天成·蒙自北城项目沟通报告

HECHUANGSHIJI绽放城市之心------天成·蒙自北城项目初步沟通合创世纪HECHUANGSHIJI蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部，总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口39.08万人。其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人，分别占常住人口的58.5％、80％。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。地处云南低纬高原，属亚热带季风气候类型，年平均气温18.6℃，极端最高气温33.8℃，极端最低气温2.9℃无霜期337天，年降雨量815.8毫米，年均日照时数2234小时。HECHUANGSHIJI2003年1月29日，国务院批复同意将红河州政府驻地由个旧市迁移至蒙自县。2003年7月11日，云南省政府滇南中心城市现场办公会研究决定，建设以蒙自为核心的个（旧）开（远）蒙（自）——滇南中心城市。2003年11月18日，红河州建州46周年暨州府迁移蒙自庆典在蒙自举行，标志着红河州州府正式迁移蒙自县暨滇南中心城市建设全面启动。同日，“云南省红河工业园区暨红河钢铁有限公司百万吨钢铁项目奠基仪式”在蒙自县雨过铺镇举行，蒙自被列为省级工业园区，标志着红河州新型工业化战略全面启动实施。2010年11月16日，经批准，蒙自县由县改市。HECHUANGSHIJI但是，就像一位天生丽质的美女，外表的出众往往会掩盖她的内心长期以来，蒙自被外界定位于一个矿产资源型城市，这种误导并不能充分体现出蒙自真正的价值HECHUANGSHIJI通过万正城的开发，加速一座城市的变革，实现每个鄂尔多斯人心中的理想，圆一座城市的梦今天，我们拥有了这样一个机会那么，我们需要做些什么？又如何去做呢？每一个蒙自人心中都有一个梦想，并且有着实现目标的坚定信念重树城市形象，提高城市活力，寻求可持续发展道路，继续保持优势的城市竞争力HECHUANGSHIJI通过对天成蒙自项目的开发，加速这座城市的变革，实现每个蒙自人心中的理想，圆一座城市的梦今天，我们拥有了这样一个机会那么，我们需要做些什么？又如何去做呢？HECHUANGSHIJII.系统性分析II.多因素综合判断III.项目产品定位中篇whatwhyI.项目核心观点回顾II.目标消费群锁定III.项目营销思路IV.项目营销策略V.招商策略VI.项目产品建议下篇howI.基地空间概念II.基础条件分析III.交通及周边商业分析IV.项目特性V.本阶段工作说明VI.分析思路上篇HECHUANGSHIJII.基地空间概念II.基础条件分析III.交通及周边商业分析IV.项目特性V.本阶段工作说明VI.分析思路上篇whatHECHUANGSHIJI项目地处蒙自市北市区边缘（银河路北端）；就目前城市发展规划来看，项目地处于城乡结合处；项目地空间概念HECHUANGSHIJI项目地地理标杆参照点距离（米）天马酒店1430红河洲府2312南湖公园2851红河大道2815天马酒店红河洲府南湖公园红河大道空间概念HECHUANGSHIJI项目总占地面积64.77亩，是目前蒙自市城市边缘项目；项目具备连好的交通条件，其出生、发展、成熟将对蒙自市北部城区产生深远的影响；以居住功能为主，兼顾办公、商业等多种功能，属于典型的综合性多功能项目开发；本项目地处城市交通咽喉，将对城市北部区域产生重要的影响空间概念HECHUANGSHIJI项目由两部分地块组成，总占地面积：43182.007m²（约64.77亩）；其中，A地块占地34804.678m²（约52.21亩），B地块占地8377.329m²（约12.56亩）；整个项目地块地势平坦，无明显高差；整的来看，项目地呈规则多边形，有三条交通道路交汇与项目地旁，