针对余杭镇发展前景及价位延展调研08.6

针对余杭镇发展前景及价位延展调研争锋撰写2008年6月杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第2页共40页引言余杭历史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪称中华文明的曙光。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭设县。1994年4月，余杭撤县设市。2001年10月，余杭撤市设区，成建制划入杭州市。千年老余杭，原汁原味的江南古镇，积淀的历史文化与现代生活的相互渗透交融，在自身周边齐全的配套之外，还尽享杭州城西近距辐射的配套资源，商贸文教、医卫体娱一应俱全，可谓是人文活力生活的至佳场所。众人瞩目的文一西路延伸段正式开通后，向来有“住在城西”买房习惯的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短时间内，大量的居住楼盘和居住人口“西进”，由此，老余杭也成就为杭州市区居住的后花园。目录余杭区整体房地产大势发展分析…………………………………………P3～P20老余杭房地产市场现状分析………………………………………………P21～P35老余杭发展前景及价位延展调研总结……………………………………P36～P40杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第3页共40页一、余杭区整体房地产大势发展分析（一）余杭区房地产市场综述通过近几年的快速发展，余杭房地产行业在近几年得到了迅速壮大。至2007年底，该区具备资质等级的开发企业有176家，房地产中介企业189家，物业管理企业68家。一些房产开发企业规模不断扩大，形成了自己的品牌，具备较强的竞争能力，展现了余杭房产的良好形象。2007年，该区房地产业继续保持稳步增长的发展态势，市场走向平和理性，企业开发经营秩序得到逐步规范，供求结构得到有效改善，房价小幅增长，市场基本稳定。主要呈现三大特点：1、市场需求旺盛，供求基本平衡2006年该区共成交商品房面积136.32万平方米，成交金额80.08亿元；2007年1-12月该区共成交商品房21013套，商品房交易面积280.08万平方米，同比增长125.49%，而06年全年为136.38万平方米。特别在2007年第三季度，市场销售一度出现火热场面，成交商品房套数达到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增长同时，供应量较去年同期大幅增加，07年1-12月共核准商品房预售面积213.58万平杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第4页共40页方米，同比增长60.7%，市场呈现供销两旺的格局。2、住房价格小幅增长，部分区域增长较快2007年1-12月该区商品房均价6737元/平方米，其中普通住宅均价为5369元/平方米，同比增长4.3%；在人民币升值、股市火爆、通货膨胀等因素影响下，年初市场需求升温，房价开始增长，部分区域如临平、乔司房价增长较快，一些楼盘房价增幅在20%以上。随着金融政策的几次调整，第四季度的成交量明显萎缩，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，环比减少了46.3%。3、住房供应结构优化，市场秩序进一步规范随着70%户型结构比逐步落实，90平方米以下普通住宅供应量增加，该区住房供应结构正在逐步优化，估计未来两年以内将对市场产生较大影响；同时，市场整顿各项措施有效落实，市场秩序进一步规范，公开、公平、公正的市场体系基本形成。08年1-5月份余杭房产交易成交情况交易套数交易面积交易均价其中住宅均价(不包括别墅、排屋)4607套49.62万m27508元/m26835元/m2杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第5页共40页（二）余杭区区域总体规划概要【功能定位与发展目标】1、功能定位把余杭区打造成为杭州现代服务业副中心、长三角先进制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，杭州大都市区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。2、发展目标1）2010年发展目标：从2008-2010年的三年左右时间，经济社会呈现快速发展，区域融合进一步加深、创新能力和区域协调程度得到进一步提升，到2010年进入全面小康社会，中心城市基本实现现代化。2）2020年发展目标：到2020年左右，人均GDP总体达到当时世界上中等收入国家的较高水平，高新技术产业和现代服务业得到进一步发展，科教能力得到进一步提高，国际杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第6页共40页化水平进一步提升，资源消耗水平进一步下降，生态环境质量进一步改善，建成经济体系完备、创新能力强、高度国际化、社会和谐发展的一体化城市区域。【发展规模】1、人口规模与城市化水平余杭区域2010年末常住人口规模为135.35万人，城市化水平达到68.3％，城镇人口92.4万人；2020年末常住人口规模为164.94万人。城市化水平达到80.3％，城镇人口132.4万人；2、用地规模余杭区至2010年城乡建设用地总规模达到196.48平方公里，其中城镇建设用地规模为128.94平方公里，控制弹性增长空间14.16平方公里。至2020年城乡建设用地总规模达到244.79平方公里，其中城镇建设用地规模为192.37平方公里，控制弹性增长空间29.36平方公里。杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第7页共40页【总体发展框架】综合杭州城市总体规划中杭州大都市“一主三副三组团”的空间布局要求，基于杭州大都市区反磁力体系构建和余杭区域结构的重组要求，优化生产要素配置，调整完善城市空间布局，以副城为重点，做大做强临平副城，积极融入杭州主城；以组团为基础，推动组团格局重组，做优做美三大组团；以中心城镇为依托，以西部生态区为保障，形成资源共享、功能互补、协调发展的网络化都市新区。