茂名化州高州碧桂园凤凰城项目分析

碧桂园凤凰城【高州】项目分析目录户型分析现场包装分析销售动作分析项目概况3发展商高州市碧桂园房地产开发有限公司物业地址高州市宝光地块，位处郊区，临近G207国道容积率容积率1.05物业广东碧桂园物业管理有限公司项目规划首个综合大型别墅社区，规划有钻石墅、双拼美墅、四拼美墅、洋房、商铺等丰富的产品，配套五星级标准凤凰酒店，超大型综合会所，西班牙风情商业街，文化广场产品类型墅景洋房（约104-250㎡）、四拼美墅（约173㎡）、双拼美墅（约240-257㎡）、钻石墅（约404-777㎡）本次规划图位置图凤凰俱乐部高层四拼双拼钻石墅高层单位G352型号：约130.23㎡三房两厅02户型分析：二梯四户；厨房带生活阳台；约7米宽景观阳台；主卧带独立洗手间；户型方正实用；通风采光良好03户型分析：二梯四户；厨房带生活阳台；约4米宽景观阳台；主卧带独立洗手间，带观景观景飘窗；户型方正实用01020304J322型号：105.73-262.48㎡三房两厅/五房两厅02户型分析：一梯四户；厨房带小生活阳台；约5米宽弧形景观阳台；主卧带独立洗手间和书房，书房较小；带空中花园，可改房间；户型方正实用，南北通透；厨房采光欠佳04户型分析：一梯四户；厨房带小生活阳台；约3.9米阳台；仅一个洗手间，厕所正对卧室，进门过道太长，浪费空间。01020304J339型号：103.44-122.08㎡三房两厅02户型分析：一梯四户；厨房带小生活阳台；约6米宽不规则阳台；主卧带独立洗手间和弧形景观飘窗；户型方正实用04户型分析：一梯四户；厨房带小生活阳台,通风采光效果欠佳；约6米宽不规则阳台；主卧带独立洗手间和弧形景观飘窗；户型方正实用；进门走道空间浪费01020304别墅单位户型分析：双拼别墅；一层父母房，带洗手间，无衣帽间；U型厨房设计；无独立停车库；无电梯G171：239.60-242.62㎡五房两厅G171：239.60-242.62㎡五房两厅户型分析：二层主卧，带书房、衣帽间及洗手间，还带露台；同时还有一个女儿房，带洗手间，私密性欠佳G171：239.60-242.62㎡五房两厅户型分析：三层为男孩房和客卧，各带独立洗手间；约35㎡露台面积G215：398.91-399.01㎡六房两厅户型分析：双拼别墅，设置架空廊；无电梯无独立车库；老人套房，厨房带生活阳台和储藏间，洗手间设置在楼梯底下G215：398.91-399.01㎡六房两厅户型分析：二层主卧及次卧，私密性欠佳；主卧带书房、衣帽间、洗手间和玄关，并有约27㎡超大露台；次卧带洗手间；挑高客厅设计G215：398.91-399.01㎡六房两厅户型分析：三房次主卧设置，带洗手间，同时配置影视厅（可改为房间）；带露台G216：478.32-482.02㎡七房两厅户型分析：双拼别墅，设置架空廊（停车）；带工人房；U型厨房，带生活阳台；一层配置一个次卧；没有配套电梯G216：478.32-482.02㎡七房两厅户型分析：双拼别墅，客厅挑高；二层主人套房和次卧；主卧配套书房、洗手间、衣服间及前后双露台；次卧带洗手间G216：478.32-482.02㎡七房两厅户型分析：三层设置次主卧，带书店、洗手间及衣帽间；还设置有多功能房（含洗手间）和影视厅，两者皆可设置为卧室G216：478.32-482.02㎡七房两厅户型分析：屋顶带露台，面积约为14㎡G213：765.58㎡七房三厅户型分析：双拼别墅；四车位车库；共四层，带私家电梯双厨房设计（带西厨）G213：765.58㎡七房三厅户型分析：双拼别墅；挑高客厅；二层套房，带更衣室和圆形洗手间；设置品酒间，带小露台户型分析：双拼别墅；三层两套房，一套带更衣室、圆形洗手间，弧形景观内阳台；一套带衣帽间、书房和洗手间，还有空中露台花园。G213：765.58㎡七房三厅户型分析：双拼别墅；四层为主卧，带书房，前后景观阳台，超大洗手间。