48蓝光coco系列研究20121021

蓝光产品标准化探路——蓝光coco系列背景概况蓝光coco系列个案研究蓝光coco系列总结蓝光是否需要产品标准化？背景概况标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去”的蓝光也是必经之路城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家花园，空中别墅等超豪华产品恒大名都、恒大绿洲坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目恒大地产五大系列万科地产产品系列在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业地），总体涵盖面较广，但销售均不温不火。需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，coco产品系列开始试水蓉城。背景概况回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，coco产品系列应市试水目前成都在售项目分布示意项目名称项目规模区域项目特点蓝光公馆188160亩高新区神仙树片区高端电梯蓝光云鼎22亩金牛区蜀汉路高端公寓蓝光四叶城70亩温江国色天乡普通住宅蓝光金楠府54亩成都武侯区双楠普通住宅蓝光锦绣城133亩成华区东方新城普通住宅蓝光紫檀山320亩温江国色天乡别墅蓝光花满庭2期101亩新都大丰普通住宅蓝光观岭4200亩金堂别墅蓝光空港国际城700亩双流航空港总部办公蓝光coco时代58亩成华区建设路coco系列蓝光coco金沙43亩青羊区外金沙coco系列蓝光coco蜜城54亩青羊区内光华coco系列青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西31亩青白江商业用地（兼容住宅≤30%）背景概况蓝光coco系列个案研究蓝光coco系列总结蓝光coco时代蓝光coco金沙蓝光coco蜜城蓝光coco时代项目地址成华二环路东一段内侧（府青立交旁）项目规模58.70亩总建面21.75万平米总户数2000户车位情况机动车位1183；非机动车2258容积率4.5物业管理蓝光嘉宝物业管理有限公司物管费2.8元/月·平方米面积区间50-89平米销售状态一批次在售，二批次10月底推出价格情况均价9300元/m2项目配套学校：电子科大、电子科大附中、成华实验小学、成都市实验中学、李家沱小学、成都大学附中医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院综合商场：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区蓝光coco系列－coco时代蓝光coco系列－coco时代【项目规划】56781234幼儿园小区景观住宅建筑面积:130830㎡幼儿园建筑面积:1300㎡底商（2-3F）建筑面积:14300㎡地下室建筑面积:5300㎡规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成；指标：住宅建筑面积约130830㎡，非住宅建筑面积约33870㎡（小区配套18653㎡、商业配套约14300㎡），地下室建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡；项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏。蓝光coco系列－coco时代【开发策略】7#8#1#3#2#6#未推预推已推5#4#时间项目进度过程2012.3.9以4520元/平米楼面地价取得土地使用权2012.8.11蓝光COCO时代体验区亮相2012.9.14取得4、5号楼预售许可证2012.9.16项目首次开盘，推出4、5号楼2012.10.12截止当前房源剩余20余套2012.10月底预计推出6号楼…………采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连；从交通体系看，先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼；项目从拿地、建筑施工、产品推广、前期预售，仅为6个月时间，无不突显蓝光此类项目开发的娴熟程度。拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目商业集中区域，增强项目体验，利于后期销售蓝光coco系列－coco时代【产品策略】－周边概况区域内除办公性质房源外，主力面积普遍在70平米以上，蓝光coco时代的面积定位集中在63-70平米之间，填补了区域空缺。区域产品整体赠送率不高，但蓝光coco时代产品具有可变功能空间优势。项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势区域项目分布示意项目名称主力面积区间面积赠送情况是否有可变空间备注招商东城国际51-68几乎无赠送无办公性质协信中心80-113常规阳台赠送无万科钻石广场45-48，70-170几乎无赠送无办公性质世茂玉锦湾110-150常规阳台赠送，阳台个数较多无九龙仓御园137-168常规阳台赠送无嘉通云尚50-104常规阳台赠送无和信融锦云湾70-90常规阳台赠送无保利康桥110-200常规阳台赠送，阳台面积较大无通瑞龙邸——————未售新盘蓝光coco时代63-70飘窗＋阳台赠送有蓝光coco系列－coco时代【产品策略】coco时代已知楼栋（4、5号楼）户型统计户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）套数总价区间备注两室两厅一卫63699745-57万5558.5975356.5100三室两厅一卫69789764-67万套二变套三687697套二变套三蓝光coco时代目前户型面积段集中在53-70平米，其中D1、D2面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三；D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型。4、5号楼均为3梯10户，其中D1、D2可变小套三户型面向中庭，D3、D4、D5套二户型面向二环路。