房地产公司(住宅)建筑专业方案审图要点

分项序号要点备注设计院自检设计经理审核总监审核A1核对建筑之间的间距及日照建筑外保温厚度、装饰层、幕墙厚度、阳台、女儿墙、突出物应计入日照或间距计算；了解当地技术审定部门认可的日照计算软件A2单体楼栋号的编号原则：需按分期临近的顺序、由东南角的楼栋起从东往西顺着大S进行编号结合当地规划或房产要求编制，如无特殊要求，高端项目按照单元进行楼栋编号A3根据总图的户型分布图，对各户型进行有利条件（如景观、间距）不利条件（道路、遮挡、配电房、燃气调压站，化粪池等）分析根据项目用地价值高低和周边环境（道路、景观、配套、商业）来修正业态分布和户型落位，高价值产品应匹配项目好的资源A4地下隐蔽工程（地下室、地下车库、人防通道，室外出入口、人防范围）的轮廓以虚线表示A5总图内单体建筑单元拼接不得错开，建筑法线需对齐由于规划审批要求，天津地区不得兵营式布置，尽量布置成组团错开A6需标注配套用房位置：会所、社区用房、物业用房、垃圾收集等会所考虑利用架空层、地下室、物业用房、社区用房（如允许）进行改造A7如项目为分期实施交付的，设备用房、物业用房及其它配套用房的设置应满足首期交房使用和验收的要求A8与物业公司核对主入口需求数量的要求计容10万平以下：a.高层住宅项目设1个出入口；b.纯别墅项目设1个出入口；c.高层与多层混合的项目，如别墅为地面停车可考虑2个出入口分别管理高层与别墅；计容10万--30万平：a.高层住宅项目设2个出入口；b.纯别墅项目设2个出入口；c.高层及多层混合的项目，如别墅为地面停车可考虑3个出入口；计容30万平以上：根据项目情况设2--3个出入口A9核实主入口宽度：不小于18米，人行出入口与机动车出入口就近设置，合并管理需与物业前介专项讨论确认门岗数量及位置，分期实施考虑出入口位置，地下室连接方式，设备用房位置，临时物业管理，景观围墙等A10总图需考虑展示区及售楼部位置，售楼部面积500-600平（要突破的需讨论），尽量利用沿街商业用房、幼儿园，不做临建如采用临街商业做售楼部，需按照售楼部要求结合未来商业交楼进行立面设计A11需综合景观因素布置地面机动停车位，非机动车位区域项目必须设置非机动车位，如非机动车位设置于地下、且位于边角位置和主入口附近区域的，可对外开口A12临街商业前场需预留可做车道与停车位的位置A13明确物业管理用房位置及面积需与物业前介专项讨论确认面积及平面布置，物业管理用房面积尽可能不计容A14需综合景观因素布置消防扑救场地景观A15总图需表达首层庭院赠送范围及赠送面积（如有）指标部分A16核对经济技术指标与规划条件核对：建面及占地、绿地率、建筑密度、各项业态、配套用房面积（需建与实建）、人防面积、地下室单车位指标等，建筑面积计算需要考虑节能保温层厚度；与营销部门商讨可售车位的数量中骏置业（住宅）建筑方案审图要点图面部分分项序号要点备注设计院自检设计经理审核总监审核B1商铺需注明单户面积及属性（自持或销售），商业需尽量划分为小面积，底层商铺面宽进深比1:2.5-3，可采用面宽4米、进深10-12米临街销售商业面积尽量小于100平，大于100平商铺需单独考虑B2住宅户型面积需注明套内、分摊、各分项指标及赠送面积指标赠送方式及赠送面积的明细B3建筑外轮廓有尖角正对其他住户的需倒圆处理B4入户玄关应考虑鞋柜储存空间，进深不小于350，并避免与配电箱、对讲机发生冲突，入户门处尽量考虑