G213：765.58㎡七房三厅目录户型分析现场包装分析销售动作分析外部展示城市主要路口大型户外释放项目销售信息，并且沿路设置项目导视牌灯杆旗导视路牌导视大型户外广告牌门前展示结合水系资源，整体表现和谐自然销售中心门前，多种植物形成造型，配合雕塑小品入口使用形象优秀的门岗体现专业服务，以大面宽，造型独特的水池、花坛等体现项目气势高素质门岗商业街展示商业街提前完成，展示到位。商业街前广场统一清理干净并且摆放遮阳伞营造商业氛围。略显不足的是没有摆放桌椅，并且缺乏花车、小品等装饰品，营造商业领地感。门前商业街园林展示通过鲜艳花簇点缀，配合小品以及碎石造型等提高园林观赏性及趣味性，容易打动客户鲜艳花簇点缀大片的草坪碎石造型增强趣味性碎石造型增强趣味性大花盆增强园林气息园林展示温馨提示牌情景话语情景话语情景话语园林设置温馨提示牌体现项目对客户的细致关怀。独特造型的情景话语牌子，烘托生活氛围园林展示花簇以及装饰小品采取艳丽的颜色，多种颜色配搭，令人眼前一亮。同时设置小桥流水营造自然悠闲生活氛围园林展示多处设置导视牌指引客户参观样板房，并及时释放近期活动信息。采用材质较好，便于更换，一次性投入，可循环利用。现场各种导视牌，并配合活动信息园林展示装饰小品及花车装扮园林，避免大片的草坪过于单调，童话式的园林风格容易打动客户儿童游乐区展示设置儿童游乐区，既可供客户的小孩游玩，同时展示未来生活场景，引起对未来生活的憧憬儿童游乐区设置于洽谈区外，客户方便看管小孩。别墅样板房阳台可看到此区域，丰富园林景观。门前灯、小池塘、悠闲桌椅等营造生活气氛样板房外部展示场景生活化，各种装饰品营造舒适宜人的生活气氛样板房外部展示设置单独庭院，强调别墅生活的私密性，且突显主人身份，展现未来生活场景销售中心展示项目营销中心设在自有俱乐部，入门处摆设项目价值点加强客户感知，同时在门的两边进行绿植堆头摆放和小品设置，增加观赏性营销中心设在自有俱乐部，同时在门前摆放项目价值进行强化。门口正对面有大面积绿植小品，增加观赏性门口两边设有绿植和小品，增加观赏性门口地毯印有项目logo与主推广语，同时在大堂位置配有大气吊灯和绿植，提升营销中心档次。在通往二楼的楼梯处摆放公司项目分布图，彰显大气销售中心展示门口地毯加印项目logo楼梯墙上有集团项目分部图，彰显大气利用俱乐部层高设置大型吊灯，同时配合大型绿植进行格调升级，但是绿植数量少，与周边设施不协调营销中心大堂强调对项目核心价值的宣传，通过显眼处的标语强调项目价值，同时配合微信二维码宣传项目销售中心展示项目价值展板和资料架使用品质感较强的材质，在设计上与项目格调保持一致，较为符合项目整体形象销售中心展示项目总规图采用铁艺，彰显品质感户型图架用铁艺配合项目宣传，强调项目信息项目总资料架采用与项目推广色调一样的材质，品质感较强区域图爱用光面材质，质感虽高，但因字体颜色与现场灯光问题无法看清销售中心展示由于项目营销中心设置在已开放的俱乐部中，现场有业主在进行休闲娱乐活动，增加卖场生活气息乒乓球室台球室健身室项目沙盘采用大沙盘模式，将项目整体规划在沙盘上进行展示，彰显项目大气形象。同时配合大屏幕对项目信息进行有效宣传销售中心展示看楼通道看楼通道与项目价值点结合十分密切，随处释放项目价值，展示包装到位，从细节体现品质样板导示牌与园林导示牌风格一致，统一调性制造视觉印象竖立高围挡区隔出看楼通道，看楼通道干净整洁，通道门头成为看楼通道点睛之笔看楼通道铺设绿色地毯别具一格，与园林绿色格调相辉映箭头地贴，起到辅助性导示作用利用价值墙传递精装修价值，价值点的直面剖析更易让客户接受选取泛会所的楼上单元做样板房，充分利用会所价值，让客户直观感受到未来生活景象看楼通道看楼通道除了利用泛会所作为展示区，同时设置3D拍照区与体感游戏体验区等供客户玩乐及互动的设施，注重客户体验与服务3D拍摄区泛会所功能介绍体感游戏体验区泛会所展示看楼通道针对不同面积段产品，结合楼梯与样板房，均用不同的客户身份、语言介绍样板特色，营造不同的生活氛围；统一包装色调形成统一视觉效果用简单易懂的画面的