从已推出的4、5号楼来看，各种户型面积配比均衡；同时套二总价区间大约在45-57万，套二变套三户型总价约为64-67万。控制面积，控制总价，满足居家功能蓝光coco系列－coco时代【产品策略】－户型分析D1户型：建筑面积约69㎡，实得面积约78㎡，得房率113%，三室两厅一卫D2户型：建筑面积约68㎡，实得面积约76㎡，得房率112%，三室两厅一卫房间尺寸面积（㎡）厨房1700*32005.44卫生间1800*18003.24客厅3400*350011.9主卧3100*350010.85次卧3500*28009.8书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约9㎡房间尺寸面积（㎡）厨房1800*30005.4卫生间1800*18003.24客厅3800*400015.2主卧4000*310012.4次卧2200*28006.16书房2400*24005.76赠送阳台+飘窗约8㎡蓝光coco系列－coco时代【产品策略】－户型分析D3户型：建筑面积约63㎡，实得面积约69㎡，得房率110%，两室两厅一卫房间尺寸面积（㎡）厨房1800*30005.4卫生间1900*19003.61客厅3500*400014主卧3800*310011.78次卧2600*22005.72赠送飘窗约6㎡房间尺寸面积（㎡）厨房1800*30005.4卫生间1900*19003.61客厅3500*300010.5主卧3800*310011.78次卧2600*22005.72赠送飘窗约3.5㎡D5户型：建筑面积约53㎡，实得面积约56.5㎡，得房率107%，两室两厅一卫房间尺寸面积（㎡）厨房1700*31005.27卫生间1850*18503.42客厅3200*30009.6主卧3300*30009.9次卧2100*34007.14赠送飘窗约3.5㎡D4户型：建筑面积约55㎡，实得面积约58.5㎡，得房率110%，两室两厅一卫蓝光coco系列－coco时代【产品策略】－户型分析户型建面厨房卫生间客厅主卧次卧1次卧2赠送面积D1695.443.2411.910.859.85.76约9㎡D2685.43.2413.212.46.165.76约8㎡D3635.43.611411.785.72——约6㎡D4555.43.6110.511.785.72——约3.5㎡D5535.273.429.69.97.14——约3.5㎡蓝光coco时代目前户型的厨房和卫生间面积相对比较固定，分别是5.5平米左右和3.2-3.6平米之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都在10平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在6平米以内。综上可看出coco时代户型紧凑但强调功能的齐全，主要缺点是厨房开间较小，不足6平米的小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。据悉，项目后期户型会稍有改动，但仍会延续套二和小套三的刚需户型设计，面积也基本集中在50-70平米之间。紧凑的户型中，满足核心空间基本使用尺寸要求下，在其他功能房做紧缩尺寸功夫蓝光coco系列－coco时代【价格策略】价格低开高走，单价适中，控制总价从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，coco时代具有单价和总价优势。从项目开发看，项目首先启动临路东北角，后期住宅房源位置相对较好，为价格低开高走预留空间。7#8#1#3#2#6#未推预推已推5#4#项目名称主力价格总价区间（万）备注招商东城国际1150058-78办公性质协信中心930075-105万科钻石广场1190053-58,85-200办公性质世茂玉锦湾10600117-160九龙仓江湾城（御园）9600131-162嘉通云尚960048-100和信融锦云湾1120078-100保利康桥14800163-296通瑞龙邸————未售新盘蓝光coco时代930045-67区域项目分布示意蓝光coco系列－coco时代【价格策略】—定价分析D3D4D5D5D4D3建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价63.4610056.728655.329860.8152.779859.7752.779859.7755.329860.8163.4610056.73D2D1电梯D1D2建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价建筑面积建面单价68.6910496.433369.3510392.2168.6910496.4369.3510599.86从横向价格比较：D2户型价格最高，D5户型价格最低；位置比较：面中庭高于临道，两侧高于中间；户型采光、环境和位置等因素影响价格高低；D2户型亮点：三面采光，卧室面向小区，环境安静等特点。从楼层立体看：单价在10000元/平米以上，总价在70万元左右，15-20F建面单价最高，建面单价10392元/平米，其次8-14F和21-27F建面单价10189元/平米，单价差约200元/平米（除3、31F外，因有平台利用建面单价高）；总之，楼层单价整体变化趋势为中间高，两头低。楼层建筑面积建面单价总价32F66.4810084.2467040031F71.313753.1698060030F69.4210086.4370020029F69.4210086.4370020028F69.3510086.5269950027F69.3510188.970660026F69.3510188.970660025F69.3510188.970660024F69.3510188.970660023F69.3510188.970660022F69.3510188.970660021F69.3510188.970660020F69.3510392.2172070019F69.3510392.2172070018F69.3510392.2172070017F69.3510392.2172070016F69.3510392.2172070015F69.3510392.2172070014F69.3510188.970660013F69.3510188.97