具有较好的交通优势；A：34804.678m²B：8377.329m²地形描述基础条件分析HECHUANGSHIJI项目南面为城市主干道（银河路）端头，车流主要以大车为主；西面为已完成建设的居住小区，小区商业均为社区型商业，主要以车辆修理和建材销售为主要业态，但经营状态并不理想；四至关系基础条件分析HECHUANGSHIJI项目西面为村民新建居住区域，部分楼体还在建设中；项目南西面属于城乡接壤区域，也是城市进入乡镇的主要通道之一；其中，在项目地中有电缆线由东向西贯穿整个项目地；四至关系基础条件分析HECHUANGSHIJI目前基地内部已无建筑体存在，仅有部分建筑垃圾；一条电缆从基地中由东向西贯穿；基地附着物基础条件分析HECHUANGSHIJI地质紧临基地即有已建设的居住小区，且还有部分民房处于建设中，基地地质情况良好，基地具备开发条件；能源由于基地旁已有开发建设，故基地的动力、水、电等动能源接入应该不存在太多的问题。污染基地周边商业业态主要为汽车修理行业，存在微量潜在的油污污染；基地对面有城乡主要交通要道，经常有大车通过，且蒙自有空军军事基地，所以存在噪音污染；基础条件分析HECHUANGSHIJI基地旁为城区“银河路”和城乡出入主要道路“老公路”的交汇处；其中，南向为城区“银河路”，该路段为双向三车道路面，宽约40米；西向为城乡出入干道，宽约9米；该处交通主要承担城市与乡镇的运输交通，主要为大型货物运输车辆，人流主要为城乡外出务工人员，城区内外出步行人口较少；交通路网分析HECHUANGSHIJI时间：19：02——19：22车流：157辆（大车：小车=3：1）人流：266人（步行：电动车=1：5）交通流量分析HECHUANGSHIJI蒙自骨伤科综合门诊冠南超市农业银行社区型商业：主要以车辆修理、建材为主要业态，其中包含少量餐饮，且经营状况并不理想，租金较低银河大酒店城市主要商业区：主要集中在天马广场和南湖公园附近就城市区域而言，目前没有较为大型集中商业，仅有现“中央大街”项目商业较为集中；周边商业布局HECHUANGSHIJI项目总用地面积64.77亩，是目前蒙自市城市边缘项目项目具备连好的交通条件，其出生、发展、成熟将对蒙自市北部城区产生深远的影响以居住功能为主，兼顾办公、商业等多种功能，属于典型的综合性多功能项目开发本项目地处城市交通咽喉，将对城市北部区域产生重要的影响开发条件项目特性HECHUANGSHIJI树立企业品牌，扩大企业在房地产开发领域的知名度与美誉度，为企业未来的大规模扩张提供必要支持继续发挥城市运营的核心优势，与政府携手引领城市发展，加快蒙自整体城市化进程，提升城市竞争力优化完善产业链条，以项目的开发建设及可持续发展作为企业新的利润增长点，为企业的转型寻求更多契机树立蒙自地产品牌，打造蒙自居住、商业特区发展商目标项目特性HECHUANGSHIJI城边自然，拥有良好的交通条件，周边居住小区具备一定的人口数量，能够承担一定的商业消费特性1城边自然－离城、不离城特性2所以，常规思路下，我们可以对项目进行如下判断：项目特性因为，本项目：交通咽喉－交通环绕、道路聚集城乡结合部－区域内可同时辐射主城区及周边乡镇群体特性3HECHUANGSHIJI阶段性工作说明•工作出发点项目实操导向•解决核心问题项目主题与核心特色营销方向探索HECHUANGSHIJI分析思路4条线分析6大价值１个理念HECHUANGSHIJI中篇whyHECHUANGSHIJI【系统分析】中篇多因素综合判断项目产品定位HECHUANGSHIJI•4条线分析41本案市场线：整体市场现状及发展趋势城市线：城市角色发展方向产业线：产业基础政府扶持政策与房地产契合度资源线：资源条件发展现状23HECHUANGSHIJI•城市线•资源线•产业线•市场线系统分析4条线HECHUANGSHIJI城市线——蒙自①战略地位城市化进程•2003年1月29日，国务院批复同意将红河州政府驻地由个旧市迁移至蒙自县。