芜湖市华强旅游城地产项目总体发展战略报告107p

○R第二阶段三地块定位深化三地块物业发展建议根据第一阶段形成确认成果，结合客户建议深化研究，对地块进行定位、提出物业建议《地块定位及物业发展建议》第三阶段设计跟进根据前两个阶段达成的共识，指导与跟进设计工作《各分项问题研究方案》第一阶段项目整体开发战略所有地块初步定位宏观经济背景研究土地市场房地产市场调研专业人士访谈普通中高端消费者访谈项目分析及价值判断成功案例借鉴开发模式研究开发组织研究《项目总体发展战略》工作任务工作任务工作成果200608/25至今工作200609/26一、楼盘调研（35个）融汇锦江；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝山逸居；巨龙城市花园；香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑；泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方；雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭；奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城；金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。二、深度访谈（深入访谈样本量）1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经理或销售代表；2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆迁办、统计局、国土局、芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员；3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区消费场所相关消费人群、经济开发区员工等注：以上内容均有详细的访谈记录市场调研七个工作日（2006.08.26—2006.09.1）整体目标方向判断目标结构化结合市场/分析判断问题梳理案例研究发展战略旅游地产案例区域开发案例战略形成战略组织整体目标目标结构化“思路决定出路”1、销售速度：年均30万（8—10完成220万开发销售）2、销售价格：行业水准（当前周边为3200—3300）3、品牌高度：超越伟星（芜湖市首席地产开发企业）4、项目运作：实现成功的地产区域开发前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列按照05年销售水平（69万）占据市场总分额的43%30万意味着什么？时间地区项目销售量（万㎡）占全市比重2005年北京国美第一城381.5%2004年上海地杰·国际城120.5%2005年深圳金泓凯旋城192%2005年芜湖伟星众项目2028.9%本项目目标3043%30万是否可以实现？观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具体化为可操作的实际动作）的结果观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考观点三：区域运作，最关键因素是运作模式的选择，而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城43%）存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴目标结构化分析：什么是因？什么是果？因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发果：年均30万、行业水准、超越伟星因果关系1因：建立项目的综合竞争力、持续制胜果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发因果关系2目标集中——如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？整体目标方向判断目标结构化结合市场/分析判断问题梳理案例研究发展战略旅游地产案例区域开发案例战略形成战略组织方向判断结合市场/分析判断“思路决定出路”开发区鸠江区镜湖区戈江区三山区城市的现状土地利用由北向南依次为：以工业用地为主的北部经济技术开发区和大桥开发区；以居住用地和公共设施用地为主的中部老城区；以高等教育用地为主的高新技术开发区组成。本项目地块受规划利好的影响，纳入镜湖区范围，隶属大桥开发区管辖，处于城市大工业用地和居住用地衔接处，辐射面跨越两个城市功能区。为中心枢纽位置。传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久处于中心化过程中区位分析项目总占地331万㎡，旅游用地面积166万㎡，房地产用地165万㎡；房地产用地自然形成10个独立地块，相互间存在一定的联系；容积率在1.3—2之间；其中旅游商贸规模在50万㎡；住宅建面约268万㎡具有旅游资源的超大型地产项目地块分散、规划设计条件相近指标分析银湖路是地块对外交通联系的城市主干道；银湖路、景观大道和长江路是城市的主干道；地块周边道路完善，交通便捷；银湖路是现状地块对外交通联系的城市主干道；市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好道路分析规划道路西面为长江景观界面东面为公园景观界面南面为城市景观界面北面为绿化景观界面景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江景观分析周边配套吉和大市场巨龙超级市场纺织品城建材酒店餐饮生活配套汽车塘桥小学医学院分部市培智学校师范附小王家巷小学田家炳中学三园小学二十九中芜湖河运技工学校芜湖职业技术学校芜湖少林文武学校三十二中湾里小学二勘小学官陡小学现状项目周边生活配套与城市配套较缺乏；未来医院，学校交通配套完善；项目周边多数新开发楼盘在建设中，尚未形成浓厚的生活氛围；华强旅游城项目的导入将会完善和提升本区域的配套与品位。