课件《建筑工程招投标与合同管理》第7讲

建筑工程招投标与合同管理第四章建筑工程投标报价•学习目标•通过本章的学习，熟悉建筑工程施工合同价谈判。掌握建筑工程项目投标报价技巧。•学习重点•（1）建筑工程项目投标报价技巧•（2）建筑工程施工合同价谈判•学习建议•本章主要讲述的是建筑工程项目投标报价技巧，我们在掌握技巧后更要加强对市场的研究，以确定符合市场要求的、合理的分项单价和取费标准，采用适当的投标策略和技巧，从中提高企业中标率，保证合理的高利润和在承包市场的竞争地位。建议与预算报价这门专业课一起融会贯通来找到学习的策略。固定合同价可调合同价成本加酬金合同价4.3.4.施工合同价的确定321（1）总价合同指确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。采用总价合同，要求准备详细而全面的设计图纸和各项说明，能准确计算工程量。适用于工程量不太大且能精确计算、工期不长、技术不太复杂、风险不大的工程项目。1、固定合同价总价合同可使建设单位评标时易于确定报价最低的施工单位，对总开支心中有数，施工过程中可有效控制进度和质量。而对承包商来说，具有一定的风险，如物价波动、气候条件恶劣、地质地基条件恶劣以及其他意外的困难等。指承包商在投标时，按招标文件所给的工程量表确定合同价的合同类型。当工程内容和设计指标不能十分确定或工程量可能出入较大时采用单价合同。单价合同的关键：对单价和工程量计算方法的确认、合同履行中对实际工程量计量的确认。（2）单价合同建设单位准备招标文件时，委托咨询单位按分项工程列出工程量表。承包商投标时在工程量表中填入工程单价，计算出合同价，作为投标报价。施工过程中每月按实际完成的工程量结算；工程竣工时以竣工图最终结算工程总价。固定价：施工合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。采用固定价格报价，投标人应充分考虑施工期间各类建材的市场风险和国家政策性调整确定风险系数计入总报价，今后不作调整。适用范围：工期较短(一般不超过一年)且要求十分明确的项目。但当施工中图纸或工程质量要求有变更，或工期要求提前，则总价也要变更。承包商承担全部风险，要为不可预见的某些因素付出代价，因此一般报价较高。（1）经批准的设计变更、发包人更改经审定的施工组织设计造成费用增加以及类似情况，不应当简单认为属于可约定的风险范围，只要发生这些变更，合同价款总是要调整的。（2）风险主要指建材市场的价格变化。注意：（1）可调价合同可调价：施工合同总价或者单价在合同实施期内，根据合同约定的办法调整。合同双方在专用条款内约定合同价款调整办法。采用可调价格报价，投标人投标报价可根据合同实施期间的市场变化和政策性调整而变动。适用范围：适用于工期较长(如一年以上)的项目。2.可调价合同1、法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；2、工程造价管理机构的价格调整；3、一周内承包人因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时。4、双方约定的其他因素。可调价格调整因素：承包人应当在合同规定的调整情况发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包人，发包人确认调整金额后将其作为追加合同价款，与工程进度款同期支付。3、成本加酬金合同价成本加酬金合同又称为成本补偿合同价，这是与固定合同总价恰好相反的一种合同价格形式，它是指合同价中工程成本部分按现行计价依据计算，酬金部分则按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算，将两者相加确定出合同价。Clicktoaddtitle最高限额成本加固定最大酬金成本加固定金额成本加固定百分比成本加奖罚成本加酬金合同价的形式：案例分析1一大型商业网点开发项目为中外合资项目，我国以承包人采用固定合同总价的形式承包土建工程。