某云南房地产公司战略规划报告1

JLLY集团战略规划（沟通版）第2页2020年5月21日版权所有，不得翻印目录一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划第3页2020年5月21日版权所有，不得翻印宏观环境：宏观环境整体上对旅游业的发展有利1、经济•我国经济连续多年的高速增长提高了人均可支配收入水平，为居民旅游消费提供了巨大动力2、社会环境•恩格尔系数的持续下降促进了人们消费习惯的改变，人们对于旅游消费的兴趣大为提高3、政策•国家宏观政策对旅游业发展十分有利，中国旅游业发展环境良好；应对金融危机，促进经济增长，中央和地方出台了一系列政策措施，都有利于旅游业发展4、基础设施•交通等基础设施建设和生态环境建设，优化了旅游消费环境和旅游投融资环境，促进旅游业在更高层次、更高水平的发展。第4页2020年5月21日版权所有，不得翻印旅游行业：我国旅游市场将保持长期快速发展1997年，联合国世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国；2006年，该组织进一步修订了预测，将达到此目标的时间提前到2015年。中国旅游市场呈现入境旅游、国内旅游和出境旅游三足鼎立的格局历史:旅游业发展迅速，保持了较高的行业景气度中国旅游业形成了多方位、多层面、多维度的产业发展格局我国的旅游业经历了从单一走向多元、从局部走向全面的发展过程中国旅游市场的管理将进一步规范化随着人们收入水平的提高,国内旅游处于大众消费加速增长期趋势:我国旅游业市场长期内都将保持快速增长根据经济发展水平与旅游消费升级的国际规律,我国旅游行业消费结构升级,开始休闲度假旅游时代从供需来看,我国旅游业目前正处于需求与供应相互促进的良性循环期旅游消费者有大众化趋势,以观光旅游为主，休闲度假旅游受到青睐现状:繁荣的背后存在一系列问题大量资金进入旅游行业，行业竞争趋紧,行业内原有企业多为国有背景，企业经营活力不高,行业新进入者优质企业较少，缺乏综合实力和整合能力我国经济增长方式的转变，需要旅游行业的快速发展旅游行业的软环境普遍较差,除了传统观光旅游景区，存在大量低水平重复建设的旅游景区第5页2020年5月21日版权所有，不得翻印云南市场：云南旅游市场发展前景很好，也存在发展瓶颈•云南旅游业有丰富的资源和政府对旅游业的大力培育，发展基础扎实发展基础扎实•近年来云南旅游业持续稳步发展，入境游和国内游市场规模不断扩大，旅游业总收入和旅游创汇逐年增近年稳步发展•云南旅游业面临历史性的机遇•随着城镇化、国际化、市场化和消费结构升级的进程明显加快，云南旅游业已经进入新的发展阶段面临历史机遇•政府为云南旅游业的发展规划了美好蓝图：云南旅游业将按照“一个旅游中心、五大旅游区、六条旅游精品线、八大特色旅游产品、三个旅游圈”进行总体布局和开发。未来更加美好•在快速发展的背后，云南旅游市场也存在一些问题存在不足之处12345第6页2020年5月21日版权所有，不得翻印版纳市场：潜力巨大、整体式微，需要深刻的调整和全面的完善1•旅游资源丰富，景点众多，尤以生态观光旅游和傣族风情最具吸引力5•游客构成中海外游客的比重较低2•市场潜力较大，旅游人数逐年增长4•旅游收入没有同步增长，游客人均消费低3•游客游览景点的选择相对比较集中6•版纳的旅游业整体上落后丽江、大理等竞争城市7版纳旅游市场管理上存在缺陷第7页2020年5月21日版权所有，不得翻印东南亚市场：重点目标是泰北和老挝，关注缅甸的机会泰国旅游业是泰国的支柱产业，旅游资源丰富，泰国政府对旅游业高度重视；泰国对亚洲旅游者具有吸引力，排在前三位的客源地是马来西亚、日本和中国，中国游客增长迅速；泰国南部旅游市场较为成熟，到达泰北和老挝的游客主要是背包客；昆曼大通道和金三角旅游为泰国北部旅游带来机会；清莱和清迈相比，更适合作为景兰在泰北的旅游中心；1老挝老挝旅游资源十分丰富，无论是自然环境还是人文环境，均保存完好；佛教和僧侣是老挝的独特旅游景观；老挝的旅游开发和服务不完善，有较大的发展空间；琅南塔和会晒比较，更适合作为景兰在老挝的旅游中心；2缅甸缅甸是一个具有悠久历史和璀璨文化的国家，自然资源，独特的人文景观，使缅甸旅游颇具吸引力；经济落后、国民收入低下、政局不稳、基础设施制约、旅游服务效率低等因素影响了缅甸旅游业的发展；2010年缅甸大选后期望有所改变。