无锡商业项目调研报告

无锡商业项目报告2011-11目录第一章无锡概况一、地理位置二、经济发展三、城市规划第二章房地产市场概况一、房地产市场状况二、房产市场环境特点概析第一章无锡概况一、地理位置“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。二、经济发展无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。我国民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如今也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海”之称。是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。2011年无锡GDP总数5765亿，杭州5946亿，与浙江省省会城市杭州差不多了。三、城市规划无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。下属7区2县市。七区：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区两市：江阴市、宜兴市下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。江阴的华西村被誉为“天下第一村”。第二章房地产市场概况一、房地产市场概况1、无锡住宅市场状况（1）、北塘区项目名称区域产品规划规模主力面积价格蔚蓝观邸北塘区住宅13．5万79--1509000梧桐水岸北塘区住宅30万83--1428000（9拆优惠）（2）、惠山区项目名称区域产品规划规模主力面积价格阳光100惠山区住宅200万1208000（带装修）华夏泉绅惠山区住宅28万98--1507000奥林匹克花园惠山区住宅28.4万115-3467400天力正和花园惠山区住宅4栋89-1387500复地公园城邦惠山区住宅30万89-1337500欧风新天地北塘区住宅、商业80万118--1819500世茂首府北塘区住宅、商业100万88--26610000--11000富城湾北塘区住宅110万115-1436900凤凰城北塘区住宅、商业36万160以上11000（现房）润泽蒙特里湾北塘区住宅\未公开未公开天力百好锦园惠山区住宅10万80-2207000--7500融创亚美利加惠山区住宅5万310-3306800华府庄园惠山区别墅70万255-5009000-10000绿地世纪城惠山区住宅78万193-2946500金都家园惠山区写字楼42万99-1177500百大春城惠山区住宅60万80-1778000（3）、新区项目名称区域产品规划规模主力面积价格新城尚东区新区住宅36万63--1348300美新玫瑰大道新区住宅20万98-1468000花半里新区住宅30万99-2018500融桥观邸新区住宅35万110-27010000-11000第一国际新区住宅75万68-1406500花样年花郡新区住宅24.6万89--1308000中邦城市新区住宅55万78-1167300（4）、锡山区项目名称区域产品规划规模主力面积价格东方天郡锡山区住宅70万137--2668000-9000中在诺卡小镇锡山区住宅34万93--1297200逸湖半岛锡山区住宅33万89-978000和泽佳苑锡山区住宅8万86-1466200春江花园锡山区住宅21万119-1238200豪景东苑锡山区住宅17万88-1406600紫金新城锡山区住宅\124-1505500（5）、滨湖区项目名称区域产品规划规模主力面积价格溪岸观邸滨湖区住宅32万88-13812500观山名筑滨湖区住宅80万88-2757600太湖国际滨湖区住宅110万72-8911000华润悦府滨湖区住宅28万174-22122000龙湖滟澜山滨湖区住宅\215-2558200万科金域蓝湾滨湖区住宅38万196-20422000万科·信成道滨湖区住宅15135-17214000（6）、南长区项目名称区域产品规划规模主力面积价格恒威中央领地南长区住宅18万99-13313000常发清扬御庭南长区住宅20万126-14211000金科世界城南长区住宅47万145-25917000鼎牌五爱人家南长区住宅10万89-14112000天元世家南长区住宅占地14万160-28016000时代上城南长区住宅103万950085-141（7）、崇安区项目名称区域产品规划规模主力面积价格金科观天下崇安区住宅31万90-14510000香榭一品崇安区住宅9万87-10813000常工城尚城崇安区住宅10万143-17113000广益名品城二期崇安区商住两用10万38-7485000金科·新大陆崇安区住宅\97-1258000御墅花园崇安区住宅\125-25811000爱家·金河湾崇安区住宅30万81-89125002、无锡商业地产状况【写字楼篇】（1）、联东U谷-无锡总部商务园项目概况：该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面积120万平方米，共分三期开发。建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。其中一期占地83亩，总建筑面积12万平方米，规划有1栋24层写字楼，1栋16层LOFT办公楼，18栋独栋办公楼。经营业态：写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会展中心等。销售面积：LOFT：45-130平方米写字楼：85-1500平方米独栋：1200-4300平方米得房率：71%销售价格：写字楼：均价9200元独栋写字楼：13000-15000营销方式：无包租客户来源：本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。现场状况：现场就一个销售人员，极为冷清。销售人员主要诉求：（1）、开发公司实力：专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了诸多项目。（2）、现有知名公司进驻：如百度、中铁等。