商业地产咨询公司-美地行：商业地产咨询案例-东上海乐活广场策划报告

美地行商业地产营销策划案例东上海·乐活广场商业定位及营销策划报告目录Contents项目市场分析商业定位建议案名策划业态规划商业动线广告宣传推广策略Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7项目市场分析Part1商业环境分析•五角场环岛以南，北临国顺路，西临黄兴路。•目前五角场商圈内正处于大面积改造、新建和调整过程中，新建项目有上海万达商业广场、百联又一城购物中心、中环国际大厦等。•周边拥有写字楼白领、住宅业主、商务旅游人士、师生等多样消费群。SWOT分析Strength优势Weakness弱势Opportunity机会Threat威胁商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱商业规模体量不大周边九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈五角场大型商业广场分散人流杨浦区打造五角场城市副中心75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路）周边众多品质住宅楼盘确保了庞大人流量和消费群极尽便捷的交通酒店和办公楼拥有既定消费者统一商业街铺管理主要办公楼盘主要住宅楼盘1、创智天地2、海尚杰座3、沪东金融大厦4、同济科技大厦5、黄兴广场6、科中大厦7、凌武大厦8、平盛大厦9、上豪大厦10、石油大厦1、泰鸿新苑2、靖宇家园3、欧洲豪庭4、海上硕和城5、创智天地6、建德国际公寓7、上海梦想8、翡翠东森花园9、新江湾城1号作品消费群体分布•周边10栋办公楼和9个住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础。①创智天地②海尚杰座③沪东金融大厦④同济科技大厦⑤黄兴广场⑥科中大厦⑦凌武大厦⑧平盛大厦⑨上豪大厦⑩石油大厦本案消费者分类消费需求消费场所习惯消费能力信息渠道上班族品牌服饰、个性餐饮、化妆品、美体养生手机、IT产品、文化娱乐、旅游产品品牌专卖店（柜）、特色餐厅、咖啡馆、电影院、酒吧、健身会所、美容院高电视、杂志、短信、彩信、报章、网络、“口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券青年群体时尚服饰、个性餐饮、音像制品、文化学习、运动系列、美容美发个性服装店、特色商品店、商场品牌专柜、KTV、茶坊高电视、杂志、短信、彩信、网络、“口头传销”、品牌型录、电子优惠券中老年生活日常用品、家庭生活必需品大卖场、超市、餐馆、家电卖场中电视、户外广告、“口头传销”、商场DM消费群体分析消费群体结构目标客源分析浙商苏商台商本地投资客投资客案例分析九隆坊COCOPARK买铺就要买街铺！九隆坊提出街区式商业，产品设计引入“内街外化”的思路，提出“街铺”概念，与大商业形成错位竞争。街相对商场来说是一个开放的空间，人们喜欢逛街，街有良好的光线、充足的空气，街区消费使人更身心愉悦。案例分析商业定位建议Part2定位策略经营定位行业定位区域定位市场定位品类定位功能定位商品定位管理定位富有特色而精确的商业定位商户知名品牌+个性化特色品牌人群上班族、时尚青年和区域居民功能集餐饮、休闲、娱乐、生活等一体类型紧随世界商业潮流的新概念商业商家人群品质办公和周边成熟住宅区的庞大消费群需求特色主题的业态选择和个性化服务优势方便快捷的一站式享受品牌彰显个性，贴合生活的代表消费者什么样的商业定位最适合东上海中心？LIFESTYLE以商业市场现况和区域未来远景为考量，我们建议本项目的商业定位为：商业定位lifestyle商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式----在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。什么是Lifestyle？商业定位为什么要定位成Lifestyle的商业模式?精而全：精品荟萃，生活中的基本需求都能满足。个性鲜明：设计感强，业态分布人性化，浓厚的休闲娱乐气息。量身贴心：为就近消费量身打造，营造新的休闲生活方式.Lifestyle商业东上海中心集吃、喝、玩、乐于一体，满足生活中购物、餐饮、娱乐需求海上财智从产品到服务，都是为满足都市就近需要而打造。从建筑格局、商铺布局到装潢设计只为舒适购物心情而设计。商业定位案名策划Part3命名原则1、由于整个项目的办公楼部分名为东上海中心、酒店部分名为东上海·华美达酒店，因此，商业部分应延续是“东上海”为前缀，是整个项目具有统一性，在日后宣传上具有捆绑优势。2、核心案名应该与“东上海”相配，不能繁冗，以免造成整个案名太长，不方便记忆。3、核心案名应能表现lifestyle的商业定位，并要展现出其生活性。4、商业部分适宜用“广场”来命名，即表现出lifestyle的生活性和商业体量。案名推荐东上海·乐活广场什么是乐活？“乐活”前身是1946年由英国有机认证机构提出的生存概念，并由美国学者保罗•雷在1998年以“LOHAS”重新导入主流社会。