形式，诠释样板主题从小孩的角度，用小孩子的口吻述说项目价值点，制造客户购买冲动注重细节，用统一风格画面包装消防栓针对三口“小太阳”家庭从小孩子的角度打动客户刚需型面积段产品针对新婚年轻人打出“浪漫牌”看楼楼梯用简单的语言引起客户共鸣样板展示包装精装样板房与其它项目大同小异，碧桂园样板房则通过细节取胜，吸引客户眼球，让客户感觉身心愉悦，同时可以制造购买冲动洋房入户花园/别墅门口摆放鞋柜，营造生活气息房间功能标贴，描述生活景象，打动客户内心鲜花、画板、洗衣液、洗衣粉等具有浓烈生活氛围的生活用品用以摆设，让客户留下无限的想象空间，构思未来生活景象阳台缠绕花藤，让人耳目一新，让客户感觉身心愉悦，逗留时间延长第一人称口吻小标贴，生活化情景模拟，引人入胜样板展示包装透明交付标准贴，既美观又能体现品质感墙体浮雕，提升质感精装样板房包装提升品质感，拔高客户对项目预期玻璃窗贴上彩画磨砂胶贴（园林展示效果较差的前提下可采取该办法）产品户型牌别墅门口地毯印有项目logo及定位语，释放项目价值样板展示包装碧桂园在样板包装展示上除了注重整体视觉效果，同时也十分重视项目价值宣传，使项目定位语脍炙人口样板房内部摆放项目简介、项目价值点折页及户型图供客户阅读防撞条印有项目logo及定位语室内电视机只播放有项目logo及定位语的画面目录户型分析现场包装分析销售动作分析高州碧桂园营销制胜策略：客户有效组织+极致展示+超高性价比4950办理VIP尊享卡，验资10万元及以上，即成为VIP，享受开盘额外9.7折优惠地块摘牌展厅开放VIP卡申办新闻发布会展示区开放，同时举行3D画展；并启动认筹活动2013.6.262013.9.182013.9.252013.11.9展示区开放暨认筹开盘2013.11.302013.12.7在银行、商场、酒店等人流量集中处做展厅；开展客户咨询、项目展示、不定期的抽奖等客户体验活动排队选房；超高性价比价格开盘；开盘当天巨额优惠在高州人民大会堂举行；活动形式为：释放区域利好、项目推介及节目表演、抽奖环节营销节点线下拓客+密集客户互动活动+节点爆破51客户组织客户组织：团队组织架构：80人团队，每20人1组，分为A\B\C\D四组，每组由小组长和组员组成；客户拓展：对高州进行4个片区划分，每组负责对应区域分开拓客，主要针对临街商铺、专业市场等客户群，每个阶段拓客的重心不同：•阶段一：前三个月，以洽谈摆放项目资料、展架为准；•阶段二：小型推介会，由销售代表提做活动需求、走流程，每次组织8-10名客户的规模，2000-3000元/次的费用，同时专人监控活动效果；•阶段三：办理凤凰VIP卡，验资10万以上，享受9.7折；激励考核方式：不定目标，每两周一次PK，每组拓客数量、摆放展架、宣传资料等作为考核依据。而排名靠后倒数1、2名的组员淘汰【狼性竞争】。52线下拓客管理在拓客时让客户关注项目官方微信，同时销售代表个人加客户微信，及时将项目最新动态发送给客户，及在朋友圈发表，与客户保持不间断的联系。53客户组织：微信营销54客户组织：资源互利密集客户互动活动，保持热度；有效拓展新客户55序号时间活动主题活动内容19月14日高州市首届“碧桂园杯”教师羽毛球挑战赛举办教师羽毛球活动及现场宣传项目2——VIP专场推介会邀请市区以上单位员工及家属到相应专场推介会宣讲，同时办理VIP卡39月29日高州碧桂园“绿色骑行，健康乐享”低碳出行活动碧桂园员工身着文化衫电动车在市内环游，宣传VIP办卡410月13日重阳节登山凡是在展厅内报名的客户可参与登山活动510月11-25日【走进高州】拍照有奖拍摄高州小巷即有机会赢充电宝610月13日“九九重阳节，浓浓敬老情”碧桂园携手茂名义工敬老活动碧桂园携手茂名义工敬老活动711月17日品牌下乡——拓展小分队石鼓镇宣传以拓客冲锋车为舞台，结合小丑表演，进行项目推介演讲及现场办VIP卡811月21日南非拉格诺葡萄酒品鉴会介绍凤凰城项目的区位、配套、交通、VIP卡办理客户组织：互动活动