门扇的靠墙面B5客厅电视墙宽度不小于2800、沙发区墙面不小于3600B6套型内通往卧室等其他功能房间的走道净宽不小于1100，144平米以上大户型可放大至1200B7生活阳台设洗衣机专用位置，预留位置不小于700*700，无生活阳台户型需要在公卫中考虑洗衣机位置B8无市政供暖的住宅，每户燃气壁挂炉需设置在厨房外并有利于检修的平台或阳台（北方地区除外）B9核实每户房间空调机位（空调不得向阳台一侧散热），空调机位尽量满足可从户内安装，高端住宅考虑多联机备平台平台尺寸需考虑规划限定尺度及外保温及部分水立管位置及尺寸影响B10单元楼大堂层高住宅应在4米以上，精装完成面净高3.6米以上，标杆高端楼盘可挑空两层（详标准化模块）B11避免首层大堂立面造型对二层住宅户内及立面装饰造型对户内采光及视线的影响注意对二层用户阳台栏板高度、窗台高度的影响B12住宅首层阳台、空调机位、室外平台等外挑结构同标准层做法B13一层别墅化住宅入口雨披需单独设计，入口从花园进入，不设置于门厅内重点核对雨棚对二层住户的影响B14首层大堂入口防坠落雨篷应结合立面造型设计雨水管须隐藏，可结合立面造型隐藏B15一般情况下，底层大堂的室内外高差按150进行设计，不设台阶，直接以坡道形式设计（结合无障碍坡道）B16墙体厚度：外墙、分户墙为200厚，户内隔墙除安装配电表箱等特殊部位要求为200，其余为100，部分地区剪力墙结构通过计算可采用180厚墙体B17梁、柱及内隔墙的设计定位：起居室与其他功能房间隔墙，保证起居室墙面平整；卫生间与卧室隔墙，保证卧室墙面平整；餐厅与厨房隔墙保证餐厅墙面平整。空间保持平整的优先顺序依次为：客厅→餐厅→主卧→次卧→厨卫等墙体首层及大堂设施设备客厅餐厅中骏置业（住宅）建筑方案审图要点平面布局标注B18阳台尽量布置在南向，不得布置在客厅和主卧B19减少烟道、卫生间排气管对私家露台及花园的影响，并充分考虑其对立面造型B20住宅入户门正常情况下都应内开门，入户门两侧应设宽度不小于100的墙垛，否则应与甲方讨论其做法B21住宅入口大堂铝合金门宜设置为铝合金地弹簧门，门高不宜大于2700，门宽不宜小于1800（由精装修设计施工）B22体现厨房、卫生间立管的位置，并在图中以虚线示意砖砌包管B23厨房不设地漏,毛坯项目结构不做降板处理B24座便器严禁正对相邻卧室的床头，有上、下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响，尽量避开卧室墙面布置。所有房间门不应正对入户门，坐便器位置应尽量避免正对卫生间门B25标准层电梯厅内，设备管线及各类箱体全部隐蔽处理，水电井门、强弱电井门或消防箱门应尽量避免开在电梯门迎面墙上，消火栓不可正对电梯门B26核对电梯井道参数尺寸核对电梯厂家土建图B27自持公寓及标杆住宅需配置货梯标杆住宅指当地最高端项目B28沿街商铺不得朝小区开设门窗，如确有需要的，应与物业进行讨论B29底层商业需配置独立的卫生间，只需考虑预留给排水点位，不砌隔墙，在平面图上用虚线示意B30所有商铺都必须预留的餐饮排烟道的条件，其排烟道尽可能附在建筑主体外墙上，实现高空排放。烟道的位置、尺寸要结合户型标准层平面统筹设计，既有利于店铺的方便使用，又不影响到建筑立面形象。