国内外成功交通枢纽商业案例

2016.04.15国内外成功交通枢纽商业案例案例商业面积站点总体客流量业态布局特点投资运营机构百利时尚中心60000平方米1270万人/年北商场以高档品牌和餐饮为主。南商场以品牌折扣为主。上海银泰百货有限公司新街口地下商城20000平方米1606万人/年富城美食广场等便利业态组合东方商城案例商业面积站点总体客流量业态布局特点空间布局特点投资运营机构人民广场地下商业街5000平方米28.9万人/日主要经营服饰皮鞋、钟表、眼镜、摄影、美食、咖啡屋、银行、超市等商业街长300米，宽36米，近百家店铺，每间50平方米上海地下商城有限公司人民广场地下商城25000平方米左区：大百货商场、世界服饰名品店、休闲服饰店、超市。右区：西式快餐店、婚纱摄影广场、女装、童装店、游乐场和美食广场。长150米、宽12米的地下大道，把商场一分为二上海地下商城有限公司国内地下商业圈资料类比上海铁路南站地下商业商业面积6万多平方米客流量1270万人/年商业业态南商场——是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。北商场——经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。布局特点南商场——以品牌折扣为主。北商场——以高档品牌和餐饮为主。投资运营上海银泰百货有限公司消费者多为旅客、上班族和周围的居民运营模式品牌输出的管理模式,培育期接近2年的时间北商场有Ochirly、ONLY、VeroModa、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLnt’L、绣庄等潮流大牌。还招募了棒·约翰、星巴克、KFC、麦当劳、味千拉面、ColdStone等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休闲小吃广场入驻。南商场一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike、adidas、NewBalance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、TheNorthFace、TonyWear等品牌入驻，售价全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。成功商业模式——台北捷运地下街•台北捷运系统的地下街地点分布主要集中在台北火车站周边,其中的4条地下街：台北捷运大街(EasyMall)、台北地下街(TaipeiCityMall)、站前地下街与忠孝西路站前地下街以台北火车站或台北火车站捷运站为主互相连通。台北捷运系统地下街对比一览表地下街经营单位招商方式面积㎡经营业种台北捷运大街委外经营个别招商8100服饰、百货站前地下街委外经营个别招商32600娱乐、饮食、购物台北地下街台北市政府安置33800饮食、电子、杂项、服饰忠孝西路站前地下街台北市政府安置9170服务、杂项、饮食、东区地下街委外经营个别招商10500药庄、便利设施、玩具娱乐用品、饮食、文教休闲、服饰、配饰西门地下街台北市政府安置1350电子龙山寺地下街台北市政府安置命理古玩、文化精品、饮食、中货精品单层、内部具有公共广场、疏散出口数目多可避免因动线过长产生商业营收不平均的问题商业上的互补强化了台北车站综合体本身的功能优势优势优势台北地下街--按平面布局形态分类贩卖的商品多以一般生活用品为主以独立的特色店及餐厅为主与地面上的商圈必须具有延续性及统一性通路型地面商业机能扩充型副中心型必须与综合体进行配合主中心型台北地下街台北捷运大街台北东区地下街台北捷运地下街——分类台北捷运地下街——运营模式台北市捷运系统地下街的管理模式原则上是整体两者混合使用,各段地下街按情况采用不同模式管理。优点——是角色定位清楚,管理公司专门负责经营、商家负责自己的商店营运，政府单位则只需监督；缺点——是容易因为商业收益的考虑及管理单位的强势处理,造成对商家进入的门坎限制,引起彼此的纠纷。