台州万达广场2014年营销推广计划

台州经开万达广场2014年度营销推广计划第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略1、行政规划◆行政区域配套逐步完善：椒江区是台州行政中心，是未来政治、经济、文化中心，区域商业、办公、住宅等发展迅速。◆椒江与路桥融合是重点：椒江和路桥区之间形成市级公共中心轴，两区的融合是近期发展重点。远期重点发展洪家居住组团。◆中心大道是发展主轴：椒江近期规划以中心大道为发展主轴联系南北，以市府大道为发展次轴连接东西，促进旧城区与市中心区、洪家、葭沚的联动发展。思考：本案处于椒江向路桥发展的融合带，享受经开区及中心大道的规划利好。◆现代滨海城市：台州位于长三角沿海发展带，2020年将建成科工贸发达的现代化滨海城市。◆民间资本雄厚：台州是“温台模式”的创始者之一，是股份制经济的发源地，民营经济发达，多以作坊式和家庭式企业为主，藏富于民。◆GDP位居上游：全市经济总量居浙江省中上游水平，GDP份额占比达到35%，且保持稳定增长，经济增长率基本维持在8%以上。◆产业结构特征：台州三区各自形成特色产业，其中黄岩以模具、医疗化工和食品加工为主，路桥以机械电子加工和商贸市场闻名，椒江以机械电子、医疗化工和食品加工为主。◆存贷情况：2008年以来，台州市存贷款总额及居民储蓄存款余额呈持续稳步增长；存款余额大于贷款余额，其银行业对实体经济支持力度存在较大提升空间。2、城市经济5◆铁路：台州是浙江陆地上最后一个通铁路的地级市，甬台温铁路（2009年10月开始运行），为国铁I级线。金台铁路计划2018年前通车，将增强台州与金义都市圈衔接。◆公路：104国道、甬台温、上三线，台金，诸永高速公路，省道14条，县级公路101条。◆远洋港口：台州港是主要的沿海港口，海门港已列为国家一类口岸，正式向外轮开放并已开通至香港、日本横滨货运班轮。◆航空：规划中的新金清机场（预计2015年底完工）规模将是现有的台州路桥机场（全国第一个县级民航机场）的3倍。◆轻轨/地铁：轨道交通一号线预计10年内完成，将连通椒江、路桥、温岭三地，北起椒江外沙、南至温岭南屏，全长48.46千米，日均客流总量将达18万-30万人次。◆桥梁：椒江二桥于2009年8月正式开工，位于本市东部台州湾椒江入海口，起点为台金高速东延与75省道临时平面交叉处，终点为南岸椒江区的太和二路，将进一步拉近椒江南北两岸的距离，并为椒北经济开发注入新活力。近几年台州交通运输处于成熟壮大阶段，海陆空综合交通运输体系已具雏形。规划中的金清机场建设中的椒江二桥3、城市交通◆土地成交以市区为主：2013年市区成交占总成交的54%，成交楼板价为2533元/㎡，低于温岭市，但市区土地楼板价呈逐年上升状态，波动较少。◆市区土地成交以椒江为主：占总成交量的58%，楼面价为2191元/㎡，2013年黄岩和椒江区主要以住宅用地为主，路桥受专业市场影响以商业用地为主。◆房地产平稳发展期：自2008年以来，台州市房地产施工面积远超竣工面积，商品房成交量略有下降并趋于稳定，2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达11275元/㎡。◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年成交金额达108亿元。4、楼市近两年台州土地楼面价、商品房均价均有较大上升，房地产进入平稳发展期6、区域竞争项目物业类型主力户型均价主力总价项目特色客户海棠花苑住宅、合院公寓135-208㎡合院380-550㎡公寓14800元/㎡200-320万地段优势、学区配套、高端品质路桥、温岭、椒江为主华景名苑住宅80-180㎡12000元/㎡90-200万地段优势、学区配套椒江本地客户为主，其次为黄岩客户万华城住宅80-140㎡12000元/㎡90-170万优势地段椒江本地客户为主，路桥客户为辅金域华府住宅80-170㎡预计13000元/㎡105-220万产品品质——御庭壹号住宅140-160㎡预计13000元/㎡180-210万高端品质、周边环境——海尚华府住宅90-180㎡预计13000元/㎡120-240万中央景观、周边配套——江南首府住宅140㎡预计14000-15000元/㎡150-200万地段优势、高端品质——三水润园住宅、排屋110-190㎡10500元/㎡110-200万景观资源路桥客户为主，其次为温岭心海金源住宅140-188㎡预计10000元/㎡140-200万中央景观——本案预计明年5月首次开盘，届时直接与本案形成直接竞争的项目主要有金域华府、御庭壹号、海尚华府等。