如果商铺下部有地下车库可以考虑烟道通地下室集中后高空排放B31每间商铺应设分体空调外机位，外机位应结合立面造型设置或者设置于商业屋顶B32沿街商铺力争均考虑一层，如指标无法做足，可在拐角及小区主入口位置考虑部分一拖二商铺或极小部分住宅首层商业性质住宅（在平面图中必须明示商住用房）超值改造B33户型超值改造空间应避免进行增补外墙和楼板的方式，并需进行专题讨论标准层核心筒沿街商铺阳台花园厨房卫生间门窗分项序号要点备注设计院自检设计经理审核总监审核C1注意建筑高度的计算方法：地规是否计算到女儿墙以及屋顶构架的高度，坡屋面檐口以及延伸面是否累加计算C2高层住宅的层高：天字系列标准层层高宜3.15m（如高度或日照限制时可为3.0m）；蓝湾系列标准层层高3.0m（高度限制时可为2.9m），蓝湾系列楼王的层高，可加高至3.15m；四季系列标准层层高2.9mC3多低层的层高:别墅首层不低于3.6m，二三层不低于3.2m叠拼首层不低于3.3m，二层不低于3.0m洋房层高不低于3.0mC4临街商业高度首层高度不低于4500，二层高度不低于3900如当地规范要求不能满足高度要求，需根据当地验收条件考虑作为垫土或者吊顶方式赠送层高C5建筑材料要标注清楚，需提供完整的立面材质图销售型住宅可采用面砖、真石漆，局部石材，不得采用普通涂料C6公司的企业logo标志应在立面设计时统一考虑并布置到位C7禁止出现贯通式的水平大线条，立面造型需要相邻两户间贯通线条凸出外墙宽度应小于200C8主要立面不见任何设备管线，雨污等立管需放在阴角不宜觉察或对立面影响最小的地方C9门窗立面要进行专项设计，门窗横档不得出现在正常视线范围内中骏置业（住宅）建筑方案审图要点单体立、剖面分项序号要点备注设计院自检设计经理审核总监审核D1车位设置尽量考虑地上车位，地下车库在当地规范允许范围内做机械车库，层高4500，采用无梁楼盖D2控制地下车库柱网，普通车库8.0*8.0米，机械车库8.5*8.0米D3所有车位布置需进行方案对比，停车效率严格按照非人防区33平/个，人防区35平/个，个别地块不规整可适当放宽（需专题讨论）D4地下室住宅单元出入口处若布置车位应留人行通道，宽度0.9米，如布置单个车位则净宽为3.3米，双车位布置则净宽为5.7米，以此类推D5住宅设有私家地下室的须考虑空调设置D6方案报批时，会所在地下室的各功能空间均标注为储藏间或设备间，以满足消防设计要求D7注意人防门、消防疏散门、设备用房门等的开启对车位、车道的影响D8车库车道净高不低于2.4米、车库坡道出入口净高不低于2.6米、其它部位的净高不低于2.2米；别墅地下室层高不低于3.6米D9地下室赠送空间需要考虑采光井，进深不大于2.5米D10因物业管理用房设在地上需额外新增计容的,原则上在高层住宅的地下室布置物管用房（设置采光井），以规避新增计容面积;有厨房的需设置独立烟道高空排放D11赠送给住宅的地下室空间不得朝车库开门；尽量不设卫生间，高端项目的另行讨论D12地下室住宅单元出入口尽量避开人防门的设置，确有困难的，门的尺寸设计为1800*2300，人防区预留洞口尺寸为1800*2300，后期改造为玻璃门地下室中骏置业（住宅）建筑方案审图要点D13电梯设计原则：住宅电梯全部到达地下一层；如设地下二层的，根据项目情况确定是否到达地下二层，如不设、电梯井道应预留到位D14车库采光井，非人防区在车行道交叉口位置设，一个分区设一个，具体位置和数量应与我司确认D15地下车库坡道要跟小区主入口紧邻设置，实际使用需要坡道为双车道（7米宽），为满足报批要求车道设单车道（4米宽）地下室