优点——是能确保整体地下街的使用按原本规划进行；缺点——是由于政府单位本身对于商业的管理并不十分专业,因此不易有效经营与管理地下街。模式一由政府单位直接对地下街商家进行管理与招商模式二地下街由主管单位进行对经营权的招标台北捷运地下街——运营模式传统独立商业地下与地面结合与地铁地下街连通的地面商圈经营者参与地下街的经营,可以有效让地下街与地面商业的关系强化；如台北市的太平洋SOGO百货,有意取得台北东区地下街的经营权，使其卖场延伸到东区地下街,藉此巩固SOGO在台北东区商圈的地位。精品化方式以台北捷运系统地下街而言,台北捷运大街与台北地下街主打青少年流行商品,而东区地下街则主打中档次的特色商品,而龙山寺地下街则偏重在传统文物方面。台北捷运地下街——发展趋势*（）中为百分比名古屋大阪叶斯卡中央公园梅田虹之町服装22（18.0）52（47.3）52（19.5）72（23.3）鞋帽化妆品杂货10（8.2）15（13.6）43（16.2）41（13.2）文化用品8（6.6）20（18.2）22（8.3）42（13.5）食品39（32.0）3（2.7）38（14.3）34（11.4）饮食35（28.7）17（15.5）97（36.4）109（35.3）其他8（6.5）3（2.7）14（5.3）10（3.2）总计122（100）110（100）266（100）308（100）日本地下街最大的消费特点——即时性、便利性。调查显示，提供便捷购物服务的便利店是地铁最需要的业态，占15.1％；其次是书报亭，占12.2％。其它商业业态依次为：自动售卖机、书店、超市、休闲食品、西饼屋、咖啡厅等。东京地铁仅便利店就有38家，2004年广告销售额362亿日元。整个地铁商铺2004年销售总额约980亿日元。日本地下街——业态组成•地下街中间为通道，两侧为商业，通道全天开放，到达车站无需穿越其它用地。•连接的建筑和街区数量较多，连接两个以上的地下铁和地上铁（至少是2条线路），同时连接站点周遍的商场、办公楼。交通疏导作用•商业规划上，和地面商业交叉定位，相辅相成。站点上一般都建有高层商业建筑。城市商业的补充日本地下街——功能城市地下街总面积(M2)公共通道商店停车场机房等面积(M2)%面积(M2)%面积(M2)%面积(M2)%东京2230824511620.24830821.69152341.13813517.1横滨896222004722.42693830.13468438.619938.9名古屋1689684697927.84601327.24496126.63101518.4大阪957983607537.74213543.9-01758818.4神户34252965028.11386740.5-01073531.4京都210381052050.0829239.4-0222610.6公共通道商店停车场地下街道日本地下街——空间组成及商业面积配比地下街名称日用品商品饮食店数量（个）年营业额（亿日圆）百分比数量（个）年营业额（亿日圆）百分比八重洲地下19117518.312010883地面277956100141130100歌舞伎町地下871284.02614.52.5地面60532051001826560100新宿西口地下7278.74.15562.627.2地面2721940100101234100池袋东口地下9182.23.0320.8地面6772714100804228100池袋西口地下4443.64.22843.527.2地面1871050100501162100下表中可以看出，地下街的营业额比同类地上商店相比是比较小仅八重洲地下街比较大的原因：东京站附近经过城市再开发后，办公楼、银行等大型建筑物比较多、地价昂贵，中小型商店较少；而规模很大的八重洲地下街中大量中小型商店和饮食店正好作为地上商业的补充。日本地下街——东京主要地下商店营业额与地面同类商店比较日本大商场楼下几乎都有地铁，其地铁商业已经发达到无处不在的程度。日本的地铁站内往往设有大型百货商场或超市及其它休闲服务设施。可以说，日本人既拥有繁华的“地上涩谷”，也有丰富的“地下生活”。