第九章-房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法new

第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法管理学院姚瑞马管理学院《税法》课程扬州大学管理学院[e-mail]1主要内容第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节耕地占用税法扬州大学管理学院[e-mail]2第一节房产税法一、房产税基本原理二、纳税义务人与征税对象三、征税范围四、计税依据与税率五、应纳税额的计算六、税收优惠七、征收管理扬州大学管理学院[e-mail]3一、房产税基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。扬州大学管理学院[e-mail]4二、纳税义务人与征税对象（一）纳税义务人（二）征税对象——房产扬州大学管理学院[e-mail]5（一）纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。扬州大学管理学院[e-mail]6（一）纳税义务人【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。扬州大学管理学院[e-mail]7【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD扬州大学管理学院[e-mail]8（二）征税对象——房产房产是指有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。扬州大学管理学院[e-mail]9【例题·判断题】（1998年）房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（）【答案】×【解析】对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特征，不征收房产税。扬州大学管理学院[e-mail]10三、征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。扬州大学管理学院[e-mail]11【例题·判断题】（1999年考题变形）农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，王某当年应从租计算缴纳房产税。（）【答案】×【解析】农村不在房产税开征范围之内。扬州大学管理学院[e-mail]12四、计税依据与税率房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。一般规定特殊规定扬州大学管理学院[e-mail]13一般规定【解析1】新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。扬州大学管理学院[e-mail]14特殊规定第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。扬州大学管理学院[e-mail]15【例题·单选题】（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）万元。A.6.0B.9.6C.10.8D.15.6【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12%＝10.8（万元）扬州大学管理学院[e-mail]16特殊规定第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。扬州大学管理学院[e-mail]17特殊规定第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。扬州大学管理学院[e-mail]18特殊规定第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。扬州大学管理学院[e-mail]19五、应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）扬州大学管理学院[e-mail]20【例题•单选题】某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3＝19.2+2.4＝21.6出租的房产按本年租金从租计征＝5×9（月）×12%＝5.4企业当年应纳房产税＝21.6+5.4＝27扬州大学管理学院[e-mail]21【例题•单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】应纳房产税＝1200×6×4%＝288（元）扬州大学管理学院[e-mail]22六、税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。扬州大学管理学院[e-mail]23六、税收优惠（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产。1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。扬州大学管理学院[e-mail]24【例题•单选题】（2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（）万元。A.2.1B.2.31C.2.8D.3.08【答案】B【解析】本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。2006年应纳房产税＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）扬州大学管理学院[e-mail]25六、税收优惠（六）经财政部批准免税的其他房产5.对房管部门经租的居民住房。6.对高校后勤实体免征房产税。7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。8.老年服务机构自用的房产。9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。–不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。扬州大学管理学院[e-mail]26【例题•单选题】（2008年）某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税（）万元。A.13.44B.28.56C.42D.60【答案】B【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。房产税＝5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（万元）扬州大学管理学院[e-mail]27【例题•多选题】（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上