89房地产基本制度与政策第四章：房地产开发经营管理制度与政策辅导(含习题及答案)

第四章房地产开发经营管理制度与政策【本章的主要内容】■本章每年所占分值不大单选多选判断题综合分析题合计2009年1题0.5分2题1分3题1.5分2008年1题0.5分1题2分2题2.5分【本章的主要内容】第一节房地产开发企业管理第二节房地产开发项目管理第三节房地产经营管理第一节房地产开发企业管理▲1.房地产开发企业的概念、特殊与分类■概念◇房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业◇又称为开发商或发展商、建设单位、业主等■特殊性（三特点）◇高投入、高风险◇回报周期长◇综合性强，关联效应大■分类（两大类）◇有限责任公司◇股份有限公司2.房地产开发企业的设立条件（人财物名）■有符合公司法人登记的名称和组织机构（名）■有适应开发经营需要的固定的办公用房（物）■注册资本100万元以上（财）■有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（人）■法律规定的其他条件3.房地产开发企业资质等级■资质等级（4级）◇一级◇二级◇三级◇四级■确定资质的条件◇注册资本◇从事房地产开发经营时间◇近三年房屋建筑面积累计竣工◇连续几年建筑工程质量合格率达到100%◇上一年房屋建筑施工面积◇专业管理人员△总数△中级以上职称管理人员△持有资格证书的专职会计人员◇完备的质量保证体系△具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》△从未发生过重大工程质量事故【重点】房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52≥10≥5≥2四级资质≥100≥1已竣工的建筑工程≥5≥24.房地产开发企业设立程序■设立程序（两步）◇领取营业执照◇到房地产开发主管部门备案－领取营业执照30日内核发《暂定资质证书》■备案需提交的资料◇营业执照复印件◇企业章程◇验资证明◇法定代表人的身份证明◇专业技术人员的资格证书和聘用合同■暂定资质的管理◇主管部门在收到备案申请后30日内核发《暂定资质证书》◇暂定资质条件不低于四级资质条件◇暂定资质证书有效期1年◇可延长，但延长期不得超过2年◇自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，其有效期不得延长5.房地产开发企业资质管理■管理机构◇中央－国务院建设行政主管部门◇地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门■分级审批制度◇一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批◇二级及二级以下－由省级主管制定审批办法第二节房地产开发项目管理【本节主要内容】1.确定房地产开发项目的原则◆2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■3.房地产开发项目资本金制度◆4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆5.房地产开发项目质量责任制度◆6.项目手册制度◆【内容详解】1.确定房地产开发项目的原则，应符合■符合五划◇土地利用总体规划◇城市规划◇年度建设用地计划－用地计划◇房地产开发年度计划－开发计划◇有必要的纳入年度固定资产投资计划■原则◇开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■建设用地使用权的取得方式（两大类）◇出让－有偿有期限◇划拨－无偿无期限△国家机关用地、军事用地等法律规定的项目△经济适用住房用地■建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件：◇房地产开发项目的性质、规模和开发期限◇城市规划设计的条件◇基础设施和公共设施的建设要求◇基础设施建成后的产权界定◇项目拆迁补偿、安置要求3.房地产开发项目资本金制度■项目资本金概念◇指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务◇投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出■项目资本金出资方式◇可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（必须经有资格的资产评估公司评估）◇一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%■房地产开发项目资本金规定◇资本金最低比例为35%，2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%，其它30%◇经济适用房项目资本金最低比例为20%【2007年真题】◆2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（）万元。A.4000B.5000C.6000D.7000提示：参见教材P162[答疑编号500431040101]『正确答案』A『答案解析』房地产开发一般项目最低资本金比例为30%，经济适用房项目最低资本金比例为20%。（原规定）4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则■一般处理规定◇出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费◇满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权◇期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算◇动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期◇在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动◇如稍作启动即停工无期，不应算作开工■不征收土地闲置费的三种情况（记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置）◇因不可抗力造成开工延期◇因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的◇因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的5.房地产开发项目质量责任制度5.1房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任■房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任■勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任■开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商与责任单位协调解决■消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任【2009年真题】◆无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（）提示：参见教材P63[答疑编号500431040102]『正确答案』√5.2对质量不合格的房地产项目的处理方式■一般规定◇房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用◇商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验◇经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）◇消费者也可以采取双方协商换房等其他方式■注意的问题◇一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系◇二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房◇三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据◇四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失【2009年真题】◆因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）提示：参见教材P63[答疑编号500431040103]『正确答案』√『答案解析』只赔偿直接损失，不赔间接损失。【2007年真题】◆已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。提示：参见教材P63[答疑编号500431040104]『正确答案』×『答案解析』质量不合格的情况下，要求退房的时间上在办理了交付使用手续之后的合理的使用年限内，房屋所有权证书是否办理无关系。6.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控■概念◇是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案◇是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度■目的◇主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益■政府监控的主要内容◇开发商是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设◇预售款项是否按期投入◇拆迁安置是否按要求进行◇工程项目是否发生变化第三节房地产经营管理【本节主要内容】1.房地产开发项目转让■2.商品房交付使用◆3.房地产广告▲【内容详解】1.房地产开发项目转让1.1以出让方式取得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能转土地）■按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书－必要条件■属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上■属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件1.2以划拨方式取得土地使用权的转让条件■转让前提◇必须经有批准权的人民政府审批■两种处理方式◇受让方办理出让手续－由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金◇出让方上缴土地收益－不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家■可以采用“上缴土地收益”方式的情形◇转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的◇私有住宅转让后仍用于居住的◇按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的◇根据城市规划土地使用权不宜出让的◇县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形1.3转让程序■转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案■未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效■房地产开发主管部门审核以下内容◇转让是否符合法律的规定◇项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更◇新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件◇开发建设单位的名称，是否已经变更■满足上述规定，转让行为有效■不满足上述规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚■房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标2.商品房交付使用2.1履约按期交房■房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人■未能按期交付的，开发企业应承担违约责任■因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人■商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算2.2协助办理权属登记■备案◇开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（60日是备案期）■提供必要资料◇开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料【2007年真题】◆商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（）提示：参见教材P68[答疑编号500431040105]『正确答案』×『答案解析』开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。60日是备案期限而非办理产权证期限考《拆迁条例》的适用范围开发企业协助办理，而不是由开发企业办理。2.3住宅质量保证书－开发商在交付房屋时向购房人提供■质量保证书的内容◇工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位■保修期◇保修期从交付之日起计算◇保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期■相关规定◇在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保