同年7月11日，云南省政府滇南中心城市现场办公会研究决定，建设以蒙自为核心的个（旧）开（远）蒙（自）——滇南中心城市。•蒙自已于2003年被列为省级工业园区，标志着红河州新型工业化战略全面启动实施。•2010年11月16日经批准，蒙自县由县改市。【红河州州府】•蒙自位于云南省东南部，红河哈尼族彝自治州州府所在地。•蒙自坝是云南省六大坝子之一、红河州乃至滇南最大坝子HECHUANGSHIJI②城市资源【不可替代性】•矿产资源•旅游资源•农业资源•蒙自优越的自然环境孕育了银、锡、铅、锌、铜、煤、大理石、磷、铀等丰富矿藏，其中蒙自县白牛厂银多金属矿已探明为我国目前最大银矿。•蒙自境内有丰富的旅游资源，如：龙宝洞、蒙蛮古道、马鹿洞旧石器时代遗址。•优越的自然环境，非常适宜多种农作物生长和现代特色农业深度开发。城市线——蒙自HECHUANGSHIJI③发展潜质整体来看蒙自市经济正处在快速发展的阶段，GDP年平均增长约10亿元。•2011年1-5月份，蒙自市辖区内工业生产总值累计达到68亿元，固定资产投资总额21.1亿元，社会消费品零售总额达到8.4亿元，财政总收入7.4亿元，金融机构存款余额203.8亿元。城市线——蒙自蒙自GDP年度增长图010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年2010年年份GDPHECHUANGSHIJI加快城市化建设速度成为蒙自目前的最大使命……HECHUANGSHIJI老城区新城区新城向南扩展天马路银河路蒙自市正沿红河大道两侧进行发展项目处在城市主轴银河路末端，城市向北暂无发展计划。红河大道本案城市线——蒙自HECHUANGSHIJI优势：•城边自然•离尘不离城•交通便利不足：•周边居住及商业氛围较差•商业价值•纳入主城区域•产品核心主题提升品质•氛围营造提升价值•项目现场•售楼中心城市线——本项目HECHUANGSHIJI•城市线•资源线•产业线•市场线系统分析4条线HECHUANGSHIJI资源线现状：•紧邻城市主干道，交通便利•位于城乡结合部，辐射人群广未来：•开创蒙自居住新时代•定义蒙自商业新标准HECHUANGSHIJI•城市线•资源线•产业线•市场线系统分析4条线HECHUANGSHIJI标志性居住小区典范充分利用功能配套提升区域价值本项目：城乡结合部离尘不离城便利交通蒙自市：州府所在地自然环境矿产资源经济发展城市配套功能互补城市化进程加快规模优势产业线HECHUANGSHIJI•基础好•市场空间大•升级需求•城市化进程加快•城市配套功能不足•辐射人群广•交通便利与地产结合•需求满足•产业升级•功能互补产业线HECHUANGSHIJI•城市线•资源线•产业线•市场线系统分析4条线HECHUANGSHIJI案例分析项目名君悦天下项目地址锦华路奔牛酒店对面开发商云南信达房地产有限公司总户数约1937户，总销售户数为1007户，一期销售约648套物业形态高层住宅、底商、酒店、写字楼（其中，酒店、写字楼、商业开发商自持）容积率4.27建筑密度38.6%销售均价3800元/㎡HECHUANGSHIJI案例分析君悦天下产品（功能）配比功能套数套数比二室25625.42%三室60459.98%四室11411.32%五室252.48%六室60.60%七室20.20%总计1007100.00%HECHUANGSHIJI案例分析君悦天下产品（户型）配比功能面积套数套数比总面积面积比二室二厅一卫8525625.42%2176018.57%三室二厅一卫9412612.51%1184410.11%三室二厅二卫115636.26%72456.18%三室二厅二卫123636.26%77496.61%三室二厅二卫12513213.11%1650014.08%三室二厅二卫12722021.85%2794023.84%四室二厅二卫138363.57%49684.24%四室二厅二卫147666.55%97028.28%四室二厅二卫167121.19%20041.71%