5、区域竞争◆城市人均住房面积较高，且城市人口基数大，市区人口吸附能力强。六普常住人口近200万人，其中椒江区人口增长率最强。◆城市化率达到66%，领先省平均水平，且城镇居民人均住房需求面积高于省内其他城市，目前达到43平米/人，居民对房产需求较为旺盛；◆绿城、荣安等品质楼盘的入驻带动了整个台州楼市向高品质发展，也从侧面反映出台州购房者对品牌房地产的认可，和对高端房产的需求正日益增加。7、城市人均住房6、城市人均住房◆居民购买力强：台州生意人、暴发户众多，人均可支配收入水平较高，人均拥有私家车数量在全国名列前茅，城市人均消费性支出偏低，中高端消费市场有较大需求空间。◆追逐高端消费：台州人豪爽、大气、爱炫富，追逐高端消费、品牌意识较强，且消费过程较为爽快；好面子、讲义气，平日人际交往礼尚往来、出手阔绰；注重人际关系经营，喜欢攀亲带故，圈层效应明显。◆民俗礼节繁多：名俗礼节繁多，注重婚姻、小孩满月、丧事等人生大事的排场；生意人非常忌讳在每月旧历15的日子进行一些重大的工作安排；部分台州人有轻外、排外心里，对人的第一印象从私家车的档次开始。结婚车队绕市府“衙门前讨喜”崇尚大牌却无处消费豪车迎亲物质是衡量感情的标准7、民俗风情利用品牌号召力，奠定本案在台州首席城市综合体的地位产品价值规划价值品质价值居住价值景观价值人文价值品牌价值总结及启发第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略指标面积总体指标规划用地148.15亩总建筑面积52.72万㎡；其中地上建筑面积39.52万㎡地下建筑面积13.2万㎡容积率4建筑密度55%绿化率20%建筑高度100米公建占比55%停车数量2630辆自持物业购物中心地上建筑面积8.5万㎡地下建筑面积7.5万㎡序号物业形态面积销售物业1住宅建筑面积22.9万㎡其中地上建筑面积17.2万㎡地下建筑面积5.7万㎡3公寓建筑面积8.3万㎡其中地上建筑面积8.3万㎡地下建筑面积0万㎡4室外商业街建筑面积4.2万㎡其中室外步行街2.7万㎡商铺1.5万㎡5回购商业建筑面积1.02万㎡规划用地面积148.15亩，总建筑面积约52.72万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。1、规划指标1、规划指标13本案北台州市政府中央商务区椒江老区台州体育中心白云山黄岩方向西商务区2、项目区位本案地块位于台州椒江区经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。2、项目区位椒江区域未来空间架构是“一心三轴四廊六片”，其中洪家片区和经济开发区发展潜力较大，近期尤其是经济开发区的商贸核心区作为政府打造重点，未来商业商贸往南，区域已有三个大楼，金融中心、行政服务中心等启动。3、区域规划心海绿廊绿心洪家片区滨海工业区片区城区东片城市中心片区椒北片区椒北综合工业片区椒北生态控制区心海绿廊现功能核心区短期重点打造区域—商贸核心区3、区域规划◆人才教育：1、台州市人民警察学校；2、椒江白云中学；3、台州实验中学；4、台州职业技术学院（专科）；5、台州学院（本科）；6、台州外国语学校；7、台州市人才市场。◆文化体育：1、台州市体育中心；2、台州图书馆。◆汽车：宝马4S店、别克4S店、路虎4S店。◆娱乐休闲：1、市民广场；2、大浪淘沙休闲会所；3、梦漫卡露量贩KTV。◆医疗：1、台州市中心医院（三甲）。