房地产企业财务风险的特点与防范

125财务会计企业风险的特点是风险的本质及其发生规律的表现。在很多的实践研究中，风险特征主要表现在不确定性、多样性和概率可预测性，这些描述主要为量化风险服务的，没有反映出风险客观存在的全名性质。为了隐瞒风险、扩大收益，引进科学的方法，事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价是完全必要的，这不仅有益于房地产业的发展，也有益于整个国民经济的稳定运行。同时，房地产业也是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。因此，加强对房地产企业的风险管理是很有必要的。一、房地产企业财务风险的含义风险是某一项事业预期后果估计较为不利的一面，这里指的较为不利是相对于人们预期达到的目标而言的。事实上，风险表示一种观点，即用考虑到各种可能性的统计的观点来观察、研究事物，这样可以使人们考虑得更全面，决策更合理。房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：1.高价买进的房地产，由于种种原因只能以较低的价格卖出。2.尽管卖出价高于买入价，但是卖出价低于预期价格。3.垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失，投资的资金没有按期收回或不能收回。4.由于财务等方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。就房地产开发商而言，投资各个阶段的投资风险表现是不同的，它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生。财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期再无的不确定性，也称融资风险或筹资风险。二、房地产企业财务风险的基本特征1.客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。2.不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。3.分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。4.预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。三、房地产企业财务风险的防范措施１.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。一方面，要吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训，确保其知识和能力能够胜任财务工作。2.强化财务预算管理在房地产企业项目开发建设的全过程中，存在着很多不确定的因素，这些因素都可能影响到项目的最终结果，因此有必要通过预算对这些不确定因素进行量化和估计，以便提高企业的抗风险能力。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对项目资金的筹集、投放以及经营成果和利润分配等问题做出全面细致的安排。第一，在项目预算方面，企业财务部门可以根据项目前期的可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容来编制总体预算，并督促各个部门认真执行财务预算。第二，在资金预算方面，房地产企业财务部门可以按照企业的总体战略目标和项目具体运行情况对资金需求和使用计划进行全面的规划，构建一套完善的企业财务预算指标体系，通过月度分析、季度考核、年度总评等方式对企业项目建设过程中的各项经济事项和各种经济行为全面约束，充分发挥预算的监督和预警作用。3.全面控制投资风险(1)做好项目的可行性研究，合理预测风险可行性研究是指在项目投资之前进行的全面系统的分析。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士，对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。(2)合理安排投资组合方式不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异。因此，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收房地产企业财务风险的特点与防范张笑杰新乡市供热管理处河南新乡453000摘要：房地产行业是资金密集型行业，具有较高的风险性。面对激烈的市场竞争，加强对房地产企业财务风险的防范和控制是很有必要的。本文介绍了房地产企业财务风险的定义，系统分析了当前房地产企业财务风险管理方面存在的问题和成因，并有针对性地提出了若干特点和防范财务风险的对策。关键词：房地产企业；财务风险的特点；防范措施126现代经济信息因此，笔者认为对于未达账项的会计处理，同样可以设置“待处理未达账项”账户，这是一个“过渡性”的会计账户，该账户属于双重性质账户，借方登记银行已收企业未收的款项及转回的前期银行已付企业未付款项，贷方登记银行已付企业未付的款项及转回的前期银行已收企业未收款项，期末余额在借方表示银行已收企业未收的款项，期末余额在贷方表示银行已付企业未付的款项。具体处理的方法是：期末根据银行存款余额调节表和银行对账单，以此作为原始凭证，先将未入账的未达账项登记入账，待收到有关凭证后再作正常整理。【例子2】南方公司2007年6月30日收到银行对账单，经逐笔核对，显示有以下几笔银行已记账而企业未记账的业务：(1)银行已从该公司账户划转电费5000元，其中行政管理部门使用1000元，生产车间使用4000元；但该企业尚未收到付款通知单，尚未登记入账；(2)银行代企业支付给北方公司所欠购买材料款20000；(3)银行已收到外地汇入该公司账户的预付货款20000元，但该公司尚未收到收款通知单，尚未登记入账；(4)收到B企业所欠货款10000元。2007年6月30日根据银行存款余额调节表及银行方的银行对账单，南方公司做以下会计处理：(1)借：管理费用1000制造费用4000贷：待处理未达账项5000(2)借：应付账款20000贷：待处理未达账项20000(3)借：待处理未达账项20000贷：预收账款20000(4)借：待处理未达账项10000贷：应收账款100002007年7月南方公司待以上各笔未达账项的相关银行结算通知到达后做以下账务处理：(1)借：待处理未达账项5000贷：银行存款5000(2)借：待处理未达账项20000贷：银行存款20000(3)借：银行存款20000贷：待处理未达账项20000(4)借：银行存款10000贷：待处理未达账项10000综上所述，笔者认为为了更真实地反映企业的经济业务，应当采取更适时、灵活的方法对未达账项进行会计处理。参考文献：[1]唐绣球.对未达账项的会计处理及改进建议.财会研究,2007(2).[2]陈国辉等.基础会计.东北财经大学出版社,2007.[3]炬兆成,叶远明等.财务会计.华南理工大学出版社,2010.[4]财政部会计资格评价中心.初级会计实务.中国财政经济出版社,2010.作者简介：叶元明，学历：本科，职称：审计师。益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好地满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。4.建立多元化的融资渠道，拓宽资金来源房地产企业应充分调动自身潜力，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，以便获取足够的资金进行项目开发和建设。目前房地产企业主要的资金来源主要有自有资金、银行贷款、建筑工程承包商的垫付款、预售款收入、销售款收入等几类。近年来，随着国家房地产政策收紧，现有的融资方式已经很难满足房地产企业的资金需求，因此，当前房地产企业迫切需要拓宽自身的融资渠道。具体的房地产企业可以通过发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资、利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。5.建立财务内部控制制度在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。四、结语综上所述，房地产企业具有经营模式的特殊性，资产负债率比较高，投、融资金额均较大，生产周期长的特点。而房地产经济又是风险性经济，房地产投资必然伴随着投资风险。作为一个房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样可以在一定程度内有效地防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的收益，所以加强对房地产企业的风险管理有着重大的意义。参考文献：[1]许杭.房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财,2009.[2]王春盛.金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者,2009.[3]高陛珍.论房地产企业的财务风险防范[J].中国总会计师,2009.[4]李然.浅谈房地产企业财务风险管理[J].中国乡镇企业会计,2008.(上接第124页)