由于工程巨大、设计图纸简单、做标期短，承包人无法精确核算，其中钢筋工程报出的工程量估计为1.2万t。施工中，钢筋实际工程量达到2.5万t，承包人就此增加的费用600万美元，要求发包人给予索赔。问题：1、本工程采用固定总价合同是否妥当，为什么？2、发包人是否应该给予承包人赔偿，为什么？案例分析22005年6月某市受到台风的影响，遭受了50年一遇的特大暴雨袭击，造成了一些民用房屋的倒塌。为了对倒塌房屋、重度危房户衽集中安置重建，确保灾后重建顺利开展，市政府及有关部门组成领导小组，决定信用各级慈善补助专款，进行统一规划、统一设计、统一征地、统一建设两栋住宅楼，投资概算为1800万元。为了确保灾后房屋倒塌户在春节前住进新房，该重建工程计划从8月1日起施工，要求主体工程在12月底全部完工。因情况紧急，建设单位邀请市3家有施工经验的一级施工资质企业进行竞标，考虑到该项目的设计与施工必须马上同时进行，采用了成本加酬金的合同形式，通过商务谈判，选定一家施工单位签订了施工合同。问题：1、本工程采用成本加酬金合同价是否合适？说明理由。2、采用成本加酬金合同价有何不足之处？背景：某工程设计已完成，施工图纸具备，施工现场已完成“三通一平”工作，已具备开工条件。在招投标过程中，发生了如下事项。1.招标阶段：招标代理机构采用公开招标方式代理招标，编制了标底（800万元）和招标文件。要求工作总工期365天。按国家工期定额规定，该工程工期应为400天。通过资格预审参加投标的共有A、B、C、D、E等5家施工单位。开标结果这五家投标单位的报价均高出标底价近300万元，这一异常引起了招标人的注意。为了避免招标失败，业主提出由代理机构重新复核标底。复核标底后，确认是由于工作失误，漏算了部分工程项目，致使标底偏低。在修正错误后，代理机构重新确定了新的标底。A、B、C等3家单位认为新的标底不合理，向招标人提出要求撤回投标文件。由于上述问题导致定标工作在原定的投标有效期内一直没有完成。为早日开工，该业主更改了原定工期和工程结算方式等条件，指定了其中一家施工单位中标。【例1】案例分析练习2.投标阶段：A单位为不影响中标，又能在中标后取得较好收益，在不改变总报价基础上对工程内部各项目报价进行了调整，提出了正式报价，增加了所得工程款的现值；D单位在对招标文件进行估算后，认为工程价款按季度支付不利于资金周转，决定在按招标文件要求报价之外，另建议业主将付款条件改为预付款降到5％，工程款按月支付；E单位首先对原招标文件进行了报价，又在认真分析原招标文件的设计和施工方案的基础上提出了一种新方案（缩短了工期，且可操作性好），并进行了相应报价。问题：1.根据工程的具体条件，造价工程师应向业主推荐采用何种合同？为什么？2.根据该工程特点和业主的要求，该工程的标底中是否应含有赶工措施费？为什么？3.上述招标工作存在哪些问题？4.A、B、C等3家投标单位要求撤回投标文件的做法是否正确？为什么？5.如果招标失败，招标人可否另行招标？投标单位的损失是否应由招标人赔偿？为什么？6.在投标期间，A、D、E3家投标单位各采用了哪些报价技巧？问题1：应推荐采用总价合同，因该工程施工图纸齐备，现场满足开工条件，工期为1年，风险较小。问题2：应含有赶工措施费，因该工程工期压缩率（400-365）/400＝8.75％＜15％。问题3：招标工作存在以下问题①开标以后，又重新确定标底；②在投标有效期内没有完成定标工作；③更改招标文件的合同工期和工程结算条件；④直接指定中标单位。问题4：A、B、C等3家投标单位要求撤回投标文件的做法不正确，投标是一种要约行为。问题5：招标人可以重新组织招标，但不应给投标单位赔偿。招标属于要约邀请。问题6：A、D、E3家投标单位采用了不平衡报价法、多方案报价法和增加建议方案法。【分析】【例2】某大型工业项目进行施工招标，招标人编制了完整详细的招标文件，其招标文件的内容如下：（1）招标公告；（2）投标须知；(3)通用条款；（4）专用条款；（5）合同格式；（6）图纸；（7）工程量清单；（8）中标通知书；（9）评标委员会名单；（10）标底编制人员名单。