苏州拙政园地块项目定位和发展战略报告

拙政园地块项目定位和发展战略报告送呈：福禧投资版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建一个城市的珍藏，一个阶层的专享；献给苏州最值得收藏的土地PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建苏州，中国绝无仅有的一个城市；拙政园，一个具有诸多象征的名字；这些都给了我们足够的兴奋；我们在如此的背景下开始思考……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。4目标沟通1、销售目标：约2007年中入市价格突破实现利润最大项目整体的持续稳健销售2、品牌目标：苏州豪宅市场的精品和里程碑福禧品牌在苏州乃至长三角的树立内部三次否定了提案初稿，我们再次思考……——如何才能不辜负苏州这块最值得收藏的土地？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。5报告结构定位原点之城市定位原点之城市定位原点之拙政园定位原点之拙政园定位原点之板块定位原点之板块项目定位项目定位项目分析项目分析项目发展战略项目发展战略项目本体项目本体区域竞争区域竞争价格速度平台价格速度平台客户平台客户平台PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。6千年古城经济强市定位原点之城市PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。7早在早在25002500年前，先秦的版图上出现了年前，先秦的版图上出现了140140个城市；个城市；苏州是如今硕果仅存的苏州是如今硕果仅存的66个之一；个之一；五代、两宋直至明清，秀水江南日渐成为国内经济与文化的中心PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。8清代人学者汪琬宴客于府，席间谈论家乡土产，则粤有象牙犀角，陕有狐裘毛皮，鲁有绢丝海错，鄂有优质木材，而汪琬曰苏州土产只两样，一是梨园子弟，另一样为“状元”。自唐代开始科举，全国历代共考出文状元596名、武状元115名，其中苏州地区出了45名文状元、5名武状元，而历代考中进士的多达2700多人。尤其在明清时期，苏州地区状元35名，占全国状元的比例达17%；苏州状元中不乏文震孟、翁同龢这样的良相诤臣，也有史学家毕沅与外交家洪钧等，祖孙状元、兄弟登甲、叔侄及第等现象也屡见不鲜。如此多的状元，齐身士大夫的不在少数，他们文财兼修，有充足文化素养和银两来构建私家园林，但绝非只为了安居乐业。归隐的事实与理想抱负的冲突，使他们最后选择了在繁华苏州城内，构建自己的私家园林。一墙之外即繁华。“大隐隐于市也”。翁同龢姑苏文盛出状元PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。9苏州近年GDP增长图14.50%18%17.50%16.71%0500100015002000250030003500400045002002年2003年2004年2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%苏州高新区苏州工业园区10%8427上海12.5％5512宁波11％17.9％15.23％增速5561779183532005年人均GDP（美元）杭州无锡苏州城市2005年苏州全市GDP达到4026.52亿元，全国第二，仅次于上海之后。全年利用外资总量位居全国第一。。全市人均生产总值从2000年到2005年由26700元增加到66826元，增长了2.5倍；在长三角经济区,仅次于上海，排名第二位。经济发展表现突出PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。1001000000200000030000004000000500000060000002001年2002年2003年2004年2005年总成交面积（平方米）成交总价（万元）205324633203450119.97%30.04%10.20%0100020003000400050002002年2003年2004年2005年00.050.10.150.20.250.30.35平均售价(元/m2）价格幅度土地成交逐年活跃，房地产价格稳步攀升，涨幅得到良好的控制。房地产市场平稳发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。11千年繁华，十余年发展千年繁华，十余年发展千年古城与经济都市千年古城与经济都市的综合体的综合体在世界的版图新生在世界的版图新生PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。12只有在欧洲才能找到与苏州气质相符的城市日内瓦巴黎巴塞罗纳魁北克佛罗伦萨北京苏州京都法兰克福PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。13报告结构定位原点之城市定位原点之城市定位原点之拙政园定位原点之拙政园定位原点之板块定位原点之板块项目定位项目定位项目分析项目分析项目发展战略项目发展战略项目本体项目本体区域竞争区域竞争价格速度平台价格速度平台客户平台客户平台PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。14拙政园定位原点之拙政园PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。15拙政园——大家气象的园林典范与颐和园、避暑山庄、留园并称为中国四大名园，向来被推为苏州园林的典范；u明代嘉靖九年，御史王献臣解官隠苏州，以元大弘寺为基础，拓建为园；u取晋代潘岳《闲居赋》中“灌园鬻蔬，以供朝夕之膳，是亦拙者之为政也”之意，名“拙政园”。