规划余杭区形成“一副、三组团、三带、四廊”的城乡空间组织框架。1、“一副”是临平副城，包括临平街道（余杭经济开发区）、东湖街道、南苑街道、星桥街道、钱江经济开发区、运河镇、乔司镇以及塘栖镇、崇贤镇的京杭大运河以东区域，规划形成杭州大都市区的“反磁力”新城与长三角国际城市地区核心区块中的重要功能区块，强化在杭州网络化大都市中的副中心职能。将临平副城建设成为“山水生态新城，运河文化名城，综合发展副城”。2、“三组团”是余杭组团、良渚组团和瓶窑组团。余杭组团由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第8页共40页一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”；良渚组团由良渚镇和仁和镇组成，形成文化创意与物流组团。良渚组团的功能定位是“文化圣地,物流枢纽,产业新区，近郊住区”；瓶窑组团由瓶窑、径山、黄湖、鸬鸟、百丈五镇组成，以瓶窑为龙头，带动西部其余四镇的发展，形成生态保护与旅游组团，作为杭州西北部生态带的空间构成。瓶窑组团的建设目标是“生态基地，田园小镇，禅茶之乡”。3、“三带”是在杭州大都市区生态带的基础上，余杭区构成三条生态带。4、“四廊”即沿杭长、杭宁、杭沪高速公路和留祥快速路形成集交通、区域绿地、设施通道等为一体的综合走廊。【城乡居民点规划】1、城镇社区建设以“一副三组团”的城市空间规划框架为和基础设施布局为依托，规划余杭区构建“副城——组团——片区（城镇）——居住区——小区”的五级城镇居民点体系。杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第9页共40页积极建设满足余杭区乃至杭州市及其他区域居民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租住房、拆迁安置房、人才房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。2、农村居民点建设未来余杭区村庄体系将形成农村集中居住区和基层村两种布局形式。余杭区村庄布局以农村集中居住区为主，特别是中部和东部的平原地区，原则现有的村庄除了随着城镇的发展纳入城市范围外，其他的村庄均进入农村集中居住区统一建设。在一些不能完全采用农村集中居住区的形式，出于农业生产的需要，要求保留一部分农村居民点，形成基层村。规划余杭区形成28个农村集中居住区。规划余杭区保留58个基层村。【空间管制分区原则】空间管制以余杭区域的整体发展为着眼点，在合理配置、集约使用空间资源、优化总体空间布局的基础上，统筹落实各部门、专业规划的空间要素，对不同类型的土地开发实施分类指导，分级管制，杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第10页共40页分期许可，最终实现社会、经济和生态环境的整体最佳效益，创造城镇与自然生态的和谐关系，实现区域整体优化，建设特色鲜明的城市。在明确城镇建设区域的基础上，突出自然资源、人文历史遗产、生态环境保护与土地使用性质管制的空间落实。根据现状的建设情况以及经济建设和城镇发展对于地域生态环境的影响，按照不同地域的资源环境、承载能力和发展潜力，将余杭区域划分为已建区、适建区、限建区和禁建区。【综合交通体系】1、对外交通体系1）规划年限内，余杭境内拥有沪杭铁路、宣杭铁路、杭宁客运专线、沪杭客运专线。2）余杭区公路网将形成“二绕六射”的高速公路骨架、“四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系和四通八达的农村公路网络。“二绕六射”的高速公路骨架：“二绕”——杭州绕城高速公路、新外环（设想）；“六射”——杭徽高速公路、杭长高速公路、杭宁高速公路、申嘉杭高速公路、沪杭高速公路、杭浦高杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第11页共40页速公路。“四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系：“四横”——02省道、15省道、320国道、01省道；“五纵”——04省道、104国道、09省道、临博公路、东连接线。3）京杭运河远景为三级标准，京杭运河二通道远景规划为三级标准，杭申线规划等级为四级，武獐线、王獐线、杭余线、闲仓线，规划等级为五级。2、城镇交通体系1）区域交通的城镇道路骨架总体上采用“环加方格网”的模式，在功能上形成组团间联系与组团内部联系两个层次，组团间快速通道主要由环路承担，组团内部快速通道主要由方格网路承担。路网局部压缩呈“M”型，形成“两环九横七纵”的快速路和框架性主干路：“两环”——即东西大道、良祥路－320国道与104国道连接线－北缘路延伸。“九横”——即02省道、文一路延伸－15省道、留祥路延伸、世纪大道延伸、320国道、01省道－航海路、宁桥大道－仁超路、临丁路、乔贤路。“七纵”——即良睦路、104国道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、东连接线－东湖路杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第12页共40页延伸。2）杭州市轨道交通线网经多次调整，规划4条通过余杭区境内，分别是1号线支线、2号线、3号线和5号线。3）常规公交建立放射线+棋盘型线网，在余杭内部以及余杭与主城之间形成便利的公交联系，同时将余杭区内部的居住区、商业区、行政机关、对外交通枢纽、文化娱乐中心联系起来，形成高效、协调的公交线网。【支撑与保障】1、给水工程规划提高供水普及率，实施城乡一体化，保持供水能力适度超前。城乡近期2010年供水普及率达到95%，供水规模为61万m3/d；远期2020年供水普及率达到98%以上，供水规模为108万m3/d。2、排水工程杭州争锋房地产咨询代理有限公司针对余杭镇金星房地产项目发展前景及价位延展调研第13页共40页余杭区划分为四个污水处理分区，分别是临平污水系统、良渚污水系统、余杭组团污水系统和西北部山区分散污水系统，近期2010年污水工程处理规模为45.6万m3/d；远期2020年污水工程处理规模为82m3/d。3、电力工程近期至2010年最高负荷110～125万kW；远期2020年最高负荷280～320万kW。预测远期全社会年用电量约145～170亿