3第8页2020年5月21日版权所有，不得翻印JLLY集团面临的版纳市场机会•版纳旅游市场具有较为广阔的发展空间；•版纳市场的景点质量和服务质量均有较大的提升空间；市场空间•版纳旅行社、旅游景点和购物点的低水平竞争相对激烈，综合实力的高层竞争较小，景兰起步阶段已经说明将参与高层次的综合竞争；竞争态势•国内旅游行业转型、云南旅游市场二次创业和版纳对旅游市场的提升预示着行业变革，景兰应从面各种寻找机会；•景兰以全新的思维和景点推向市场，没有包袱，便于迎头赶上；强势介入第9页2020年5月21日版权所有，不得翻印JLLY集团面临的东南亚机会•把来东南亚四国旅游的每年数十万欧美游客吸引到西双版纳；•吸引东南亚四国自身游客来版纳旅游；•将中国游客推向东南亚四国；游客•在版纳积极开发新的旅游景点；•根据泰、缅、老三国的政策推进情况，参与当地的旅游景点开发和运营；景区•根据泰、缅、老三国的政策情况，到当地的旅游城市和旅游景点建设酒店和其他休闲设施；酒店/旅游设施•通过游客互换协议实现国内外游客的流通；•根据旅行社布点政策，积极推进在国外的布点；•三种角色：作为地接社接收从东南亚来的国外游客，尤其是西方游客；作为中间旅行社将中国游客送给当地旅行社；作为地接社全程管理中国游客在国外的旅行。旅行社第10页2020年5月21日版权所有，不得翻印目录一、外部分析二、产业链和标杆分析三、内部分析四、战略规划第11页2020年5月21日版权所有，不得翻印产业链：国内传统旅游行业典型产业链构成旅行社交通住宿饮食购物组团旅游景区娱乐旅游者供应商需求者•旅游批发商：产品开发、市场开拓和旅游接待•旅游代理商：销售业务，提供特定旅游产品•旅游零售商：形成网络化，集中于销售业务•自然资源•人文资源•主题公园•地域性资源垄断，非市场垄断产业链环节描述所需核心能力•资源质量•产品创意•人力资源•运营能力•规模•品牌•人力资源•市场开拓能力•规模（客源网络）•品牌•人力资源•成本管理•公路•铁路•水路•航空•星级酒店：品牌经营为核心•经济型酒店：客房经营为核心•小旅馆•饭店•餐馆•美食街•旅游商店•商场•购物街•室内娱乐活动•休闲健身•游乐设施•文娱活动战略控制点是否掌握核心资源是决定产业链各环节价值的关键第12页2020年5月21日版权所有，不得翻印四大盈利模式：根据增值方式的不同，可以把传统旅游行业的盈利模式划分为四种全链条型景区开发型组团型地接型旅游行业盈利模式旅游服务交通住宿饮食购物组团业务景区开发和运营娱乐旅游者地接业务第13页2020年5月21日版权所有，不得翻印景区开发型盈利模式模式特点对旅游景区进行开发，收入集中在旅游景区内，主要通过旅行社获取游客，景区类型又划分为传统观赏型、体验观赏型、休闲旅游型、度假旅游型和主题公园型盈利特性以门票收入为主，适当结合景区内交通、餐饮、购物、娱乐收入关键因素独特的自然、人文、气候或者创意核心能力品牌策划能力，市场营销能力，景区管理能力发展趋势国内传统的旅游开发企业，由于旅游资源的独特性，具有稳定的收益，未来将向旅游开发型发展，提升景区质量，创造独特的吸引力模式举例黄山、丽江古城、张家界景区开发运营地接业务组团业务门票收入景区内餐饮景区内交通景区内购物收入环节第14页2020年5月21日版权所有，不得翻印地接型盈利模式模式特点主要作为旅游的配套服务，包括旅游交通、住宿、餐饮、购物和娱乐等，通常不作为景区的收入来源，根据提供不同服务分为：旅游运输、酒店、饭店、旅游购物和相关娱乐等盈利特性按照提供服务类型不同获取各自的收益关键因素服