房地产——大学城项目可行性分析(修改版)

大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-1-目录一、项目开发背景……………………………………………………………21.大学城概念的界定………………………………………………………………22.重庆大学城——未来重庆经济发展的核心区域………………………………23.重庆大学城的建设对经济发展的影响（以房地产行业为主）………………44.重庆大学城住区现状……………………………………………………………5二、项目概况…………………………………………………………71.项目简介…………………………………………………………………………72.项目参数…………………………………………………………………………83.项目意义…………………………………………………………………………10三、项目开发环境分析………………………………………………111.宏观环境…………………………………………………………………………112.微观环境…………………………………………………………………………143.大学城学林住宅项目SWOT分析………………………………………………194.应对策略…………………………………………………………………………21四、项目定位…………………………………………………………221.整体定位…………………………………………………………………………222.产品定位…………………………………………………………………………223.客户定位…………………………………………………………………………234.价格定位…………………………………………………………………………25五、项目规划…………………………………………………………291.整体规划…………………………………………………………………………292.发展规划…………………………………………………………………………293.项目实施进度规划………………………………………………………………29六、投资收益分析……………………………………………………301.分析基础…………………………………………………………………………302.考虑因素…………………………………………………………………………303.指标计算…………………………………………………………………………314.分析结果…………………………………………………………………………32七、结论………………………………………………………………32八、小组分工情况……………………………………………………331.成员基本信息……………………………………………………………………332.成员任务分工……………………………………………………………………33大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-2-一、项目开发背景1.大学城概念的界定大学城（UniversityTown，UniversityCity，CollegeTown）是从国外引入的概念，其代表性定义主要有以下两种：一是《教育大辞典》中将大学城界定为围绕大学建立的社区，人口一般在5—10万，为大学生提供良好的学习环境和便利的食宿、交通等条件。另一种根据国外大学城发展的实际情况，认为大学城通常是指在大学发展过程中，由于其规模的不断扩大及众多大学的聚集，使大学周围或大学校园本身成为具有一定规模的城镇。但对于中国来说，大学城有着不同的产生背景、发展过程和开发模式。国外对于大学城的定义并不完全适用于中国，目前国内对“大学城”的核心定义为以下两种：其一，大学城是以多所大学为核心，具有特定的教育整体功能和环境功能的新型现代化大学校园。其二，大学城是以大学、科研所为依托，集高等教育、研究开发、产业生产等为一体的知识园区和高科技园区。中国“大学城”是以政府、高校和各类投资机构为主体对现有和未来教育资源进行市场化开发、重组和整合而构建的新型大学校园，是一定数量的高校集聚在特定区域内而形成的以高等教育为主导功能、以资源共享为特色、集产学研于一体的智力资源高度密集的城市社区，是城市的一种独特的空间组织形式，也是城市教育资源重组的新型空间模式。大学城作为新型的城市社区，除了产学研功能外，还包括了更为丰富的城市功能，如居住、商业、娱乐、游憩等。2.重庆大学城——未来重庆经济发展的核心区域重庆大学城的建设是在重庆高等教育快速发展的背景下提出的。1997年重庆直辖以来，重庆高等教育得到快速发展，为把重庆建设成为长江上经济中心，中共重庆市委、市人民政府决定大力实施“科教兴渝”、“人才强市”战略，将“建设长江上游科教中心和西部教育高地”作为建设长江上游经济中心的重要支撑。重庆城市化进程的快速发展使得城市建设用地范围不断扩张，于是“重庆西部新城”的概念应运而生。《重庆市西部新城规划》将新城的城市性质定义为“以教育产业、高科技产业、物流和旅游业为主的重庆西部新城。”重庆西部新城主要由五大片区组成：重庆大学城、重庆西永微电园(西永综合保税区)、铁路物流园、大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-3-重庆台资信息产业园和西部新城城市中心区，它将是主城区空间向西拓展的主要方向，是联系成渝两地和重庆都市圈与渝西经济走廊的重要节点。到2015年，其常住人口将突破60万，大学城师生和微电园IT从业人员也将达数十万。2012年之后，西部新城将造出至少3个千亿工业园，相当于3个北部新区的实力。如果说，“两江新区”的成立，表明在以长江和嘉陵江为轴线的1200平方公里的土地上，重庆城市的“龙形骨架”已经勾勒成形，“龙身”及其“躯干”也已经清晰地显现出来的话。那么，位于沙坪坝辖区内以大学城为核心的西部新城，则无疑是“重庆巨龙”的“龙头”和“首脑”。大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-4-3.重庆大学城的建设对经济发展的影响（以房地产行业为主）重庆大学城集教育、科研、生产于一体，既是人才的摇篮，也是学者的乐园；既是教育产业园区，也是高科技专业园区，其独特的人文资源必然带动大学周围相关产业的发展，促进经济增长，推动城市化进程，是重庆市经济发展的强劲增长点，本文主要分析其对房地产行业的影响。大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-5-①优化投资环境：大学城文化底蕴的辐射有利于淡化城市的商业气息，使得该地区的投资环境不断优化，大学城周边的房价也日渐攀升。