◆购物：1、欧尚超市；2、世纪联华超市。◆美食：康平路美食一条街。4、资源配套地块周边配套一般，但在2公里区域内有完备的公共资源。4、资源配套5、企业品牌这是一个品牌的年代！！未来的行销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产！！国际万达，百年企业：万达集团创立于1988年，已在全国开业83个万达广场、50家五星级酒店、1197块电影银幕、73家连锁百货店、79家量贩KTV，在中国房地产企业500强榜单中排名第4。企业资产3000亿元，年销售额1417亿元，年纳税202亿元，计划到2015年企业资产5000亿元，年销售额3000亿元，净收入200亿元以上，成为世界级的企业。5、企业品牌思考：台州经开万达广场立足椒江经开区，利用万达企业品牌、万达商业综合体品牌，将成为满足台州市民高端消费欲望的天堂，对台州商业综合体格局起到颠覆型的影响，成为区域高端商业综合体的代表案例。6、建筑风格台州经开万达广场采用Art-Deco建筑风格Art-Deco是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在建筑的外立面上运用回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及古典元素，但不同于其它古典建筑风格的是他所呈现出现代、简洁的街屋面貌，表达了当时高端阶层所追求的高贵感，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。Art-Deco风格在美国20世纪摩天大楼的设计中大行其道，曾一度流行于上海二十世纪三十年代，当时上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是Art-Deco的典型代表。纽约帝国大厦上海和平饭店纽约克莱斯勒大厦6、建筑风格6、建筑风格本区域Art-Deco项目类比永臻·棕榈阳光经开区广场南路与体育场路交汇处交通：103、108、109、902公交线路建筑类型：板楼，多层，小高层物业类别：普通住宅,公寓主力户型：三居86-134㎡开发商：台州永臻房地产有限公司建面：40428㎡，占地：22549㎡总户数：310户，均价：9000元/㎡，开盘时间：2012年底景隆公馆参考均价：13000元/㎡物业类别：住宅建筑类别：高层容积率：2.2%绿化率：30%开盘时间：2011-08-03入住时间：2013-02-08开发商：浙江景隆置业有限公司地址：经开区学院路东、体育场路北交通：109路、学院路、体育场路、东海大道7、产品解析商业：建筑面积4.2万平米，含1.5万平米底商及2.7万平米金街。大商业主力店有万达百货、儿童娱乐、大玩家、大歌星、万达影城、大型超市。竞争力：万达广场就是城市中心7、产品解析住宅：建筑面积共22.9万平米，其中地上面积17.2万平米，共1430户，户型为面积区间100-140平米的三房、小三房，住宅配车位共1430个。竞争力：全能住区繁华之城——全系都市配套台州生活中心万达广场是一种生活方式面积小，总价低，满足刚需7、产品解析SOHO：建筑面积共8.30万平米，其中地上面积8.30万平米，约1660套，面积区间为30-70平米。竞争力：万达广场之上的公寓——拥有一套SOHO，拥有一座万达广场宜商宜居宜投资低总价，低门槛，全民投资租金不低8、SWOT分析台州经开万达广场SWOT分析优势劣势52.72万方的超大规模，有利于项目整体形象以及全新生活方式的打造；周边交通、文化、体育、生活设施成熟；3条主干线，中心大道、东环大道、广场南路毗邻；产品线组合丰富，形成联动互补；万达品牌实力雄厚;地处新开发区的边郊地带，目前交通配套不成熟，需客户等待；整体定价较高，尤其是商业机会SO：高起点，打造项目高端形象OW：合理启动，美好愿景中心大道连接椒江与路桥融合，市政、金融业不断投入本区域，使得经开区政治经济首脑的区域形象更加清晰；刚泰、荣安等地产大品牌进驻，有利于区域形象的认知与提升；