中国端砚文化村策划案04.7.29

中国端砚文化村策划案广州中地行房产代理有限公司二○○四年四月十二日中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理2目录前言...............................................4一、项目自身条件分析..................................51.1项目地块分析....................................51.2项目经济指标....................................71.3项目交通环境....................................81.4项目的SWOT分析................................10二、项目竞争力分析...................................152.1竞争力的分析...................................152.2竞争力的塑造...................................16三、中国端砚文化村的整体项目定位.....................173.1市场形象定位...................................183.2经营行业定位...................................193.3旅游定位.......................................203.4产品类型定位...................................203.5经营群体定位...................................213.6消费群定位.....................................223.7投资群体定位...................................223.8市场租赁价格定位...............................23四、功能规划建议.....................................244.1整体规划建议...................................244.2商场布局原则...................................274.3整体功能体系划分...............................284.4各商业组团的划分...............................31【第一组团】端砚及文房四宝商品销售功能.........32【第二组团】粤西特色商品销售功能...............34【第三组团】主街（宋都御街）...................36【步行街西主入口广场】.........................38【中心广场】...................................39【东广场】.....................................404.5参考资料.......................................41中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理3五、商铺规划设计方案.................................525.1商铺装修建议...................................525.2环境景观方案建议...............................545.3智能化方案建议.................................565.4其他细部规划建议...............................58六、物业价值提升策略.................................626.1经营模式提升...................................626.2主题装修提升...................................676.3管理提升.......................................68七、营销组合策略.....................................707.1租、售比例.....................................707.2产品组合.......................................71八、营销推广策略及部署...............................738.1营销策略.......................................738.2招商策略.......................................768.3价格策略.......................................778.4广告策略.......................................778.5公关策略.......................................798.6推广策略.......................................80九、资金回笼计划.....................................83十、总宣传推广费用预算...............................86结语..............................................88中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理4前言感谢贵司提供了一个如此宝贵的合作机会，这是发展商对我司能力的一个肯定。能够全程策划代理这样的全国性知名品牌的项目（中国端砚文化村），我司倍感荣幸，也倍受鼓舞。在接到该项目后，我们就本项目的各方面特性，项目的整体定位，策划包装及租赁代理，立刻成立了专项小组，并即时展开了工作。通过对本项目进行了深入的剖析，以专业的市场调研为基础、以独到的见解为指引、以科学的操作作为手段、以利润最大化为目的、根据市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，并不断寻找项目品牌与产品背后所蕴藏的闪光点。最终，我们的问题得到了解答，并结晶成这份策划方案。我们相信，在中地行与志信公司的携手合作下，必能创出奇迹！中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理5一、项目自身条件分析1.1项目地块分析本项目位于端州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是端砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的端砚作坊村落成为白石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠端州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理6项目地块图片：项目东南面景观项目地块现状项目东北面景观项目紧靠端州一路旁中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理71.2项目经济指标项目占地面积：16872㎡总建面积：22779.2㎡博物馆面积：7234.4㎡商铺建筑面积：14749㎡商铺总数：341间开业时间：2004年10月1日（博物馆）中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理81.3项目交通环境端州一路交通现况端州一路一直以来是端州的郊区，是端砚商家加工、销售一条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主要是村落及自建的平房，给人的印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，端州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，端州路的交通环境状况得到政府的重视及改善。端州道路交通网络的改善端州大道、端州一、二、三路改建：东起321国道新线，西至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，端州大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投资1.2亿元。目前，端州一路的花基大部已拆除。据了解，为提高道路的等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采用高质量、高档次的行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道的施工。工程将原来的公路全部扩建成双向八车道宽28米的沥青路。将原来的普通沥青改铺为进口沥青；人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽10米，最窄也有5.5米以上。中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理9肇庆交通枢纽本项目位于肇庆与其他市、县的重要交通咽喉位置，连接国道321线（广州至成都）、324线（福州至昆明）、四连线（四会至连县）纵贯全境，与广（州）茂（名）铁路和西江、绥江水道交汇。连接全市端州、鼎湖、四会、广宁、怀集、封开、德庆、高要等八个县（市），贯穿全市近半数乡镇的500公里环市公路已改造成为高等级水泥路，大大缩短了肇庆与发达地区的时空距离。加上广肇高速公路、西江肇庆大桥已建成通车，现在到广州只需一个半小时，到深圳只需两个半小时。火车向东直通深圳和香港九龙，向西南在省内可直达湛江，省外可直达重庆。水路交通网络本项目的二、三期紧靠西江流域，西江是径流量仅次于长江的全国第二大河和肇庆的出海口，被誉为“黄金水道”。全市拥有一、二类口岸11个、大小码头泊位72个，肇庆快船4小时可达香港，所以水路运输交通较便捷。小结：为肇庆东扩南连与珠三角接轨奠定良好的交通网络条件为中国端砚文化村的落成提供有利的交通枢纽中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理101.4项目的SWOT分析项目优势（Strength）地理位置优势独特的地理位置资源优势（四大名砚之首端砚）的发源地历史文化优势具有深厚的历史文化底蕴——宋文化、砚文化交通区位优势位居端州与珠三角接轨的咽喉重要位置政府政策优势端州路的扩建工程开展，使交通枢纽畅通肇庆市委、市政府将中国端砚文化村纳入我市大旅游发展和文化产业发展的重要项目中国端砚文化村得到肇庆市市委、市政府资金和政策上的支持时机优势肇庆市被中国人大颁发“中国砚都”称号中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理11功能规划优势中国端砚文化村是现时肇庆砚行业中规模最大，档次最高的旅游商业复合项目建筑规划特点是建成仿宋代的端砚主题旅游购物公园建筑特色是宋代古建筑与现代商业建筑的优化融合形成旅游、文化、商业三位一体的现代文化旅游村落经营的类别具有鲜明的肇庆特色商铺的间隔具有灵活性自身塑造优势粤西地区标志性项目，端州区地标式的建筑物中国端砚文化村是中国文化瑰宝向外展示的基地列入世界吉尼斯之最的“最大型端砚成品”展示景点本项目是推进砚行业的文化与经济融合和互动的平台中国端砚文化村是学生认识及学习砚文化的天堂中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理12项目的劣势（Weakness）人流量及车流量较少项目周边环境差，以平房、临建、工厂环绕区域商业气氛冷淡项目周边的商业布局零、散、乱缺乏统一经营及统一管理项目公交线路配套不足中国端砚文化村策划案中国优质物业专业代理13项目的机会点（Opportunity）政府资源通过市委、市政府对“中国砚都”品牌的宣传及打造，本项目可以借助其宣传攻势宣传本项目，节省广告费用市委、市政府投入2000万，改造白石村的村容村貌，有利于中国端砚文化村与白石村的有机融合，形成古文化产业的旅游点，不但可以增加村民收入而且淡化村民对中国端砚文化村的抵触情绪，从而达到双赢目的自身塑造的资源中国端砚文化村打造成旅游商业复合地产的旅游购物公园，势必成为继星湖、鼎湖后来肇庆必游的旅游新景点端砚博物馆落户中国端砚文化村，有利于宣传中国砚文化及为砚行业、文房用品行业提