②改善基础设施：大学城的投入使用，使当地的基本生活设施，水、电、通信管道的铺设日渐完善，大学城体育设施和其他服务设施的对外开放为购房入住的居民提供了日常娱乐、休闲活动的场所，成为了社区活动场所的延伸地。③扩大房地产需求：由于大学城人口聚集，必然会为周边旅游、餐饮及房地产市场带来无限商机，大学城本身教学区、生活区建设就带动了本地区房地产的快速发展，加之配套服务设施的不断完善也促进房地产行业的繁荣。④提升房地产的档次与品位：大学城楼盘开发以别墅和高级住宅房为主，客户群体也主要面向年轻的高级知识分子及白领，其独特的区域环境资源优势进一步提升了别墅的品位。4.重庆大学城住区现状大学城住区是指位于大学城规划范围之内，以大学城为共同主题并具有相同区位内涵的各种形式的城市住区，其中主要包括有普通城市住区（R类用地）和高校附属住区（C61类用点）大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-6-大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-7-二、项目概况1.项目简介大学城学林住宅区位于大学城核心区西侧，紧靠缙云山山脉东侧，毗邻重庆大学和四川美术学院等知名学府。所在大学城西南部居住片区规划了超百万方高端商业设施以及近千万方高品质居住社区，建成后将成为辐射整个大学城、西永及其周边区域的重要生活中心。大学城学林住宅项目总建筑面积共20亩（约13334平方米），是新型的生态迷你社区。社区内除涵盖高端百货、量贩式超市、星级影院、商务公寓等休闲娱乐场所外，咫尺紧邻的缙云山更为社区提供了天然的森林屏障，使该社区成为功能齐全，生态环保的森林级高品质住宅区。大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-8-2.项目参数2.1基本信息项目名称：大学城学林住宅项目项目位置：重庆沙坪坝大学城西路总面积：20亩建筑类别：高层、多层城市综合体所属商圈：大学城2.2配套参数生活配套：目前大学城卓越熙街、乡村基、德克士、千叶眼镜、刘一手、奇火锅等知名商家已经开业，其他商业实施逐步开始营业。教育配套：4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、四川美术学院、重庆科技学院等14所知名高校。重庆八中、重庆一中，QSI国际中学，人民小学等7所中小学为业主子女提供便利的优质教育服务。公园绿地配套：缙云山山脉形成天然的生态屏障；社区内规划迷你森林公园；重庆大学及四川美术学院校园绿地。医疗卫生：重医附属医院和第三军医大两所三级甲等医院。社区内配套：多个供业主邻里交流、会客的精装泛大堂，亲子、娱乐等泛会所；高端精品百货、星级影院、大型超市旗舰专卖店以及高端精品餐饮等众多商业物业；迷你生态公园；游泳池。大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-9-交通配套：①轨道交通：地铁1号线(朝天门到大学城），2012年通车；轻轨7号线；②高速：成渝高速、渝隧高速，319国道；③新建道路；双碑隧道、双碑大桥（连通大学城与江北区）预计于2011年全线通车；④公交：大学城区内已开通约十余路的专线交通：北碚—大学城、杨家坪—大学城、大坪—大学城、四川美术学院—大学城、重庆师范大学—大学城、龙溪镇—大学城、重庆大学A、B区—大学城、壁山-大学城。2.3户型展示大学城学林住宅项目通过营造低密度建筑群，致力于打造自然生态的迷你住宅区，为消费者提供高品质的小户型居所。38平方米69.5平方米80平方米大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-10-3.项目意义随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，住房问题不断成为大家所关注的问题，特别是近几年房内地地产行业的不断炒作，将房地产行业的价格推向了历史的高峰。重庆大学城，一个西部的小城市，在经济和政策的共同推动下，成为重庆近年来发展最快、未来潜力最大、最值得投资的片区之一。大学城学林住宅区位于大学城核心地带，具有无与伦比的商业价值。可以说，大学城未来有多大的发展空间，学林住宅项目就会有多大的升值空间。大学城学林住宅项目不仅为住户打造了更为丰富的多元化生活圈，扩大消费者的购房选择范围，更加深了各界人士对大学城的了解，提高了大学城的知名度和影响力，有效推动西部新城与沙坪坝区的快速融合，促进重庆房地产市场的繁荣及重庆经济建设健康、快速发展。大学城学林住宅项目开发可行性分析报告-11-三、项目开发环境分析1.宏观环境随着房地产行业的发展和房价的不断攀升，经济、政治和社会诸多原因将推动房地产市场继续快速发展。1.1总体环境分析——重庆市的地位及发展重庆市作为我国重要的中心城市之一和西部经济的领军城市，具有举足轻重的地位。①区域领军功能：国家重要的现代制造业基地和综合交通枢纽,西部中心，能对整个西部产生重大影响；②对外开放型城市：内陆地区对外开放的重要门户，整个西部地区直接对外开放的开放型城市，直接参与国际竞争；③国际门户性枢纽：长江上游地区商贸物流中心、金融中心和科技创新中心；④国家战略性产业基地：能承担国家战略性产业职能或经济职能，在金融业、制造业、会展业、高新技术产业上已初显成效；⑤改革开放政策试验区：是国家深化改革开放的重要实验区，两江新区将享受上海浦东新区和天津滨海新区政策,并叠加重庆及西部的优惠政策。重庆市独特的政治经济地位，使其获得更多发展机遇和政策扶持。重庆的快速发展将深刻改变西部的经济面貌,对缩小东西区域差距起到举足轻重的作用。1.2——政治环境分析在全国房地产价格不断疯长，国家经济通货膨胀严重的情况下，为了使经济能够持续健康、稳定的发展，国家政府颁发了诸多的房产政策，尤其针对重庆地区的特殊环境。在逐步推行“国十条”、“国八条”政策后，国内房价过快上涨的势头得到初步遏制，为了巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展，国务院总理温家宝自7月12日在国务院常务会议上提出针对房地产调控的五项要求，要求严控楼市限购之后，又于7月20日提出针对研究部署近期加强土地管理的重点工作提出了五项要求，而这一次的五