u拙政园历时400余年，变迁繁多，或增或废，或兴或衰，历经沧桑。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。16拙政园400年浮沉，历经30余任主人，独特的历史，造就了独特的人文气质富商张覆谦清光绪巡抚张之万清同治忠王李秀成清咸丰太守叶书宽清乾隆初年太守蒋欹清乾隆初年王永宁清侍郎王心一明崇祯御史王献臣明嘉靖大学士陈之遴清初传奇才女柳如是清............PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建拙政园历代诗词“人生只合君家住，借得青山又借书。”——袁枚“琼楼玉宇，曲栏洞房，真如神仙窟宅......花园三四所，戏台两三座，平生所未见也。”——李鸿章“纤雨值休辰，园游恣幽赏。回沼抱南轩，几窗爰净朗……环顾卉树森，浓绿弥众象。稀处现楼台，微风动帘幌。”——叶圣陶“曾勺香山水，冷然玉一泓。宁知隔瑶汉，别有玉泉清。”——文徵明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建拙政园之精神隐匿文化古人将山水画与山水诗的精髓融入到拙政园的布局中由此形成了园子写意山水的神韵；园如其人，拙政园的主人王献臣隐匿其中，依然对园外的江山社稷充满了抱负和热忱；u拙政园之气质大家风范苏州园林大多精巧玲珑如小家碧玉，唯独拙政园有气象恢宏具大家风范；u拙政园之神韵写意山水PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建经过三百八十余年的离散，虽然几经修复，如今的拙政园有园无宅，对宅园向来被合为一个整体的江南住宅园林来说，终为一大缺憾。拙政园的精、气、神如何在本项目中延续？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。20古城现有别墅如何借苏州的文化精髓？p中式名园－－临近拙政园p中式建筑－－建筑细节精致化，品质化p中式园林－－古井，太湖石天伦随园拙政东园p中式规划－－户户临水p中式园林－－全开放式独立庭院山水深处，园林府第新古典私家园林试图通过不同的中式风格的传承、中式元素的运用挖掘苏式文化情结或结合现代规划布局等。传统建筑现代规划传统建筑开放园林PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。21庭园p中式名园－－临近拙政园、望北寺塔p中式规划－－巷弄规划p中式庭院－－多进式院落规划布局苏州古城中心，传世庭院别墅/园林故里，千年巷韵p中式名园－－留园p中式空间规划－－功能空间分隔p中式古建－－移植古建作会所古典私家园林别墅通过巷韵、古建一定程度上挖掘中式建筑的神韵，取得了不错的效果；古城现有别墅如何借苏州的文化精髓姑苏人家改良中式规划传承古建嫁接功能突破PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建威尼斯大厦，1455年开始兴建，曾为威尼斯共和国大使官邸。在沧桑巨变的历史长河中，几易其主，充当不同的角色，最终成为罗马艺术博物馆。整个建筑将古典建筑艺术理论与15世纪意大利人所要求的应用性和合理性有机结合，在古典风格基础上完美再现新世纪的时代精神，并再现建造者巴尔博主教的精神特征。威尼斯保险总公司大楼，座落于威尼斯大厦对面，1911年建成，工程师在风格上强烈参照了威尼斯大厦，并特地用狮子雕像－－威尼斯的城徽，延续威尼斯大厦的精髓。威尼斯大厦位于有2700多年历史的罗马古城的内城中心的威尼斯广场上。现代建筑成为历史经典建筑方式：1、将古典建筑艺术理论与当代人所要求的应用性和合理性有机的结合；2、在古典风格上再现新世纪的时代精神，尤其是精神特征；3、沿用某种象征性符号，作为精神延续的代表；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建朱雀门以朱雀意向继承皇家地脉的精髓。朱雀，曾作图腾和吉祥物，独具唯我独尊的气度。古代地理方位中，朱雀为正南，主兴旺，是最为尊贵的位置。朱雀意向盛行的年代是中华民族最昌盛的年代。朱雀门在园林设计上揉和现代与传统的元素，在空间上采用与朱雀相关的形制，在庭院中再造朱雀门。但同时考虑现代居住要求，设置四重围墙，保证私密性。先农坛位于古都名城北京二环内，始建于明永乐十八年（公元1420年）。是明清两代皇帝祭祀先农诸神及举行藉田典礼的场所。朱雀门左依先农坛，右临陶然亭，占据皇城中心稀缺地缘，承袭先农坛500年皇家地脉。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。24案例借鉴他们最终成为历史古城的核心，他们大多饱经历史沧桑，却又融合几代文明与创造。后期的改建、补建或重建，必然延续历史的精髓，又与当时的最新技术相融合。而延续，或在风格上靠拢，或在气质上统一和谐，或以象征物延承脉络和精神，或将传统理念和当代精神完美结合。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。25①拙政园深入分析提炼拙政园精神：隐匿文化气质：大家风范神韵：写意山水③寻找案例经验寻找方法②拙政园的遗憾风格统一气质延续象征手法理念结合精神有园无宅④确定项目精神气质择优复兴拙政园－补园PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。26400余年后的今天，我们将当代精神融入拙政园，延续拙政园的精髓，再建拙政园－补园补园，不是定位是项目和拙政园之间传承精、气、神关系的概况是中国古典园林设计理念“天人合一”哲学思想的表现是用全国视野、历史眼光看本项目定位的基础PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。27报告结构定位原点之城市定位原点之城市定位