某公寓营销方案

金茂湾公寓营销方案2016年5月一市场分析1.整体市场分析2.竞争市场分析整体市场——六区年度供销1.1供销分析：近5年公寓市场整体成交量不温不火，新增供应与价格逐年递减，供大于求，虽进入2015年呈现回暖态势，但仍未达到较高水平。数据来源：锐理数据平台◆供销情况：2015年供应量为32.13万m2，环比增长71%；成交量为21.7万m2，环比增长43%；◆成交均价：2015年青岛公寓市场整体成交均价为14170元/㎡，同比增加11%。整体市场——六区年度存量1.1存量分析：存量高居不下，且逐年递增，截止到2015年底，公寓市场存量111万㎡，完全去化周期需要61个月，去化持续保持高压状态。◆存销情况：近5年库存持续保持高位状态，完全去化周期在3年以上；截止到2015年年底存量为110.68万m2，按照2015年去化面积计算，完全去化周期为61月（5.1年）；数据来源：锐理数据平台整体市场——六区月度供销1.115-16年月度供销：整体呈现供大于求的态势，自15年中旬整体销量开始小幅攀升，但回暖态势并不明显，且价格波动较大。◆供销情况：青岛市公寓市场从2015年至2016年4月，整体销售平稳，在15年6-9月份销售出现较大增长，随后回落，进入2016年以来整体销售不断增长；◆销售均价：销售价格整体平稳，15年6-9月份价格保持高位状态。数据来源：克尔瑞数据平台整体市场——六区成交结构1.1成交面积区间分析：30-40㎡占比6%；40-60㎡占比63%；60-70㎡占比15%；70-80㎡占比7%；80㎡以上与本案二期住宅面积重叠，不展开分析。成交单价区间分析：9000-15000这个单价区间是市场成交主力，占56%；成交总价区间分析：总价区间100万以内是市场成交主力，占79%。成交结构：市场成交主力面积区间是40-60㎡，主力单价区间是9000-15000元/㎡，主力总价区间是100万以内。数据来源：锐理数据平台；整体市场——六区月度存量1.1◆存销情况：2015年整体库存保持在100万㎡，2016年受集中加推影响整体库存保持在180万㎡以上，3-4月份库存下降到180万㎡以下；◆库存结构：2015-2016年青岛公寓市场整体库存产品30-40㎡占比3%；40-50㎡占比17%;50-60㎡占比22%；60-70㎡占比9%；70-80㎡占比9%。数据来源：克尔瑞数据平台存量分析：存量高居不下，基本保持在180万㎡，完全去化周期整体在60个，存量面积集中在40-60㎡。整体市场总结1.1供应成交存量整体供应量逐年减少，虽15年供应环比有所提升，但与前期比较仍然相差甚远，公寓市场持续低走，导致新增项目锐减。15年中旬开始有回暖迹象，但并不明显，16年公寓整体成交量不温不火，价格也随之下滑，成交结构以小面积低总价产品为主。虽供应量减少，但仍然供大于求，导致存量逐年递增，居高不下，市场整体去化压力较大，存量结构同样为小户型产品较多。竞争市场——竞品分布1.2证大深蓝公寓建面：21.6万㎡物业类型：平层主力户型：68-95㎡价格：16000元/㎡中联自由港建面：13万㎡产品类型：平层产品：40-260㎡价格：12240元/㎡金茂湾海尔云街建面：18万㎡产品类型：平成、LOFT主力户型：30-70㎡价格：11000-13000元/㎡青建太阳岛建面：11.7万㎡产品类型：商业、LOFT主力户型：40-75㎡价格：16000元/㎡银盛泰新空间建面：5.5万㎡物业类型：平层、loft主力户型：34-46㎡价格：15000-18500元/㎡悦澜公馆建面：3.7万㎡物业类型：平层主力户型：26-88㎡价格：14000元/㎡本案公寓竞品分布较为分散，主要集中于市北CBD、新都心以及崂山CBD区域。