务区域应选择具有足够客户群的位置核心能力选址能力、融资能力和相关业务运作管理能力发展趋势资金实力强的企业向向相关领域渗透，并向上进入景区开发或建立战略联盟，增强资源掌控力；向下进入旅行社行业或与其合作，密切与客户的联系模式举例版纳大部分旅行社交通餐饮住宿购物收入环节娱乐景区开发运营地接业务组团业务第15页2020年5月21日版权所有，不得翻印组团型盈利模式产品代理游客组织产品开发收入环节模式特点整合旅游行业的各种资源，配合市场营销手段，为客户提供“一站式”服务，从而获取收益盈利特性旅游产品代理、旅游产品开发和旅游策划收入关键因素整合能力核心能力旅游产品组合能力、旅游服务整合能力、旅游营销管理能力发展趋势大中小旅行社可能发展成为：旅游产品开发商、旅游产品批发商、旅游产品代理商和旅游产品零售商模式举例中国旅行社等景区开发运营地接业务组团业务第16页2020年5月21日版权所有，不得翻印全链条型盈利模式旅游景区收入旅游服务收入收入环节模式特点以旅游作为开发基础，向相关产业发展，比如房地产、购物中心、酒店等，通过旅游带动相关产业的发展和升值，可以认为是城市经营的一种方式盈利特性景区收入不一定成为主要收入，收入呈现多元化特征关键因素城市运营能力核心能力政府公关能力、融资能力、产业整合能力、品牌策划能力发展趋势国外主题公园的主要盈利模式，未来将向品牌连锁化方向发展模式举例华侨城集团的旅游板块景区开发运营地接业务组团业务第17页2020年5月21日版权所有，不得翻印版纳旅游市场的产业链分析景区、休闲、娱乐组团社接地社业务员导游/司机旅行社酒店、餐饮组团社提取了游客缴费的大部分，在经营上具有主动权；组团社的经营业绩主要和当地的旅游消费能力有关；京沪穗等大城市的组团社具有一定的优势；业务员是旅行社的主体，独立运作旅游团，利润分成较为丰厚；业务员下辖若干导游，导游需要向其缴纳一定费用；根据游客数量向旅行社缴纳一定的费用；司机是旅游局下属汽车队职工，在旅游线路的行进上具有一定的决定权；其灰色收入主要来自原和导游均分的纪念品商店回扣和线路外旅游景区回扣；按其运营资质分为三类旅行社；当前版纳当地旅游市场的接地社主要是本地旅游公司；按照游客数量收取管理费；接待游客数量主要取决于业务员的数量和个人能力；收取一定的住宿费用，游客数量越多，住宿费的折扣越多；版纳当地的酒店市场相对较弱，缺乏有实力、运营良好的酒店网络；好的旅游景区可以取得较大的收入；主要收入包括门票、景区内住宿、餐饮和商业设施出租等；版纳旅游景区普遍素质不高，需要二次创业和提升；第18页2020年5月21日版权所有，不得翻印版纳旅行社情况概览版纳五大旅行社版纳有两家一类社：金孔雀和天达，可以组织国内游客到海外旅游；版纳当地主要是地接社：目前来版纳的游客由外地旅行社组团，交给版纳当地的旅行社具体操作；版纳的旅行社运作模式分两种：业务员模式和非业务员模式，在五大旅行社中非业务员模式运作的有天成和磨憨，其他都是业务员模式；业务员模式旅行社为了吸引更多的业务员，往往向业务员提供一些优惠条件，如降低游客的人头费，或者帮助业务员的资金周转；版纳最大的五家旅行社第19页2020年5月21日版权所有，不得翻印旅行社的业务员运作模式特点业务员缴费模式•目前旅行社市场是以业务员为核心的运作模式，业务员只需向旅行社缴纳一定的管理费即可，一般是每个游客收取10元的管理费，比较低的水平有5元和8元的现象；业务员主要工作•业务员的工作主要是承接昆明以上组团社的游客，安排行程等工作，其下有若干导游为之服务；业务员统一管理模式•每个旅游团需要业务员在西双版纳旅游局信息中心备案，并且缴纳车队、酒店、景点等的费用之后才可以，这些费用一般都是业务员垫付；版纳业务员数量•西双版纳大概有300个左右的业务员，办理游客比较多的达到每月数千个，平均在每月500人左右；业务员的资金周转•以每月500人为例，业务员需要二三十万的周转资金，需要5-6个导游为之服务；业务员一般还要向导游收取每个游客20-3