土地增值税要点总结

税种不属于征税范围1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。是否属于征税范围（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征不征（无权属转移）抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征建成后自用，暂免征；建成后转让，征不征（无权属转移）不征（无收入）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人自然人、法人、不论经济性质，不论内资外资，中国公民和外籍个人，不论部门6.代建房土地增值税（单位和个人）征税范围基本征税范围基本征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。具体事项征税的规定有关事项1.继承、赠予2.出租3.房地产抵押4.房地产交换5.合作建房7.重新评估纳税义务人税率★纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.扣除项目合计=∑5/4/3/2（选择，计算）　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的。　2.土地增值额=应税收入-1　　2.提供扣除项目金额不实的。3.增值率=找税率（记）　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。　　4.旧房及建筑物的转让。　　应纳税额应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数转让项目的性质⑥开发间接费用等计税依据应税收入：货币收入、实物收入、其他收入扣除项目的确定扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本：配比：总支出*项目%*初始%①土地征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%3.房地产开发费用——期间费用：销售费用、管理费用、财务费用关键取决于财务费用中的利息处理：①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：.房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内扣除利息需要满足的三点：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；③不包括加息、罚息②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内4.与转让房地产有关的税金①房地产开发企业：扣“两税两费”（营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）　②非房地产开发企业：扣“三税两费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）。5.财政部规定的其他扣除项目（仅适用与房地产企业）从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；不予扣除：除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。计算扣除房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除土地增值税清算清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算条件符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。土地增值税的扣除项目房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。共同成本费用属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。扣留建筑安装施工的质量保证金在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金土地增值税的扣除项目公共设施的扣除开发缴纳的土地闲置费不得扣除。为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。拆迁安置费的扣除规定：土地增值税清算应报送的资料纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合规定格式和要求的鉴证报告，税务机关可以采信核定征收：5个条件清算后再转让房地产的处理★在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。★单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。税收优惠1、建造普通标准住宅的税收优惠　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。征收管理完善土地增值税的预征办法对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。纳税地点法人纳税人：房地产所在地。自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地