美加德整体发展战略定位报告

1美加德地产转水埠项目整体定位报告2目录前言.......................................................................3第一部分：策划思路简述.......................................................4报告的核心思路：........................................................5第二部分项目与市场环境分析..................................................6一、项目概况：..........................................................7二、中观市场环境回顾：..................................................9三、宏观环境回顾分析：.................................................10第三部分项目的整体开发战略................................................15一、项目地块的发展思路：...............................................16二、项目的各地块体量分配原则。.........................................17三、各地块的建筑与规划协调性...........................................18四、本项目总体定位.....................................................20五、本项目的命名与市场定位.............................................20六、整体开发战略.......................................................21第四部分商业部分的开发战略.................................................23一、本项目的酒店性质定位。.............................................24二、项目现有商业必须把握的要点：.......................................31三、项目商业部分的体量与建筑形式：.....................................33四、项目目标消费群定位.................................................33五、商业部分的开发思路及命名建议.......................................34六、本项目业态引进的原则：.............................................35第五部分住宅物业的开发战略................................................36一、住宅部分的总体策划思路概述：.......................................37二、住宅物业目标客户群分析.............................................37三、住宅开发理念：.....................................................39四、住宅的产品定位.....................................................40五、产品园林设计建议...................................................41六、项目核心价值体系／竞争优势构建.....................................44七、住宅物业的定位支持.................................................45八、住宅开发节奏与体量的建议：.........................................47九、项目的开发模式建议.................................................49结束语......................................................................513前言在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。4第一部分：策划思路简述5报告的核心思路：项目作为一个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。指导思想：以国际级江山环境，创五星级生活品质！本项目的开发理念：以品质地产为开发理念，构筑“都市上层观景台”本项目定位主要解决四大方面的问题项目配套酒店定位住宅定位应对新政如何落实配套？面积分配？建筑形式，主要位置，业态定位开发面积？主题定位？功能必备定位？什么建筑形式，户型设计思想、整体布局，园林景观货量批次、开发速度、哪里先行、开发的总体节奏重点解决四大方面的问题最终打造“世界级湾区人居作品”，成就“XX品质人居的巅峰之作”6第二部分项目与市场环境分析7一、项目概况：（一）技术经济指标：规划建设总用地面积79933绿地率≥30%(酒店部分大于33%)总建筑面积191839.2住宅建筑占地面积54993住宅建筑面积166839酒店建筑面积≥25000容积率≤２.４酒店容积率1.0～1.5建筑密度26%重要规划要求必须建设一个五星级酒店，押金按星级评定分五次返还。（二）项目分析：崇阳溪狮子山项目地块81、项目地块的整体发展思路的推论：关键在于如何做好配套！2、项目的性质：从本项目的地块性质来看有以下三个特点：造城相对独立性由于项目的相对独立性将使项目开发成为一个造城运动；它约有1500户人家（按户建筑面积折算，每户在110平方米），在XX是一个大型社区，相当于一个小镇。配套自给自足它是能自给自足的，需要建立社区需求的基本生活配套和城市需求的特色商业；品质人居恰当的距离它与城市之间有着恰当的距离。进可享城市的繁华，退可居离世的宁静由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体从项目的发展原则和各地块发展思路分析的四个结论推导结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度较大结论二：项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项目的一个挑战.结论三：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质纯净,便于提升楼盘品质，进而升华至一种人居的高度.9小结：1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）；2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依赖。二、中观市场环境回顾：（一）XX市房地产市场：1、从近几年市场销量情况分析，XX房地产市场受国家各种房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供应量的影响，预计商品房市场供应量将大于140万平方米，房地产市场竞争较为激烈；3、XX商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起；4、XX酒店市场经营状况良好，高档次酒店入住率高；5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入；6、XX比较旺销的中大户型产品总价在40-50万之间；超过此价位将令销售出现困难。7、中小户型产品热销构成XX四级城市的独特现象；8、XX消费者对于小高层、高层的接受度已开始普遍；9、品质较好的楼盘价格已超越4000元/平方米大关；小结：1、XX市场对住宅新产品接受度较高，而区域市场产品普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。102、本项目开发要充分关注和注重国家政策对市场的影响3、市场价格成长的趋势，区域规划与发展的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格与观念支撑（二）本案的分析回顾：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建设及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个城市边缘区板块，基础生活配套、商业配套及公共交通规划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环抱，依山傍水，视线广阔，是上风上水之地；4、沿溪地块和靠山地块有5米左右的天然高差，便于地下土方开挖；5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的基础条件；项目的可塑性较强，但必须尽快提升人气，充分发挥五星级酒店与景观资源优势三、宏观环境回顾分析：（一）新政缘起2010.04.15房产新政国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。11新政出台对项目的影响：对投资性与改善型住宅带来较大的影响（二）新政分析：序号特征原因特点1周期拉长此次新政源起于2009年底，正式开始于2010年4月，使房地产商资金回收较充分（尤其是有实力的房企）。因此短期内收效较慢，从而使周期拉长；特点2不会仓促放开政策此次新政在全球经济复苏期实行，很难使中央政府象07年新政时仓促放开政策；特点3对楼盘竞争力是个严峻考验。将对于各个楼盘影响不一，对楼盘竞争力是个严峻考验。质素高的楼盘将较快走出低谷盘整期特点4很难出现暴涨现象由于中央政府汲取上次教训，会始终保持对房地产采取的边监控边放开的政策。在通货膨胀在可控范围内，回暖期将很难出现暴涨现象。结论：新政出台对本项目的影响较其它城区楼盘更大（由于本项目的土地成本较高，必然要实现较高的价格目标）。（三）周期预测：结论：此次新政，预计市场复苏期2——3年时间。2010年5-7月2010年8月—2011年2月2011年3月—2011年8月2011年9月—2012年2月2012年3月—2012年6月2012年7月-2012年11月新政观望期市场走入下降通道市场低谷期市场回暖期市场盘整期平稳上升期房地产全面复苏2012年12月-2013年4月12（四）XX观点由上一次新政推出时，XX十多个楼盘所经历的市场过程的表现来看，主要是对项目的以下几个方面提出命题。主要解决“4W”的问题1W：什么时间开发的节奏掌握，尤其是开盘时间的把握2W：什么货量根据对于新政的理解，在每一阶段推出多少货量。以避免滞销与缺销3W：什么产品在新政条件下，如何对每一期的产品进行契合市场需求的设计与规划4W：什么力度在项目的整个推广期，在什么时候做什么力度的推广对策：把握好时间点是关键，做好产品，把握建设周期，适时推货推广（五）参考案例万科（广州）金色花城开盘2008年12月，2009年5月销售售磬。销售价比周边楼盘高出2000——3000元/平方米131、开发节奏放缓2、推货时机把握好3、低端产品先行，主打中小户型。以90-100平方米70%，120为30%广州万科金色家园因此：本次新政对于项目规划大户型受较大的影响。项目宜走“实用主义豪宅”的路线。切勿盲目以大户型炫耀档次。对项目启示：主推中户型打开市场，练好内功，待楼市解冻时，迅速升价，快速出货。说明消费者在高端住宅方面更多认可的是品质！而非是大面积！本节小结：1、来自政策和市场方面的形势需要审慎乐观、严阵以待。142、本项目成败的关键在于配套商业的规划和运营。3、本项目可利用的各类资源和可规划产品类型可以较丰富。15第三部分项目的整