【东京火车站-八重洲地下街大阪长堀地下街】※日本的地下空间开发非常成功，政府曾经提出，要把一个日本变成10个日本。日本地下街-东京火车站位置东京都八重洲车站及八重洲大街地下日本新干线东京车站地下，城市道路和广场下方。有4条地铁线在此交汇。使用时间1965——现在一期建成时间1964年，二期建成时间1973年背景①车站前有干线公路，交通拥挤②大量行人穿越马路，行人不安全③处于日本经济飞速发展时期，缘于东京奥运会的举办和新干线工程的启动，由7家民营公司联合建设和经营管理目的缓解地区周边交通矛盾和确保行人安全效果将地铁车站与火车站相连接，构筑安全步行体系。整个地下空间与东京火车站和周围16幢大楼相连通。规模占地面积0.35公顷，建筑面积69200平方米，商业空间面积1.84万平方米，公共地下通道5000多平方米，商店通道近1.2万平方米。设置出入口总数42个，每个出入口平均服务面积435平方米，室内任何一点到出入口的最大距离30米。地下建设深度3层。地下1层（店铺、公共通道等）：2.9万平方米地下2层（停车场、辅助用房等）：2.5万平方米地下3层（设备房、辅助用房等）：1.1万平方米【东京火车站-八重洲地下街】日本地下街-东京火车站【东京火车站-八重洲地下街】空间结构总体上呈I型布局，与城市道路走向吻合，其南北向长约440米，东西向长约300米，最宽80米。具体布局地下一层主要以商业街为主，主要为出租店铺，早期店铺总数169个，其中服饰店95个，饮食店63个，休闲服务店11个；后发展服装、食品、电器商店，以及餐馆、酒吧、咖啡座等。地下二层布置停车库，停车库被东京高速路分隔成2部分，均通过缓冲车道与高速路衔接，左进左出设置四个衔接出入口，设置停车位516个，日均停车数量1500个；地下三层主要为设备用房。整个地下空间与东京车站和周围16幢大楼相连通景观地下街内，设有“花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”等4处休息空间。人流量建成后，平均每天的人流量15万人，其中约四分之一约3.1万人会在地下商业街消费，主要以饮食为主。现在，每天经过这里的人流高达45万人次（东经车站的人流量是每天80万左右），平均每天接待顾客4.4万人次。投资回报期11年后收回投资。年营业额年营业额150亿日元，每年的经营利润可达5亿日元。日本地下街-东京火车站位置大阪市中心地区长堀地下使用时间1997——现在背景①商业中心交通矛盾突出（交通拥挤、停车场不足）②结合地铁的兴建，开发利用地下空间。目的①使所有人利用方便（便于轮椅使用的电梯，利用光和声音引导避难系统等）②将舒适的大自然资源引入到地下空间（利用自然光、制造流水效果）③作为未来的交通枢纽（大规模停车场、连接5个地铁站）效果改善了地面交通问题、有效利用了地铁车站的5个连接通道、提供了明亮干净的地下空间环境、提升了周边地区的商业品质规模全长760米（一说是2000米），总面积8.2万平方米（公共通道、广场1.6万平方米，停车场4.5万平方米，店铺1万平方米）地下4层（B1地下街，B2-B4地下停车场）在地下街中，任意一点距安全地点的距离不超过25米。【东京火车站-大阪长堀地下街】日本地下街-东京火车站日本地下街-东京火车站具体布局一层是集商业、饮食和人行公共步道为一体的地下步行商店街（商业街内有店铺100余家）；二三层为地下车库（地下停车场有停车位1030个。）；四层为换乘系统，最深处达50米。景观①在宽11米的公共地下步道的上方，设置了8个天窗，呈波浪形连接在一起，长达260米，将太阳光引入地下空间，在地面上也形成一处独特的景观；②设置了若干个专业区，如美食城、便服城、时尚城等③8个广场，如水钟广场、观月广场、瀑布广场等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间，使人们即使在地下也很快地识别和知道自己所处的方位。服务设施①在各广场设置的导向板，使用日、汉、英、朝四国文字；②除自动扶梯外，还设置了自动步道，通向地铁车站；③在公共厕所中，除为残疾人提供无障碍设施外，还增加了为妇女和儿童服务的设