高力_上海漕河泾开发区浦江高科技园D地块发展顾问整合报告_270P

漕河泾开发区浦江高科技园漕河泾开发区浦江高科技园DD地块地块发展顾问整合发展顾问整合报告报告谨致：上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司高力国际(上海)2009年11月11日第2页一、项目分析二、园区办公市场研究六、竞争项目研究五、成功案例研究三、项目客户研究四、项目客户定位七、项目深化定位及方案建议八、项目方案对比及方案推荐九、配套设施及样板区建议十、项目各类型产品租金及售价建议------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2592492361721461029367193第3页一、项目分析二、园区办公市场研究六、竞争项目研究五、成功案例研究三、项目客户研究四、项目客户定位七、项目深化定位及方案建议八、项目方案对比及方案推荐九、配套设施及样板区建议十、项目各类型产品租金及售价建议------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2592492361721461029367193第4页区位分析n项目位于闵行区浦江镇（A20外），距离人民广场约15公里，北距A20公路约4公里n地块为漕河泾开发区浦江高科技园内D地块，属于高科技产业区，西临综合配套区（关于浦江高科技园规划可见后页）；北临周浦塘，南临立跃路，东临三鲁河，西侧为规划路地块人民广场本项目数据整理：高力国际（2009.4）第5页地块简介n地块位于漕河泾开发区浦江高科技园D地块内，属于高科技产业区，西临综合配套区；8号线江月路站浦江高科站芦恒路站立跃路陈行路浦星路三鲁路万芳路地块ABCFD数据整理：高力国际（2009.4）第6页地块特征分析n地块周边以民宅、厂房和空地为主；地块较为方正，东侧临三鲁河，目前地块以空地和待拆迁民宅为主；地块北部被周浦塘穿过，为地块增加了水景资源东面厂房（三鲁河）南面创新创业园及设计院（立跃路）北面厂房、民宅（周浦塘）西面厂房、民宅（规划路）数据整理：高力国际（2009.4）地块第7页D1-01D1-02陈行路三鲁河规划路立跃路周浦塘规划指标2540401.34.36M1D2-082540401.34.07M1D3-012540401.34.97M1D1-022540401.34.08M1D1-01------------0.23U1D1-03100---------2.4G1G2D3-062540401.35.77M1D3-042540401.25.92M1D3-032540401.32.53M1D2-102540401.34.95M1D2-07绿地率（%）建筑限高（m）建筑密度（%）容积率用地面积（公顷）用地性质地块编号数据整理：高力国际（2009.4）（M1——一类工业用地，U1——供应设施用地，G1——公共绿地，G2——生产防护绿地）n项目规模较大，占地39.28万平方米，规划可建面积47.05万平方米（一类工业用地）第8页通达性分析n项目地块通达情况较好，道路状况、轨道交通状况良好l道路状况——外部主要道路为浦星公路、三鲁路、A20，可通过卢浦大桥、徐浦大桥通往浦西；立跃路、陈行路、三鲁路为目前地块四周主要内部出行道路l公交线路——986路、周鲁线、莘鲁线、鲁莘线、南华线、沪海线、周陈线、浦江镇定班车、世博家园线等l轨道交通——规划中轨道交通8号线（杨浦-浦江镇预计2009年7月试运行）浦江高科站为距离本地快最近站点，地块距离站点约为1.8公里徐浦大桥卢浦大桥浦星公路A20三鲁路济阳路南北高架徐汇区闵行区卢湾区数据整理：高力国际（2009.4）8号线江月路站浦江高科站芦恒路站立跃路陈行路浦星路三鲁路万芳路地块第9页周边商业配套n目前地块周边商业配套较少，商业主要分布在老镇区和新建住宅区l超市——易初莲花（世博家园）已开业，主要服务于一品漫城、新浦江城和世博家园的现有居民，距离本项目地块较远，且被浦星路及8号线高架所隔l银行——新浦江城、世博家园、漕河泾开发区浦江高科技园均引入了部分银行，但各银行辐射规模有限，如新浦江城引入工商银行，主要服务于新浦江城l餐饮——世博家园附近商业较为集中且较为成熟，新浦江城也引进了少量大型餐饮，目前出口加工区、办公园区主要为员工餐厅，部分园区配有咖啡馆等配套数据整理：高力国际（2009.4）本项目新浦江城世博家园第10页公建配套n目前地块周边商务型公建配套较少，