（3）、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。（4）、政府重点扶持。【商业综合体篇】（1）、金太湖国际城项目概况：该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。经营业态：1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐销售面积：面积范围：9—108平方米主力面积：20—30平主米得房率：1F：45%2F：38%销售价格：1F：6万多2F：3万多3、4F面积分割大，总价高。3楼价格在5万左右。营销方式：包租6年：每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。现场状况：现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。销售人员对于无锡了解模糊。主要诉求地段和大的主力店进驻。优势：1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。3、人气较旺。4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。劣势：1、档次不高：该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。2、年限太久：2003年拿的地块。3、竞争太激烈：周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。（2）、五洲国际广场项目概况：该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。一、二楼商铺共计600间左右。经营业态：1F：品牌时尚区：黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。2F：时尚潮流区：母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。3F：电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡销售面积：面积范围：13—312平方米主力面积：20-30平方米销售价格：1F：35000-480002F：24000营销方式：委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。后继根据市场行情1：9分成。销售情况：2011年4月份开盘，销售率在60%左右。现场状况：1、来人量较多。2、售楼部不大，但整体气氛较好。优势：1、五洲在无锡有一定的知名度。其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。6、广告宣传力度大。7、政府支持。劣势：1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。2、价格过高。3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。（3）、明发商业广场项目概况：该项目位于惠山大道与北环路交汇处。占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。经营业态：百货\超市\建材\家具\餐饮\娱乐等.销售面积：主力面积为50平米销售价格：负一楼和一楼均价为25000-30000元/平左右（扣24%后）二楼价格在13000-14000元/平（扣24%后）三楼均价10000元/平（扣24%后）营销方式：1、包租5年：第一年8%、第二年8%、第三年8%前三年一次性在总价中扣除，后2年按合同价8%计算。2、VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。3、每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。现场状况：没人来访销售人员2人优势：1、在该项目的周边区域以及惠山区都没有这种大的商业综合体，如果招商、运营专业性强的话，应该是不错的。2、在项目的规划设计上做得比较独特和超前。3、开发商上市公司实力雄厚。4、现在苏宁电器、戴斯酒店、金逸影城意向驻进市场，上海在做招商会。劣势：1、开发商没有开发商业的开发经验，项目在规划阶段没有确定好主力店，造成现在大的主力店很难进驻，因为建筑的不符合。2、建筑消防过不了，所以一直未能交房开业。3、周边的配套没有建立起来，人气不足。4、工程质量太差市场口碑不好，住宅部份对明发公司骂声一片。5、开发公司虽然有实力但不专业，南京也有明发商业广场，无锡的项目基本上是复制性的。（4）、新区哥伦布项目概况：项目位于太湖大道与长江北路交汇处，总占地面积20000平方米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放街区式购物中心。项目西接万科商街，北联欧尚超市。项目规划有金逸影城，八佰伴城市超市、洲际酒店、日韩美食，国际时尚街等。作为广益哥伦布广场的升级版，新区哥伦布广场倾情打造以亚洲风情为主题的休闲体验式商业广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游于一体的商业综合体。经营业态：1F：百货、超市2F：服装3F：童装、亲子乐园、餐饮销售面积：主力面积:30-60平方米销售价格：1F:60000-80000元2F:50000元3F:30000元营销方式：1\委托15年:前3年21%一次性扣除,后继根据市场行情而定.2\交5万抵10万(每套)销售情况：现在暂未开盘，下个月月底开盘，现在排卡阶段，据销售人员讲，排卡量在300多张，但实际情况没有那么多，排卡并不是太理想，估计在200张左右吧。现场状况：销售人员11人销售人员主要诉求点：A、地段B、老的哥伦布优势:1、地理位置好，位于老城区长江北路上。周边人气旺盛，有这么多的人气在，作为商业综合体来说，不会差到哪里去的。2、老的哥伦布现在整体生意还不错，家乐福超市进驻在那