“乐活”英文为LOHAS，是LifestyleOfHealthAndSustainability的缩写，即“持续活力的健康生活”。“乐活”已经成为健康生活的代名词。案名推荐为什么要以“乐活”命名？“乐活”作为一个新兴生活概念，已被越来越多的人接受，社会和媒体关注度也相当高，对消费者的吸引力相当强。关于“乐活”的媒体报导案名推荐商业动线Part4人流动线建议车辆进线消费者主要进线车库入口车库入口建议商场间可穿行,增加人气建议商场间可穿行,增加人气车辆出线绿化建议目前绿化状况过多,且过于密集,严重阻碍商业人流活动量建议:(1)用块状绿化替代(2)用可移动间隔型绿化(3)在市政允许情况下,尽可能减少绿化A区B区C区绿化示范建议大宁国际块状绿化大宁国际点状绿化可移动绿化视觉引导建议沿街刀马旗主店招精神堡垒主入口精神堡垒A区B区C区其他建议1.建议水池可不用做,或者减少广场中的比例,今后中间位置可作为商业活动空间,增加商业推广活动的可利用性(比如,可设置内街休闲太阳伞,扩大经营面.)2.未来可在内街放置一电子屏,进行活动推广及广告等媒体投放.减少水池空间商业电子屏A区B区C区建议考虑预留外墙广告位业态规划Part5美容美发Spa养生餐饮休闲娱乐时尚购物生活服务Lifestyle模式核心业态业态构成商业区域东上海中心商铺总建筑面积达23614.64平方米其中：公寓楼1—2层，商业面积5128.95平方米办公楼1—4层，商业面积9552.29平方米酒店1—4层，商业面积8757平方米广告宣传Part6销售类广告文案140元/m2/日租金回报五角场超旺街铺限量发售！还不来抢？！黄兴路街铺“乐活”上市五角场“一圈五线”超级旺铺限时抢购销售类广告文案2买股票不如买街铺东上海•乐活广场圆你财富梦想五角场投资新天王，只为最有眼光的你销售类广告文案1LOGO视觉表现视觉表现形象画面视觉表现挂旗1视觉表现挂旗2视觉表现围墙视觉表现围墙推广策略Part7商铺成功的市场推广，关键是通过市场炒作，概念的反复宣传，商铺才会策略思考1993年：新民晚报广告通栏=产品成功2006年：电视、报章砸百万广告=常常未见水花为什么？？策略思考这是一个注意力涣散的时代……全市媒体供应总量太大广播频率10家电视频道16家报刊媒体杂志35家左右网络媒体无法计量……新兴媒体全面崛起(分众\框架\手机新闻…)策略思考如何炒旺我们的商铺如何使我们的市场推广让该看的人看到必须进行有效而低成本的针对性营销！策略思考新闻整合推广直复营销商业视觉系统推广策略新闻整合传播短期内整合20家以上主流涉外媒体、香港媒体、海外媒体、上海媒体、主流财经类杂志、主流网络媒体15天内进行特大篇幅的强大新闻宣传攻势报道；形成强势效应，再配合一定量的广告投放，效果十分明显。主流网络媒体海外媒体香港媒体主流财经杂志上海主流媒体推广策略——新闻整合推广电视媒体：第一财经·第一地产、东方移动·东方地产、教育频道·今日房产涉外类：《ShanghaiDaily》、《ChinaDaily》综合类：《东方早报》、《新闻晨报》、《新民晚报》、《上海商报》、《新闻晚报》、《新报》《青年报》、《解放日报》、《文汇报》财经类：《上海证券报》、《每日经济新闻》、《国际金融报》、《第一财经日报》地产类：《上海楼市》名牌时报、《上海楼市周刊》、《房地产时报》、《上海楼市》租售情报时尚类：《外滩画报》、《申江服务导报》、《上海壹周》、《周末画报》、《上海星期三》香港媒体：《香港商报》、《香港文汇报》、香港《经济日报》媒体备选名录推广策略——新闻整合推广综合类东方网、新浪、搜狐、网易、上海热线、东方网地产类搜房网、房产之窗、安家网、安居网、房产之门、金丰易居办公楼类上海办公网、上海办公用房信息网、上海办公楼租售网、上房商铺推广策略——新闻整合推广媒体备选名录通过美地行独有的数据库，组织一些商铺投资团，如：浙商投资团苏商投资团台商投资团本地民营企业家投资团进行定向宣传和诉求，针对目标客户有效诉求商铺信息和传递投资前景。推广策略——直复营销数据库分类通过掌握的数据库资源对目标人群派发DM，进行项目的宣传，达到针对性效果。在沪境外人士数据库上海市外商投资企业数据库各地区上海商会名录各行业协会名录在沪各地区同乡会名单餐饮协会名单服装协会名单连锁店品牌名单……宁波同乡会杭州同乡会……台湾商会新加坡商会香港商会美国商会……推广策略——直复营销会计师协会各类民企老总董事长法人代表外企老总董事长法人代表美籍公司首席代表老总高级专业人才台湾籍公司首席代表老总高级专业人才新加坡籍公司首席代表老总高级专业人才港籍公司首席代表老总高级专业人才中外资银行高级管理人员商会组织MBA组织各类律师（包括律师协会成员外国律师等）目标客户数据库资源数据库构架上海外商投资企业数据库推广策略——直复营销美地行境外、高层人士数据库资源：目标投资客户数据库资源包括：（1）在沪港籍公司首席代表、老总及高级专业人才（2）在沪台湾籍公司首席代表、老总及高级专业人才（3）外企老总、董事长及法人代表（4）各类民企老总、董事长及法人代表（5）各类律师（包括律师协会成员、外国律师等）（6）静安/普陀/长宁区民营企业家等推广策略——直复营销部分商业视觉系统展示推广策略——商业视觉系统芳汇广场平面广告芳汇广场平面广告世茂期刊城市经典系列稿一华旭国际楼书浦江智谷楼书浦江智谷户外广告ThanksForYourAttention！