高策机构-营销策划中心-北京顶级城市豪宅研究

北京顶级城市豪宅研究营销策划中心撰稿：李明龙何谓北京顶级城市豪宅？主城区，处于城市中心位置非低密，容积率大多较高占稀缺，拥具城市稀缺资源售高价，销售价格多高于8万2011年1月-2012年8月，北京市共计7个城市豪宅成交价格超过80000元/平米钓鱼台七号圣世一品北京财富中心合生霄云路8号西单上国阙霞公府西单上国阙钓鱼台7号霄八北京财富中心长安太和圣世一品霞公府长安太和西单上国阙钓鱼台7号圣世一品北京财富中心霄云路八号二环里二环-三环三环-四环本次研究以上述7大项目为主要研究样本，辅以其他具有影响力的豪宅项目进行研究。价值解构典型案例①②研究小结③价值解构城市豪宅的价值结构地段价值产品价值附加价值营销价值地段价值：天安门寓意引申，暗喻以国之名天安门项目slogan：大国世家风范项目slogan：权贵地、传世府、世家风项目slogan：邻紫禁城，居王府井地段价值：历史的尊贵发散，首都的繁华向往项目slogan：传统开启新的传统地段价值：国宾馆的想象，玉渊潭的景色震撼地段价值：CBD、使馆区居住价值性引导霄云路8号（使馆区、CBD)圣世一品（CBD)北京财富中心产品价值：工艺强调精致，材质彰显品质工艺：强调现代手工砌筑材质：红砖、原铜、石材钓鱼台七号产品价值：立面融入理念，凸显差异品位融入“中国璞玉”与“欧洲编织纹理”长安太和首创禧瑞都融入“中国结”的中意西型理念产品价值：奢华产品尺度，追求产品极致客厅、卧室等主要活动空间大尺度设计，客厅面宽达8米以上，南向卧室面宽不小于4米；将套房设计发挥到极致，所有卧室均配有单独卫生间，最大限度提高产品居住舒适度霄八：520平米四居钓七：410平米四居产品价值：极具仪式感的园林打造，注重皇家贵族礼仪的引入霄八引入圆明园皇家园林概念附加价值：知名设计师的大牌设计，增强产品号召力项目名称设计师备注长安太和李玮珉（建筑）梁志天（室内)李玮珉，中国台湾淡江大学建筑学士，美国哈佛大学建筑暨都市设计硕士，美国哥伦比亚大学建筑硕士。美国纽约州注册建筑师、中国台湾注册建筑师。梁志天，香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。1997年创立了梁志天建筑师有限公司及梁志天设计有限公司。霞公府邱德光（室内）台湾著名室内设计师，淡江大学建筑系毕业。在建筑与室内设计业界超过三十年经验，参与了两岸许多高级室内设计案与建筑公共区域的规划案，如著名的信义之星以及北京星河湾等众多著名寓所设计案。被尊为新装饰主义大师。霄八朱俊夫（建筑）单秀娴（园林）徐少娴(室内）朱俊夫，美国波士顿国际设计集团BIDG总裁、首席设计师单秀娴，英国皇家园林设计师，具有国际知名度度。徐少娴，酒店艺术陈设专家。李玮珉梁志天邱德光徐少娴附加价值：豪奢精装，一线品牌（多为德国品牌），高科技套装建材装修精装标准15000元/平方米外墙：西班牙进口陶板供电：三路供电系统：极大保障用电安全电梯：三梯两户、智能身份识别，上海三菱采暖：地板采暖系统门窗：铝合金断桥隔热双层窗,比利时瑞那斯系统洁具：唯宝、杜拉维特同档次品牌窗户：五金的索宾柯电器：美诺大堂门：全自动水晶旋转门，德国博思厨房：博德宝，爱米默同档次品牌门禁系统：指纹密码识别空调系统：集中中央空调安防系统：智能安防系统备注：1、瑞那斯（reynaers）是业内公认的系统公司行业领导者；2、唯宝洁具：德国知名品牌，马桶价格约7000元；3、美诺电器：Miele美诺，享誉世界百年，来自德国的顶级家用电器和商用电器制造商。附加价值：物业借品牌、挖理念，彰显豪宅服务水准长安太和&霞公府：借力出招，借鸡生蛋霄八：理念包装营销价值：高端品牌跨界2009年10月17日，钓鱼台七号院与宾利汽车以及顶级时装品牌GIORGIOARMANI，联合在银泰中心柏悦酒店共同举办了“悦•生活车主尊赏夜”活动。适逢宾利汽车成立七周年之际，三个顶级消费品牌联手为各品牌层峰客户献上了一场璀璨奢华的不眠之夜。当日晚宴来宾们欢聚一堂，品味由法国顶级米其林主厨料理的丰盛菜肴，欣赏优雅的爵士乐，更有台湾歌手林晓培倾情献唱。晚宴正酣时，由GIORGIOARMANI带来一场精彩绝伦的2009年秋冬最新款时装走秀。