西安曲江商业项目定位报告

商业管理中心2019年12月21日西安曲江商业项目定位报告第一部分：西安市场宏观研究第二部份：西安商业专题研究第三部分：我公司项目商业定位建议第四部分：西安商业调研市场心得总结目录第一部份：西安市场宏观研究西安市概况西安市国内生产总值和构成西安市产业发展规划分析西安市房地产市场概况西安市概况•作为陕西省省会，西安是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米•西安历史悠久，人杰地灵拥有在海内外文物界享有盛名的兵马俑、秦始皇陵地和明城墙；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和艺术家•西安教育资源非常丰富，高校数量居全国前列，为西安的发展提供了强有力的人力资源保障•在过去20多年改革开放发展的推动下，西安经济实力明显增强，GDP增速明显城乡建设日新月异，人民生活不断改善•西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县，到2019年末，全市常住人口已达837.52万人西安GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上，但总量与全国同等大型省会城市相比较，处于中等的位置；2019年，西安市GDP增速排中部各省会城市的第7位；2019年，西安市GDP增速排中部各省会城市的第2位，全国排名第36位；2019年，西安市GDP全国排名第30位；西安市国内生产总值和构成从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。2019年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。西安市GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上，高于全国增幅，总体发展态势良好，至2019年末西安第三产业比重达到52%。西安市产业发展规划分析西安市功能定位根据《西安市城市总体规划（2019年-2020年）》，西安市的功能定位是：世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；陕西省省会到2020年地区生产总值超过7,300亿元，工业总产值达到8,800亿元，进入工业化高级阶段中期，把西安建成世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子信息产业基地；西安市服务业增加值将超过4,100亿元，以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效，使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市西安市产业发展目标GDP的增长与第三产业的发展，特别是重点发展先进制造业、高科技产业等将直接提高较高收入人群的比重，对零售业和商务公寓的需求结构调整升级也将产生积极作用。西安市房地产市场概况西安市房地产市场经过多年的发展，目前已处于高速发展的阶段，连续两年成交量过“千万”关口，整体成交量位于全国前五，年销售金额超过六百亿元。西安市房地产从2019年后开始发力，步入发展“快车道”，成交量连续突破一千万平米大关，虽然经历2019年的房地产调控政策，但市场自我修复能力使得整体依然保持良好局面；西安住宅市场年销售金额自2009年以来连续三年超过600亿元，形成了“高增长、大局面”的发展态势。商品住宅市场西安市商业成交情况随着城市发展的不断壮大，西安市商业市场在成交量每年保持超过20%的增长幅度，商业价值也随着城市建设的不断完善而被不断发掘并显现。西安市商业市场近年来以超过20%的速度飞速增长，城市版图的不断扩张形成了多个“城市商业中心+城市商圈”的新版图，商业价值资源被不断发掘并显现，商业物业销售金额在2019年首次达到百亿元，并且保持一个高速的发展趋势。西安市房地产市场概况2019年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。西安市房地产市场概况西安市办公成交情况随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。第二部份：西安商业专题研究西安市目前商圈分布西安目前主要商圈概况西安商圈市调总结西安市目前主要商圈分布西安不仅是一个省级的零售业中心，也辐射更广大的省外区域。西安传统的商业规划布局不均衡直接影响到了当下商业地产区域发展的均衡性，以城内钟鼓楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，西安人许多消费仍停留在这三大传统商圈内。高新和曲江商圈辐射范围仍限于本区域内，且商圈内业态种类不够全面，人流被小寨和钟鼓楼商圈稀释。根据《西安市区县商圈发展规划》，到2020年，西安市将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。”随着西安市南部大量中高端住宅的落成和入市，未来西安南部商圈将随着常住人口的增加而逐渐发展，以西高新和曲江两个区域商圈为主。曲江商圈：与钟鼓楼商圈直线距离6-7公里，车程在30分钟内；距离小寨商圈直线距离4公里，车程在10分钟内。高新商圈钟楼商圈曲江商圈长乐商圈小寨商圈五大商圈涵盖了西安整个城区的消费者商业认知，其城南区域较之城北商业氛围优势明显。