，控规主导思想不同，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整合工作应运而生。(3)规划局部调整由于快速变化的社会背景，城市建设发展所面临的各种不确定因素，房地产开发的市场导向作用利润最大化的追求，以及历史遗留问题等多方面的原因，在规划的管理和实施过程中，常常遇到对于规划的各项具体控制要求进行调整的各种变动诉求，这也就是我们通常所说的规划局部调整工作，例如对某地块用地性质或土地开发强度进行变更、改变城市道路走向等。从城市规划的工作构成来看，规划编制、规划修编或规划整合是一种规划制定工作，可以理解为规划管理的前期准备工作，规划局部调整则应归属于规划的实施管理阶段，可以理解为规划管理的后期工作。从行政行为的分类来看，规划局部调整是一种被动的具体行政行为，规划编制、规划修编或规划整合则是一种主动的抽象行政行为。综上所述，环县国贸新天地方案的调整对于用地性质有所改变，城市定位的变化必然形成环县县城总体规划的重大修编。而原规划因形式的变化已不适应城市的发展，不可避免需进行适当调整。而规划用地性质的局部调整应属于规划的实施管理阶段的被动具体行政行为，作为被动具体行政行为也应当根据具体实际情况，进行科学合理管理决策，完成规划实施管理的规划(PLAN)、执行(DO)、检查(CHECK)、修正(ACTION)四部分的程序，从而进一步补充和完善环县县城总体规划修编以及下一层面的各项规划工作。五、用地性质变更原因1、规划调整的现实原因城市建设各种不确定因素(变数)较多，相当一部分城市用地的开发建设条件随着政治、经济和社会的发展而变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不适应发展的需要了。规划编制时由于许多地方的发展具有不可预见性，规划用地的安排可能带有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并有逐渐增多的趋势。具体到本项目，原来的总体规划不能预见到甘肃中天实业有限公司面临重大的现实问题。主要表现在以下两个方面：(1)该地块如果全部用于商业用地，则减低了该地块的综合实用性，且实际商业用地需求达不到规划提供的商业用地，需对原规划用地进行规划调整。(2)项目中原规划共建造㎡公寓。购房者对商业用地使用权限为40年与住宅使用年限70年产生质疑，且在申请住房按揭时无法按住宅申请贷款，由于现实情况需要，将方案设计规划中南侧2、3#楼调整为住宅楼（原规划设计公寓楼），而B塔楼调整为商业住宅楼。可以满足商业用地需求且缓减城市住房紧张，面对这些未预见的现实情况需对原规划用地性质进行调整。2、规划调整的社会原因在国家“十三五”规划时期，节约土地资源、城市空间的合理布置、人民居住等引发的社会稳定问题是规划调整的社会原因。规划调整是指通过对项目地块建设指标进行适当的调整，提高项目运作的可能性。运用规划调整来解决商业与居住用地的问题，对政府来说是一个既节约了土地使用，又缓减人民居住紧张的办法，特别适合环县城市发展现阶段的情况。因此，解决人民居住问题与商业用地往往是进行规划调整，通过改变土地使用性质，建设住宅楼，提高土地开发利用，从而增加土地增值收益。在这一过程中，规划相关指标合理调整工作扮演了维护社会稳定的角色，发挥了“社会救济”的作用。六、设计方案调整情况及原因根据甘肃中天实业有限公司的客观情况以及环县城市社会发展要求，环县国贸新天地地块中在布局不变的情况下建议商业变为商业居住综合用地，则南侧2、3#两栋楼调整为住宅楼，B塔楼为商业住宅楼，（可参考附图：环县国贸新天地规划设计总平图）。设计方案调整后项目中规划建造的2、3#住宅楼，对于购房者来说不会对商业用地使用权限为40年与住宅使用年限70年产生质疑，在申请住房时可以按住宅申请贷款且缓减城市住房紧张。因此甘肃中天实业有限公司委托我公司编制本项目的土地用地性质变更设计方案调整可行性论证报告，上报环县规划行政主管部门及有关政府部门审议。七、依据的相关规范和法律内容《中华人民共和国物权法》第一百四十条【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》要求概要本项目地处环江大道南段西侧、山城路南侧。根据环县城乡规划建设和住房保障局的规划管理要求，本项目的所有规划设计技术控制指标必须符合《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》的要求八、用地性质调整原则1、整体性原则对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，基本不会影响环县县城原有城市用地整体结构，该地段的用地性质调整为商住综合用地符合整体性原则。2、以人为本原则城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依归，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，住房日渐紧张，调整用地性质为商住综合用地，住宅用地、商业性公共设施用地的增加，可以在一定程度上缓和住房矛盾，该地块用地性质的调整贯彻了以人为本的原则。3、区位原则该地段交通便利，该项目地处环县环江大道南段西侧、山城路南侧。作为商住用地开发与南边规划的居住用地形成居住片区，有利于营造良好的居住环境，有利于房地产的开发建设，能充分发挥城市土地的区位效益。因此该地块调整为商住综合用地符合区位原则。4、土地使用相容性原则土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。①环境相容原则环县国贸新天地地块用地性质调整