街道办事处职责分析与实务

业主大会、业主委员会筹备街道办事处、乡镇人民政府职责北京市仁和律师事务所孟宪生民为邦本法为公器物权•物权法•第二条……•本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。行业管理与社会管理•物业管理条例•第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。•县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。•第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。北京市物业管理办法•第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。•供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。•第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。•街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。指导V监督职权V职责基本法规定《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。行政法规规定《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。行政规章《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。《北京市物业管理办法》•第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。•街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。行政指导的概念和特征•行政指导就是行政机关在其所管辖的事务范围内，根据国家的政策规定或者法律原则，针对特定的公民、法人或其他组织，用非强制性的方法或手段，取得该行政相对方的同意或协助，有效地实现一定的行政目的的主动的管理行为。•行政指导具有以下特征：•1．行政指导是非权力行政活动，不以国家权力为后盾。•2．行政指导是一种事实行为，不产生法律效果。•3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为。•4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域。•5．行政指导适用法律优先的原则。•6．行政指导是一种外部行为。业主代表发起人会议业主大会筹备组首次业主大会会议业主委员会街道办事处、乡镇人民政府建设单位委托组长组长工作报告业主代表备案告知、登记或者许可行政法规物业管理条例第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主大会和业主委员会指导规则•第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：•（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；•（二）管理规约；•（三）业主大会议事规则；•（四）业主大会决定的其他重大事项。北京市物业管理办法•第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：•(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；•(二)业主大会决议；•(三)管理规约、业主大会议事规则；•(四)业主委员会委员名单。•材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)•第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案：•(一)业主大会决议；•(二)业主大会议事规则、管理规约；•(三)业主委员会委员名单；•(四)其他材料。律师提示：一、备案不是行政许可，行政机构只需进行形式审查。二、监督不是否决，也不是撤销权，必须慎重。5%以上业主发起街道办事处召集发起人（筹备）会议业主大会筹备组筹备组工作规则第一次会议第二次会议第三次会议发布会议通知、公告发送选票、表决票回收选票、表决票唱票公布业主大会投票结果业主委员会公告《业主大会议事规则》《管理规约》投票权登记办法候选人推选办法确认产权清册确认正式候选人通过管理规约草案通过议事规则草案通过首次业主大会议案决定业主大会召开时间业主大会业主委员会备案业主大会筹备组秘书组投票权登记候选人审核处罚权•北京市物业管理办法•第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。处理权•第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。•违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。•违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。•第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。•业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权：有权V越权基本法规定•第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。•业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。行政机构撤销权来源•物业管理条例•第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。•业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。建议：业主大会决定的法律效力是法定的，只有业主可以通过人民法院行使，行政机关不宜行使或者应当慎重行使。行政调解•。《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中指出要“完善矛盾纠纷排查调处工作制度，建立党和政府主导的维护群众权益机制，实现人民调解、行政调解、司法调解有机结合，把矛盾化解在基层、解决在萌芽状态”。行政调解协议虽然不具有强制执行的法律效力，但它的性质是合同，应当按照法律对合同的规定来处理相关问题，人民调解•《人民调解委员会组织条例》•《中华人民共和国人民调解法》行政协助•内涵•外延业主共有物识别与物业管理区域划分物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物权法第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”•行政规章房屋登记办法•第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。•最高法院司法解释•第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基本结构部分包括基础、承重结构、外墙、屋顶等；（二）建筑物通行部分包括通道、楼梯、大堂等；（三）附属设施包括消防、公共照明等；（四）建筑物结构部分包括：避难层、设备层或者设备间等结构部分；（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。物业管理区域界限住宅住宅住宅住宅物业管理区域划分以及业主共有物业示意建筑物产权平剖示意图建筑物产权纵向剖面示意图对物业管理(安全\环境)日常监督要通过业主设立法律制度实现---制度化的介入监察人制度联席会议制度•服务的监督(案例一)–为提高服务监督效率，成立服务监察小组。监查小组由业主代表3人，并邀请居民委员会负责治安、环境卫生的委员2人组成。监察小组设组长一名由组员推选。–监察小组的职责包括：•检查受托人以及服务提供者服务质量；•检查物业维护基金（物业费）预算的执行情况；•检查受托人执行业主大会、业主委员会决议的执行情况；•对业主委员会、受托人提出改进物业服务或者提高物业管理水平的建议。•接受业主对物业服务标准以及服务质量的意见和建议。–监察小组的监察方式•定期或者不定期察看服务状况；•定期或者不定期查验服务记录和财务帐册；•听取业主对物业管理和服务的意见和建议；•听取派出所、居委会、街道办事处对于物业管理执行情况的意见和建议。–监察小组的工作方式和监察建议•监察小组每两个月召开物业服务实施评价会议，对于需要改进的地方提出监察建议。该建议应同时送交业主委员会和受托人。•监察建议应当明确现存问题以及改进意见和方案。•监察小组会议可以邀请小区项目经理以及其它管理人到会接受质询。•监察小组会议可以邀请片区民警和业主代表、居民代表参加。–监察建议的处理•监察意见涉及到管理预算调整的，受托人应当将有关管理方案和预算调整情况报业主委员会。•业主委员会同意调整预算的，受托人按照业主委员会决议执行。•业主委员会不同意预算调整的，受托人应将该情况通报监察小组。监察小组仍然认为有必要调整管理方案和预算的，应当邀受托人共同讨论方案和预算调整的可行性，并提出建议将方案交业主大会表决。业主委员会接到建议20日内应当召开业主大会，表决监察建议案。监察建议案被通过的，受托人按照业主大会决议执行。•业主大会的选任物业公司的条件•更换开发建设单位选任的物业服务企业(法定更换权)•物业服务合同到期后的选任(共同选择权)•解聘现有物业服务企业后的选任(任意解除权)法定更换权物权法•第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。•对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业管理条例第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主委员会制定选任方案招标公告或者招标邀请选聘物业服务企业邀请物业服务企业物业服务企业投标发出要约谈判合同评标评标结果提交业主大会表决决定选聘工作小组