钟鼓楼商圈概况及现有供应商圈特征大众化、综合性消费地区，西安市目前购物最为集中的地区，以钟楼为中心分布着四个主要的零售街区，分布是西大街、南大街、东大街和解放路•南大街集中了市内最高端的零售业•从2019年起，西大街经过改造并有若干购物中心落成，如中环广场和百盛等•东大街是西安人最偏爱的购物地点，购物中心有开元商城购物中心•大型百货为主，传统百货和流行百货聚集目标消费群•西安市民•旅游顾客•西安市周边地区消费者•日均人流量超过50万人潜在问题•购物舒适度较差，休息场所少，餐饮设施不足•百货同质化明显，体量占据西安百货店的60%以上；品牌重复度高且部分商场楼层过高•停车位不足街区项目面积主要业态东大街开元百货100,000百货民生百货22,000百货西大街世纪金花（钟楼店）31,000百货唐人街20,000散售店铺上海城30,000散售店铺世纪金花美居生活家27,000百货中环银泰70,000百货百盛30,000百货民生百货24,000百货喜庆商品城不详专业市场（散售）南大街世纪金花8,000百货太古广场不详散售店铺中大国际2,600购物中心钟楼商圈照片钟楼东大街钟楼西大街钟楼南大街西安最高端品牌百货--“中大国际”钟楼北大街小寨商圈概况-西安市南城唯一市级商圈商圈特征日平均人流量已达50万人次，以年轻时尚人群为主，商圈内主要以满足周边学生和居民生活需要的中低档价位时尚休闲类商品为主目前商圈内商业、商贸服务设施611个，面积达75万平方米目标客群◦附近在校大学生为主要消费力◦西安市中-中低端消费人群六大特色商业街◦兴善寺东/西街—餐饮娱乐一条街，发展特色饮食及文化娱乐◦雁塔西路—新一代休闲街区，目前分布有多家KTV、洗浴中心、酒吧、茶社等商业业态。◦含光路南段—文化艺术、创意产业一条街，形成以美院为核心，美术创作、艺术品交易、工艺制作、艺术培训、创意产业等形态为主的艺术产业区域。◦含光路北段、吉祥西路至永松路—小型商务中心区，重点发展楼宇经济、配套办公等商业业态，形成吉祥商务中心。◦经七路、经九路—仿古文化旅游一条街，依托青龙寺旅游优势，主要经营工艺品、佛教用品和旅游纪念品，发展特色餐饮。◦雁翔路—生态休闲旅游一条街，以餐饮、农家乐旅游和万亩都市森林为主、重点发展休闲经济，打造生态休闲旅游一条街。商圈发展问题商业设施、消费环境及品质较低，各种业态和商业形式布局零乱购物舒适度较差，休息场所少，餐饮设施不足部分商场楼层过高停车位不足项目面积主要业态飞旋购物广场4,400小商品市场百盛百货31,000百货金鹰百货26,000百货旺角广场6,500小商品市场雁塔文化新天地120,000小商品市场百佳购物2,400小商品市场小寨商圈照片长乐商圈——全国知名的批发市场长乐商圈的定义由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。长乐商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。随着长乐商圈所经营业种的不断丰富，品牌档次的不断提升，市场消费需求的不断增长，长乐商圈经营形态也不断在发生变化。长乐商圈概况西安火车站服装小商品批发集中地茶城长乐路零售高新商圈概况和现有供应商圈特征该区建设始于1991年，经过17年发展，区内开发完毕或已开工建设的土地已有35平方公里。高新区已成为西安市在高新技术经济、商务环境、教育氛围和中高档住宅方面发展领先的区域。主要商业实施集中在科技路和高新路的交界，属于区域内的核心地段，科技路东延伸至小寨商圈一侧有大量休闲餐饮业态。西高新商圈是在世纪金花，金鹰百货和易初莲花的进驻之后才逐渐形成的，发展时间较晚。购物场所整体环境较好，设施较新。区域内商业分为两个鲜明商业形态：◦世纪金花，金鹰白货：中高-高端百货◦华润万家，易初莲花：服务性生活卖场区域市场现有商业物业供给超过200,000平米，预计未来另有大量供应将投入市场。目标客群◦新区内的办公楼办公白领群体◦新区内常住人口项目面积主要业态金鹰百货26,000百货世纪金花34,000百货易初莲花20,000超市华润超市13,000超市高新商圈照片曲江新区商圈概况商圈特征地理位置及分布：商业项目主要集中在大雁塔附近，以大唐不夜城为核心分布；其他商业项目较少。大雁塔及周边区域为西安市区最著名的景点，每年有将近1,800万游客，由西北慈恩镇至东南曲江池已形成一条完整的旅游休闲消费带。商业业态：现有商业项目以社区超市、休闲娱乐和餐饮等业态居多，强调多种基础商业性服务功能；百货等零售项目目前尚无，但相关部门正在积极与3-4家百货运营商进行洽谈。交通规划：未来轨道4号线和5号线将穿越整个曲江核心商业区，整个区域的商圈辐射能力将加强。竞争态势：区域内现有和未来商业项目定位及建筑形式相似，未来均会面临对消费者和零售商的激烈竞争。尚未有大型多功能性商业购物中心，这是由于目前曲江区域内居住密度低，人群居住过散，大型的集中商业目前不易成活而造成的。目标消费群曲江新区内的居住人群旅游人群周边办公商旅人群西安市区消费者曲江新区供应分析除大唐不夜城外，基本上没有辐射周边的商业项目。电视塔片区距湖城大境项目5分钟车程，便利性仍然不足。项目周边缺乏生活性商业（如超市等）和品质餐饮中心。区域内的商业项目多是以散售为主的商业街商铺的形式。这种商业物业类型也决定了其仅能是满足中小租户的租赁需求，且满足社区需求的商业物业。561432123456项目商业类型面积(平方米)慈恩镇商业街20,000大唐通易坊商业街12,000秦汉唐商业街104,000大唐不夜城Ａ,Ｂ购物中心184,319大唐不夜城W商业街70,000芙蓉坊商业街18,000合计408,319曲江商圈照片大唐不夜城西安市商圈调研小结商圈钟鼓楼小寨长乐高新曲江形成时间1970年代1990年代1990年代2000年2019年建筑面积约400,000约250,000约200,000约150,000约400,000经营定位中低-高档中低档中低档中-中高档中-