招标人通过资格预审对申请投标人进行审查，而且确定了资格预审表的内容，提出了对申请投标人资格必要合格条件的要求，要求包括：（1）资质等级达到要求标准；（2）投标人在开户银行的存款达工程造价的5％；（3）主体工程中的重点部位可分包给经验丰富的承包商来完成；（4）具有同类工程的施工经验和能力。评标时采用合理低价评标法来确定中标人。问题：1.招标文件的内容中哪些不应属于招标文件内容？2.资格预审主要侧重于对投标人的哪些方面的审查？3.背景材料中的必要合格条件不妥之处有哪些？4.采用合理低价评标法，以什么为中标条件？简述此评标办法。答：1.不属于招标文件的内容是：招标公告、中标通知书、评标委员会名单、标底编制人员名单。2.资格预审侧重对承包人企业总体能力是否适合招标工程的要求进行审查。3.不妥之处是：1）投标人在开户银行的存款达到工程造价的5％；2）主体工程重点部位可分包给经验丰富的承包商；4.以标价最低中标。【例3】某钢筋混凝土框架结构40层大型商业中心大厦工程项目，质量要求达到国家优良标准，地质条件良好，施工图纸齐备，现场已完成三通一平工作，满足开工条件。业主已落实自筹的建设资金。问题：1.你认为业主应采用哪种招标方式为宜？为什么？2.你认为该工程应采用哪种合同形式？为什么？答：1.业主应采取公开招标的方式。因为该工程规模及投资较大，质量要求高，采取公开招标方式可能有利于保证工程质量和进度以及降低投资。2.该工程工期较长，风险较大，应采用单价合同。这样有利于降低合同价格，控制投资成本。【例4】某建设单位准备建一座图书馆，建筑面积5000m2，预算投资400万元，工期为10个月。工程采用公开招标的方式确定承包商。按照《招标投标法》和《建筑法》的规定，建设单位编制了招标文件，并向当地的建设行政主管部门提出了招标申请，得到批准。建设单位依照有关招标投标程序进行公开招标。由于该工程设计上比较复杂，根据当地建设局的建议，对参加投标单位的要求是不低于二级资质。拟参加此次投标的五家单位中A、B、D单位为二级资质，C单位为三级资质，E单位为一级资质，而C单位的法定代表人是建设单位某主要领导的亲戚。建设单位招标工作小组在资格预审时出现了分歧，正在犹豫不决时，C单位准备组成联合体投标，经C单位的法定代表人的私下活动，建设单位同意让C与A联合承包工程，并明确向A暗示，如果不接受这个投标方案，则该工程的中标将授予B单位。A单位为了中标，同意了与C组成联合体承包该工程。于是A和C联合投标获得成功，与建设单位了合同，A与C也签订了联合承包工程的协议。问题：1.简述公开招标的基本程序；2.在上述招标过程中，作为该项目的建设单位其行为是否合法？为什么？3.A和C组成投标联合体是否有效？为什么？答：1公开招标的基本程序为：提出招标申请－由建设单位组成符合招标要求的招标班子－编制招标文件和标底－发布招标公告－投标单位报名申请投标－对投标单位进行资格预审－向合格的投标单位发招标文件及设计图纸－组织标前会议－踏勘现场，并对招标文件答疑－接受投标文件－召开开标会议－组织评标，决定中标单位－发出中标通知书－签订合同2.作为该项目的建设单位的行为不合法。因为作为建设单位，为了照顾某些个人关系，指使A和C强行联合，并最终排斥了BDE可能中标的机会，构成了不正当竞争，违反了《招标投标法》中关于不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争的强制性规定。3.A和C组成的投标联合体无效。根据联合体各方应符合相应资格条件，按照资质等级较低的单位资质作为联合体资质等级的规定，A和C组成的联合体的资质等级应为三级，不符合招标对投标人资质等级的要求，所以是无效的。【例5】在某建筑工程施工公开招标中，有ABCDEFGH等施工单位报名投标，经招标代理机构资格预审合格，但建设单位以A单位是外地单位为由不同意其参加投标。评标委员会由5人组成，其中当地建设行政主管部门的招投标管理办公室主任1人，建设单位代表1人，随机抽取的技术经济专家3人。评标时发现，B单位的投标报价明显低