银丰晶品建面：1.22万㎡产品类型：平层主力户型：30-50㎡价格：待定中联自由港开发商青岛中联建业股份有限公司地理位置市北新疆路8号占地面积1.8万m2建筑面积13万m2绿化率40%容积率6.75户数公寓1407套装修情况精装2000--300元/㎡物业管理第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司物业费3.25元/㎡*月开盘时间2013年8月交房时间2014年11月交房项目状态在售目前均价公寓12240元/平户型配比及去化情况面积区间(㎡)供应套数供应占比签约套数月均去化（套）存量套数去化率30以下70%0070%30-4030%20167%40-5088559%5131737258%50-6018512%10538056%60-70594%2713245%70-80634%61579%80-901258%4218333%90-110413%2311856%110以上1409%001390%合计1508100%7182478947%中联·自由港湾，小港湾改造工程旧楼改造项目，由海景公寓、商业广场和主推商业街组成。公寓2013年8月开售，项目引入途家托管，首次开盘去化300套，占累计销售的一半份额，总量1508套，以40-50㎡为主，占比达59%；目前签约718套，去化率为47%，月均去化24套。竞争市场—中联·自由港湾1.2面积区间(㎡)供应套数供应占比签约套数月均去化（套）存量套数去化率30-407513%4333257%40-5033259%2011213160%50-608315%4423953%60-807013%3923144%合计560100%3271927958%海尔云街，海尔地产打造的三栋公寓及商业街区。2014年12月开盘，主力面积40-50㎡，LOFT公寓均价12500-13000元/㎡，平层公寓均价11000元/㎡；累计去化327套，去化率58%，月均去化19套。海尔云街开发商青岛优四方置业有限公司地理位置市北重庆南路99号占地面积8万m2建筑面积18万m2绿化率31%容积率2.2户数公寓560套装修情况毛坯物业管理--物业费3.2元/㎡*月开盘时间2014年12月交房时间2015年12月项目状态在售成交均价公寓12500元/平竞争市场—海尔·云街1.2青建太阳岛开发商青岛青建海宁置业有限公司地理位置市北区哈尔滨路52号占地面积12.6万m2建筑面积11.7万m2绿化率35%容积率3.2户数LOFT665装修情况毛坯物业管理青建物业物业费住宅2.2元/㎡*月；公寓3.2元/平方米*月开盘时间2012年10月交房时间2014年10月交房项目状态尾盘在售目前均价LOFT公寓16000元/平青建太阳岛，市北区（老四方）新都心板块城市综合体，由LOFT公寓、住宅、经济适用房及主推商业街组成。公寓2012年10月开售，LOFT公寓总量306套，以40-50㎡为主，占比达75%；目前签约299套，去化率为97%，月均去化7套。LOFT户型配比及去化情况面积区间(㎡)供应套数供应占比签约套数月均去化（套）存量套数去化率40-5022875%2276199%50-605719%521584%60-75196%190095%150-40020%101100%合计306100%2997797%竞争市场—青建·太阳岛1.21#2#3#悦兰公馆开发商山东海洋投资有限公司地理位置市北区连云港路66号占地面积1.04万㎡建筑面积4.7万㎡绿化率20%容积率4.7户数486户装修情况2000元/㎡开盘时间2015年12月交房时间2017年2月项目状态在售目前均价14000元/㎡户型面积（㎡）总套数供应占比签约套数月均去化存量套数去化率(%)2816233%23713912%40-508117%71746%50-60439%10420%60-7511924%511143%75-908117%00810%合计486100%3694507%悦澜公馆，市北区CBD核心区位，由公寓、住宅、商业组成，1#2#为公寓，3#楼为住宅，公寓2015年12月开售，公寓总量486套，以28㎡、70㎡为主，合计占比达57%，15年12月初开盘，当天认购约40套，目前已签约36套，去化率为7%，项目已与一呆合作，进行托管返租服务。