典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成限高影响R03/R04地块限高35-50m；R05/R06地块部分限高35-50m；部分限高50-60m；R08/R09/R10地块部分限高50-60m；地块部分限高65-80m；高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层距机场0.75km距机场1.5km距机场2.25km距机场3.0km距机场3.75km限高10m距机场4.5km限高10-20m限高20-35m限高35-50m限高50-65m限高65-80m拆迁影响大桥管委会承诺的拆迁次序：首批纳入拆迁计划地块：R03/R04/R02（目前具备开工条件的R03）第二批纳入拆迁计划地块：R01/R05/R10（容易推进进程的R01,最难推进的R05）受拆迁阻碍较严重的地块：R-02、04、06、07、08、09４１２３５６G-01G-02R-01R-02R-03R-04R-05R-06R-07R-08R-09R-10■超大规模■区域性开发■旅游主题伴生式■中心化过程中的城郊项目项目界定项目条件分析项目区位：优地块指标：优项目景观：中生活配套：中下限高影响：暂无拆迁影响：劣价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品设计与品质全面领先品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜高调入市、巧做营销区域营造打造区域综合竞争力产业驱动主要产业作为项目核心竞争力广州·华南板块深圳·金地梅陇镇全国·中海、万科深圳·蔚蓝海岸深圳·万科坂田深圳·华侨城大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符突破模式运作方式典型案例适用度评价Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称户型特点及价值点香格里拉花园经济紧凑，户型方正通透；大面积落地窗采光雅园紧凑户型；多阳台设计，复式退台花园；平湖秋月户型方正，南北通透；大面积落地窗采光；左岸生活户型方正，南北空间；空间阔绰；弧型阳台，赠送凸窗凤鸣湖.凤凰城经济紧凑，方正实用；超大阳台设计，赠送大景观凸窗融汇锦江紧凑户型；多阳台设计，大面积L型凸窗；阳光绿洲方正通透；多阳台设计，大面积凸窗；长江长.现代城良好采光通风效果；大面积景观凸窗和阳台方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值点已为本地市场大量运用，除入户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭板等），必然带来成本的增加设计可以超越，但较难形成质的突破；加大赠送会提高成本Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管主流建筑风格流派，在本地市场均有体现难以另辟蹊径，只有在纯粹上做文章建筑风格运用项目新古典主义香格里拉、平湖秋月、左岸生活、东方海伦堡、奥韵康城现代简约长江长·现代城、江城国际、融汇锦江中式元素雅园北美风情蓝山逸居英式建筑银湖春天Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管园林风情样式繁多，明星楼盘亮点突出概念上突破空间较小，细节突破成为可能项目名称园林风格主题及内涵香格里拉地中海地中海风情泳池、欧式走廊；公园式社区园林左岸生活法式15万平米养生主义;中心绿化广场,主题休闲公园;融汇锦江中式中式园林景观，五大艺术主题广场;阳光绿洲法式“法式皇家园林”的景观概念，通过凯旋门、法式浮雕、水景等元素共同打造异域生活风情;奥韵康城希腊“爱琴海的浪漫”;中央景观大道;蓝山逸居北美北美原生态风情艺术园林凤凰城欧式滨水休闲公园主题Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管现有配套设施较为齐全，“做大做强”方能突破项目名称主要配套设施香格里拉风情休闲商业街、幼儿园凤凰城3个休闲娱乐主题公园、名牌小学、两所幼儿园、四万平米商业街左岸生活东郊路商业街、会所、架空层泛会所、幼儿园、游泳池、运动场所（篮球场、网球）融汇锦江10000平米风情商业街、生活艺术馆阳光绿洲运动主题会所（网球、羽毛球、乒乓球、健身房）、好又多超市奥韵康城小区内设幼托、小学（师大附小分部洽谈中）、医院银行、parkmall现代城社区商业街、会所、中央生活广场、幼儿园、网球场当前项目中，对会所、商业、艺术、体育、休闲、教育等均有涉及Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称整体形象定位平湖秋月市中心临湖高尚景观生态社区凤凰城凤鸣湖畔.欧式小镇左岸生活城中心70万㎡超大型国际化生活社区雅园中国人自己的花园洋房融汇锦江生活艺术馆，纯美艺术气质社区阳光绿洲城市中心法式皇家景观名宅蓝山逸居纯北美风情艺术生活江城国际60万平米音乐水岸城邦现代城首席江景大型滨江生态社区人文概念的运用比较普遍，精神层次已为竞争对手重视Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称专业品牌公司平湖秋月上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司凤凰城上海拓维都市设计顾问有限公司、YPA北京北半球景观设计顾问有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司左岸生活上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司融汇锦江北京中华建规划设计研究院/上海华策建筑设计有限公司、广州普邦景观设计规划有限公司、福州鑫九州建筑工程公司、芜湖融汇物业管理有限公司阳光绿洲上海现代建筑设计集团、（加拿大）毕路德国际景观设计公司、江苏南通三建集团有限公司、芜湖华亿物业管理有限责任公司银湖春天上海东方建筑设计院、英国圣辉景观设计有限责任公司、安徽水利建设总公司、新加坡狮城怡安（上海）担当物业顾问江城国际上海中房建筑设计有限公司、加拿大瑞景景观设计公司、中建六局三公司、南京百家湖物业管理有限公司现代城加拿大（上海）泛太平洋设计与发展有限公司、浙江省建工集团、中国美术学院风景建筑设计研究院、上海新湖物业英国、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、广州、南京等地的品牌标签已为本地所大量引进（或挂牌）“品牌工具”的竞争在本地较为激烈Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称物管内容香格里拉智能化设施（红外报警系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统）、社区服务（24小时保安巡逻/装修管理/小区道路和车辆管理/公共设施维护/保洁服务/绿化保养/社区活动）左岸生活智能化设施（红外报警系统/停车场管理系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统/背景音乐系统）、社区服务（24小时保安巡逻/装修管理/