房地产经济学 房地产政策与宏观调控

§13.1宏观调控概述§13.2房地产政策参与宏观调控一、国家宏观调控的必要性问题1：市场调节是不是万能的？结论1：市场的作用不是万能的。结论2：市场的作用不是完美无缺的。启示：需要国家的宏观调控。（有形的手和无形的手，手拉手向前走）问题2：市场调节是不是完美无缺的？§13.1宏观调控概述市场不能调节国防、治安、消防等公共消费的供给。消防国防治安有些产品如枪支弹药、精神麻醉品、不健康的音像制品等，不能依靠市场调节。有三组人1、为一直生产手机的厂家。2、为电话机生产厂家有能力从事手机生产。3、普通的投资商。信息1：市场上，单部普通手机成本400元，价格1000-2000元左右，且供不应求。信息2：一年后，由于大家投资的生产线都已投入生产，手机数量猛增，供过于求，价格大幅度下跌。（注：投资后，至少需要半年，生产设备才能到位并投入生产）现状问题1：众多商家为什么都争着生产手机?从中你看出市场调节有什么特点？问题2：从众多商家“一窝蜂”的自发性行为中你看出市场调节有什么弱点？问题3：市场变化与投资决策存在时间差而导致投资失败，体现市场调节有什么弱点？问题4：市场调节的以上三点会造成什么后果？自发性盲目性滞后性危害二、国家宏观调控的含义含义：国家宏观调控是指国家运用经济政策对经济总量进行调节，以促进总供给与总需求的基本均衡，实现经济的平稳增长。（宏观调控是一种国家行为）有形的手《房地产经济学》（2）法律手段（维护秩序）（3）行政手段（直接、迅速）注意点：1、必须反映客观经济规律的要求2、运用要适度3、要兼用三、国家宏观调控的手段（1）经济手段（政策和计划）《房地产经济学》背景材料：2001年出于对中国手机市场的乐观估计，国内外厂商大举进入。当时中国有摩托罗拉、诺基亚、康佳、TCL、波导、熊猫和中兴等40多家国内外手机厂商。至2004年厂家闲置了超过４000万部手机的生产能力。思考材料1：国家有关部门发布了《整顿手机市场的若干意见》的指示，适当提高了手机行业的相关税收，对违反《反不正当竞争法》的相关企业追究法律责任。材料中我国采取哪些宏观调控手段？例题《房地产经济学》四、国家宏观调控的主要目标1、促进经济增长（最主要）2、增加就业（社会环境）3、稳定物价（重要保证）4、保持国际收支平衡（积极作用）只有发挥市场在资源配置中的基础性作用，综合运用各种宏观调控手段，才能实现国民经济的健康有序的发展。《房地产经济学》市场调节作用不是万能的市场调节不是完美无缺的不能调节不让调节自发性盲目性滞后性含义主要目标促进经济增长增加就业稳定物价保持收支平衡手段经济手段法律手段行政手段宏观调控为主为辅最主要重要保证积极作用社会环境政策、计划法规行政措施《房地产经济学》宏观调控宏观调控的必要性宏观调控的含义宏观调控的目标宏观调控的手段为什么是什么调什么怎么调《房地产经济学》是优化房地产资源配置的需要房地产业的重要地位与作用所决定房地产和房地产业的特点所决定中国房地产业的发展现状所决定原因1原因2原因3原因4一、房地产经济宏观调控必要性《房地产经济学》社科院：2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。调控目标调控手段注意事项调控机构《房地产经济学》有关部委，如建设部、财政部等金融部门，如央行、证监会等地方政府，如省、市、自治区等中央政府返回•实现房地产总供给与总需求的平衡•优化房地产产业结构，提高资源配置效率•保持房地产价格的稳定区域市场供需平衡，大力发展住宅市场房地产业与国民经济协调发展；房地产内部供需结构合理见下图行政手段：计划、规划、管理法律手段：立法、司法经济手段：价格、产业、税收、金融、土地引导手段：信息引导、舆论导向、劝告价格手段：◦限价管制、价格申报制、基准地价公示制、房地产供应总量调节、房地产供应结构调控等金融政策：◦信贷限制、首付款比例、存贷利率调整、货币政策税收政策：◦税种、税率、税收加成与减免、税收征管土地政策：◦土地供应数量投资手段：◦投资规模、投资结构2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。法律手段的特点：◦强制性、规范性、稳定性、普遍约束性房地产法律法规体系：◦一般性法律：《宪法》、《民法》等；◦专业性法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市规划法》、《住宅法》等◦其他法规：《城市房屋拆迁管理条例》等行政手段的特点：◦权威性、强制性、规范性、稳定性、普遍约束性行政手段内容：◦计划：年度计划、中长期计划、长期计划：◦规划：国土规划、区域规划、土地利用总规划、城市规划◦管理：产权产籍管理、房地产企业资格管理、投资程序审批、估价师经纪人等资格审查、考试与注册管理办法等政策的目的性与导向性◦控投资还是控房价？调控的力度与时机调控应因地制宜、有保有压调控要有稳定性和持续性调控政策的配套性和完整性调控政策之间的协调性建议：多看看网络上关于调控政策的各类评价。宏观调控对预期的影响宏观调控影响房地产需求，从而影响房地产投资收益预期，进而影响房地产投资规模货币政策，利率政策•央行连续加息，提高存款准备金率•提高房贷利率,房贷优惠政策取消•第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍房地产需求税收政策•国税总局出台二手房营业税政策•108号文强制征收二手房转让个人所得税•物业税“空转”试点扩至十省市行政政策•建设部出台171号“外资限炒令”•加强外资管理•外商投资房地产业限制范围有所扩大房屋销售面积房地产投资收益预期房地产价格指数2004年加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3月房地产税改革深入——调控触及交易环节3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来5月国六条出台——新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。2009年1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理5月：研究开征物业税5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6月，查处“小产权房”6月：国土资源部45号令7月：加强贷款资金监管9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨12月17日：进一步加强土地出让收支管理12月：发布营业税减免细则12月：督办处理房地产开发闲置土地2010年1月：国十一条9月：史上最严厉房产调控政策造成宏观调控滞后的原因预期作用•市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，进一步形成了对价格的强烈推动刚性需求•居民收入的不断增加，造成较大的钢性需求，推动了房地产的投资，抵销了宏观调控的作用•城市化运动，大量城市新“移民”，城市改造•中长期来看，中国的城市化进程，人民币升值预期，个人财富的增长，缺乏投资平台，中国传统观念等影响,需求是巨大的•体制释放和价格接轨投机严重•房价上涨的局面吸引了社会投机资金•人民币持续升值的预期，也吸引了外资热钱投机套利•货币的过度投放•由于世界金融市场的动荡，在房价有一定下跌后，游资还是会再次进来，继续他的逐利供给的不合理•住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理•“地荒论”造成供给缺少的假象•国家分税