竞争市场—悦澜公馆1.2公寓酒店商业证大深蓝公寓，崂山商务版块商业综合体项目。公寓部分由四栋楼组成，产品为一居室和复式，2011年6月开售，总量1035套，以40-55㎡户型为主，目前签约925套，去化率为89%，月均去化17套，去化主力面积40-60㎡，目前多家酒店托管公司入驻运营，整体状况良好。2#1#4#3#户型配比及去化情况面积区间(㎡)供应套数供应占比签约套数月均去化（套）存量套数去化率30-40101%1000100%40-5035534%3497698%50-6022422%2194598%60-70131%1300100%70-8025925%23542490%80-90202%170385%90-11013613%7116552%110-13091%70278%130-15020%200100%150-17071%40357%合计1035100%9271710889%竞争市场—证大·深蓝公寓1.2深蓝公寓开发商青岛证大大拇指商业发展有限公司地理位置崂山同安路880号占地面积1.7万m2建筑面积21.6万m2绿化率20%容积率3.5户数公寓1035套装修情况精装2000元/㎡物业管理上海证大物业物业费4元/㎡*月开盘时间2011年6月交房时间2012年10月交房项目状态在售目前均价公寓16000元/平银盛泰新空间开发商青岛银盛泰开源城市建设有限公司地理位置崂山翠岭路6号占地面积1.3万m2建筑面积5.5万m2绿化率25%容积率3户数公寓813套装修情况精装8万/套、简装3万/套物业管理青岛银盛泰物业有限公司物业费4元/㎡*月开盘时间2015年6月交房时间2017年1月交房项目状态在售目前均价精装18500、简装15000银盛泰新空间，崂山区CBD金家岭商务区内项目。公寓部分由两栋楼组成，产品为一室、三室、四室复式办公，2015年6月开售，总量813套，以34、46㎡户型为主，目前签约333套，去化率为40%，月均去化33套，已与酒店托管公司合作，进行反租销售。户型面积（㎡）总套数供应占比签约套数月均去化存量套数去化率(%)3418623%133135371%4662777%2002042731%合计813100%3333348040%竞争市场—银盛泰·新空间1.21#2#银丰晶品，目前待售公寓共计167套，主体面积区间为30-50㎡。银丰晶品位于辽宁路与曹县路交汇处，靠近泰山路、利津路地铁站，处于利津路文化市场、台东商圈和科技街商圈的交汇中心。目前开盘时间待定，价格未知。竞争市场—银丰晶品1.2银丰晶品开发商青岛银丰崇德置地有限公司地理位置辽宁路73号占地面积2411平方米建筑面积12197平方米绿化率13.6%容积率4户数公寓167套项目状态未开盘置业目的自由港湾新空间云街市北区崂山区市北区市北60%35-45岁投资90%崂山70%35-45岁投资80%市北65%外地5%投资85%客户共性地缘性客户为主，向项目周边延伸外地客户作为补充40-50岁为主投资客户为主竞争市场—客户分析项目所在区域主要分布区域外地客户比例年龄段太阳岛悦澜公馆深蓝公寓市北区市北区崂山区市北60%45-60岁市北65%外地15%外地10%外地5%外地10%外地10%崂山60%40-50岁40-45岁40-55岁投资50%投资85%投资70%1.2竞争市场总结客户地缘性客户为主，向项目周边延伸外，地客户作为补充，40-50岁的投资客户供求以40-60㎡小户型平层为主，去化速度一般，LOFT产品较为稀缺，接受度更高价格价格在12000-18000之间（含2000-3000元/㎡精装），但均与同区域住宅倒挂运营由于产品属性为投资品，多数项目引入托管公司保障客户收益，促进销售1.2卖点竞争项目多以地段、配套为核心价值，同类项目中资源类项目较为稀缺二项目定位1.价值梳理2.项目属性3.客户定位4.市场定位价值梳理市南老城醇熟地段三面瞰海便捷立体交通百万平大城配套现代