钓鱼台七号院：“悦•生活车主尊赏夜”跨界阿玛尼&宾利汽车营销价值：高端客户资源嫁接霄八欧美会资源嫁接霄八外资高管沙龙星河湾：打名人牌，相信榜样的力量新西兰前总理辛普利女士龙永图星河湾：联合博鳌论坛、北京青年报、北京电视台、北京人民广播电台、第一财经日报特别发起主办《新北京、新城市住宅、新品质生活》大型论坛，邀请政要名人参加在做完价值解构之后，我们来看两个典型案例典型案例钓鱼台7号25物业类型：公寓建筑形式：板楼地理位置：北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆总占地面积：16667平方米总建筑面积：43383平方米容积率：2.58装修标准：精装修（装标8000元/平米）销售报价：130000元/平方米物业公司:中粮凯莱物业物业费：9.50元/平方米·月开盘时间：2009-7开发商：中赫置地投资控股有限公司折扣信息:无折扣总套数：106套钓鱼台七号：106套约4.3万平米精小项目26项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装100席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计，满足客户尊贵生活的需求。建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统理想的人居观念。不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。园林规划则遵循人与自然、建筑的和谐统一，与玉渊潭湖面交相辉映，呈现礼制尊崇与自然交汇的和贵之势。钓鱼台七号：规划上一字排开，最大限度观景玉渊潭27钓鱼台七号院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，项目区域比邻金融街，北望中关村，云集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统；公交车336、746、612、603、335路到白堆子口东站。钓鱼台七号：长安街北，钓鱼台旁，玉渊潭北28【建筑设计】清华大学建筑设计研究院【园林设计】EDA国际【项目物业】凯莱物业【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司钓鱼台七号：知名设计团队组合使用29传统物业服务【服务理念】钓鱼台七号院，聘请中国一流的物业管理专家——凯莱物业作为传统物业管理，以“五星级国际标准”作为服务理念，特针对业主未来生活的尊贵需求；以“出门放心、回家开心、居住舒心、生活省心”的“四心原则”作为价值服务体系，为业主提供更加专业的五星级服务，让业主免除一切日常家务烦扰，力求为业主的家庭和社区营造出安全、私密、优越、舒适的居住环境，私享品质生活。【凯莱物业】北京凯莱物业管理有限公司，于2000年成立，隶于名列美国《财富》杂志全球企业500强中国粮油食品（集团）有限公司，经过十余年的积累，凯莱物业的遍布全国高端物业，并于2003年9月通过德国莱茵公司ISO9001及ISO14001认证。钓鱼台七号：物业服务遵循五星级标准30传统物业服务【物业服务菜单】全方位的安全防范秩序维护服务：全闭路监视系统、红外防穿越系统、可视对讲系统、24小时监控中心、门磁、窗磁报警等全方位安防智能化系统24小时专业绿化清洁服务：生活园区公共区域24小时专业人员保持清洁与维护，园区草坪、花木定期修剪与养护，草长不超过20厘米等清洁绿化服务，力求为居者营造洁净生态的宜居环境无忧的维修管理服务：公共设施设备运行完好、24小时专线报修、15分钟内到达现场进行专业修复或维修方案。全方位私属管家服务：管家每日播报、宠物代养、电话留言、临寄物品以及代订机票、酒店、餐厅、鲜花、牛奶等无偿服务;更可根据居者不同需求提供机场全程接送服务、国内医师的代约或上门服务、私家花园的绿化养护、车站邮局代取行李包裹、代修鞋子、代修家用电器等私属服务。钓鱼台七号：精细物业服务31量身定制式的私人管家服务钓鱼台七号院的管家综合服务团队，由具务丰富酒店与会所服务经验的“私人管家”组成，他们均来处国际高端酒店一线的资深经理级人员，每个管家均具备高品质生活顾问经验，可分别向您提供中西料理及家宴定制，SPA及美容美发私属服务、瑜珈及健身康体咨询、红酒与雪茄的品质鉴定及窖藏服务、甚至还包括进口家用设备设施的维修与养护等各具特色的高品质服务。