物业管理之能源管控

1物业管理之能源管控2目录第一节物业管理中的节能降耗概念第二节房屋设备及节能技术简介第三节节能降耗的管控方法第四节节能降耗案例3物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。这些能源和资源的消耗，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。第一节物业管理中的节能降耗概念4反映到项目的财务上为:公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡与经营发展。节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的。节能的经验方法政策节能技术节能管理节能5房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。第二节房屋设备及节能技术简介6一、供配电设备1、构成高压环网柜（开关柜）、变压器、低压配电柜2、节能技术方法供电系统本身不耗能，损耗约5%。该系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等78910二、备用发电设备1、构成柴油发电机组、EPS设备2、节能技术方法柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在10分钟为好。1112三、给排水设备1、构成a.给水设备：室外环网、地下水池/水箱、加压泵/变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、终端设备（卫生洁具等）b.排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池c.中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压泵、中水管d.热水供应设备热源、热水器、循环泵、循环管等2、节能技术方法水平衡测试减少滴漏跑冒供水方式改造水泵的节能改造四、暖通空调设备1、构成a.供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道b.供冷设备：溴化锂冷水机组、离心/螺杆/活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道c.通风设备：风机、风管、风阀2、节能技术方法蓄冰空调技术机组功率选择变频技术管网设计计量技术192021五、照明设备1、构成照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯。2、节能技术方法•按国家标准调整各场合的照度•选择发光效率高的灯具。如LED灯具•配置分区控制及自控装置•消防诱导照明选用低功率产品•建筑立面照明应申请政府补贴六、电梯设备1、构成a.垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器、导轨、外呼器、显示器b.扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板2、节能技术方法•采用变频技术•多梯采用群控技术•住宅梯取消返基站功能•扶梯设自控装置•相控技术24在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。第三节节能降耗的管控不符合输出输入1.过程2.检查3.与预算对比4.纠偏动态控制流程项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制者将报表（或报销单据）与预算进行比对，发现超支，分析原因，制定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的。这就是成本的“动态控制原理”。第一步识别全部的耗能过程统计各种用电、用水设备的型号统计各个用水、用油、燃气等的项目根据设备、资源的用途进行分类第二步编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算一、项目公共水电预算的编制1、公共用电预算A.公共设备用电的收入公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公用设备用电收入过低。B.公共设备用电费用计算统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。详见预算表2、公共用水预算A.公共用水的收入在公共用水费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共用水收入过低。B.公共用水费用计算统计各种用水设备及用水途径，可按指标，计算公共用水量，乘相应的单价，可得用水费用。详见预算表二、中央空调预算1、收入按制冷面积及核定后的单价进行收费。按能量进行计费2、费用电费、水费、维修保养费、管理费三、水电代收代缴统计测算1、一般做法，结合地区物业惯例，按照7元/方收取水费。2、根据商业水费标准，分表据实收取，并核算总表水损，分表分摊水费。常规管理方法公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批公司要设置水电管理工程师项目要设置水电管理员、抄表员各种设备要落实操作责任人第四步数据的采集上报及分析由项目水电管理员进行抄表报财务由财务人员编制财务报表报公司由公司水电管理员进行审核，费用是否超预算，超预算需查找原因第五步纠偏及改进费用在预算内，可上报公司领导审批，费用超预算，组织技术力量进行纠偏和改进费用超预算，一定要公司领导批准后方能报销