钓鱼台七号：特别推出私人管家服务32开启生活新传统钓鱼台七号院，为最大限度地满足业主未来生活的舒适与私密，特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括25米长游泳池、会客厅、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制服务，力求以高品、周到的服务，为业主开启生活新传统。钓鱼台七号：家庭会客式私属会所33自然和贵，气韵亲和园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极尽亲和与便利；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵之势，开启新的传统。钓鱼台七号：园林规划追求自然34立面设计——手工砌筑，顶礼而成根植于800年地脉环境的历史文化之上，运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，精雕细琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院，顶礼而成，开启新的传统。钓鱼台七号：建筑立面工艺强调手工砌筑35现代砌筑工艺钓鱼台七号院，外墙砖的砌筑工艺，采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层的3.4米层高处均有结构挑板承载每一层的砖荷载，在每一层1.7米处均增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中每隔3-4块砖设水平向拉结筋，纵向每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵向穿钢筋，内灌砂浆，与水平筋拉结，形成整体板状墙体并与预埋在混凝土结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连接，使之整体稳定。钓鱼台七号：干挂式清水砖幕墙系统材质——红砖、原铜、石材【红砖】建筑采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代砌筑的手法，应用于建筑立面的墙身、墙柱、屋檐、腰线等部位，更显质朴和亲切。【原铜】建筑细节采用原铜作为传统建筑装饰材料，通过传统工艺精雕细琢，应用于建筑窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。【石材】建筑细节多处采用材质朴实凝重的石材装饰，如：柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古朴的红墙中透射出现代的气息。钓鱼台七号：建筑材质方面红砖、原铜、石材37设计细节——十二章纹钓鱼台七号院在建筑外立面中运用十二章纹等设计，在细节中体现高贵气韵。十二章纹为中国帝制时代的服饰等级标志，指中国古代帝五及高级官员礼服上绘绣的十二种纹饰，它们是：日、月、星辰、群山、龙、华虫、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。钓鱼台七号：建筑细节融入传统十二章纹设计38主力户型户型类型户型区间（平方米）三居320-360四居410-480世代相传，开启新的传统钓鱼台七号院，整体规划呼应玉渊潭北岸的独特自然地貌景观，精心打造出四栋人文建筑，雍容庄重，低剑平实，由西向东沿岸一字排开，户户南向全景观湖，气度超然。钓鱼台七号院，得以世代相传，开启新的传统。钓鱼台七号：全盘设计为两个户型39入口处玄关设计，符合中国传统；入户的L型通道，保证休息区的私密及安静；会客厅与家庭厅相互独立，又可相互联动，尺度超大，适于举行小型聚会，大面积南向落地窗，采光观景效果良好；大面积厨房与餐厅联动，主人可在此享受烹饪快乐；主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，品味浪漫真谛；南向户型，三面采光；卧室均为套房设计，彰显尊贵身份。三室