现有普通公建配套距离本地块较远l海关——在出口加工区入口处有海关专门为园区提供服务l医院——目前浦江镇有第五人民医院浦江分院（三鲁路2689号），距离本地块较远l教堂——在一品漫城住宅区北侧现有一处教堂l学校——浦星路、陈南路附近有一所小学（闵行区杜行第二小学）l其他——地块附近基本无其他有利于商务发展的公建配套项目数据整理：高力国际（2009.4）本项目第五人民医院浦江分院教堂小学海关第11页区域相关规划与发展现状（1）n占地10.7平方公里的漕河泾开发区浦江高科技园区由出口加工区、高科技产业区及综合配套区组成l出口加工区——出口加工区目前基本建成，主要采用量身定制的方式引进英顺达、英华达、英业达和英源达等企业，另有11万平方米标准厂房已建成l综合配套区——目前综合配套区尚未启动，预计将于2009年下半年启动，内包含住宅、商业、办公、酒店、研发等性质用地，该地块内规划景观较好l高科技产业区——本地快所在区域-目前该区域已建成部分园区型办公楼（创新创业园、863软件基地和浦江智谷），如图所示-出口加工区南侧地铁广场地块预计将在2009年动工-本地块计划在2012年成型，预计其他地块启动将晚于本项目数据整理：高力国际（2009.4）综合配套区高科技产业区地块浦江智谷出口加工区863创新创业园第12页区域相关规划与发展现状（2）创新创业园出口加工区863软件基地地块现状建筑设计院浦江智谷资料整理：高力国际（2009.4）第13页区域相关规划与发展现状（3）n占地10.7平方公里的漕河泾开发区浦江高科技园区四至及周边规划情况如下：l浦星路以西为规划住宅区——浦江新城（意大利风貌小镇）、世博家园（世博动迁基地）l浦江高科技园区东侧为航天科技产业基地―北至中心河，南至规划河道，西至万方路，东至杨高路延伸段；总规划面积5平方公里―启动区1平方公里，上海神舟新能源发展有限公司、上海航天万源稀土电机研发中心、上海航天万源稀土电机有限公司、上海空间推进研究所等项目已在2008年底正式开工―航天科技产业基地建设目标为加快航天技术向新能源、卫星应用、信息技术、新型材料、特种装备、汽车零部件及特种车辆等民用产品生产领域延伸拓展，形成一定规模的航天产业链和产业群l总园区北侧目前为旧式民宅和旧有厂房l总园区南侧目前为杜行工业园，内有较多厂房浦江新城世博家园杜行工业园规划航天科技产业基地民宅及旧有厂房一品漫城资料整理：高力国际（2009.4）第14页已建园区企业行业分布特征出口加工区企业行业分布33%17%8%42%电子制造医疗器材精密仪器/零件软件开发高科技园区企业行业分布8%8%8%8%23%15%8%22%精密仪器物流服务业环保电子制造能源专用设备其他创新创业园内企业行业分布7%5%5%5%2%2%19%17%12%26%物流服务业电子制造其他行业电气设备能源医疗器材贸易生物医药软件业资料整理：高力国际（2009.4）n出口加工区内以电子制造、医疗器材和精密仪器制造等制造业为主n高科技园区内以精密仪器、物流、环保和服务业为主n从园区型办公创新创业园内企业分布情况来看，物流配套企业、金融快递等服务企业和制造业企业办公为主流办公需求客户第15页限制性条件及可能改善的方案n公共交通不便利——目前该区域虽有多条公交线路，但间隔时间长、频次不多；预计随着8号线的开通，该区域的交通情况将有较大程度的改善n氛围不成熟——目前该区域仅有出口加工区、浦江智谷一期、创新创业园和863软件基地建成部分厂房和园区办公，入住企业数量和员工数量均较少，集聚性不够，开发较为分散，故氛围不够成熟；后续开发可以尽量保持集中性以提高开发成功性n商业配套少——现有的园区除必要的商务配套如咖啡馆、银行、邮局、员工餐厅外，其他商业配套较少，如商务型餐饮、大型餐饮及健身房等商业业态，可通过增加商业配套的方式弥补此项不足资料整理：高力国际（2009.4）第16页D地块在园区的地位及与其它地块的关系产业区出口加工区&地铁广场商务园区产业区综合配套区n从交通情况来看，A地块和C地块情况明显好于本地块，距离地铁站更近，但A与C地块与本项目定位明显不同，以配套为主n与同位于东侧的B地块和F地块相比，本地块更加靠近地铁站和配套区C地块，因此条件略为优越n从目前各地块的定位关系来看，本地块商务园区的定位较为适合，既发挥了本地块的优势，又与其它地块有一定的区别M资料整理：高力国际（2009.8）第17页D地块在总体定位及相关分期中的相关建议（1）n总体定位——区别于其他地块产品、对整体园区具有带动作用的生态型商务园区n分期建议——从整体分期（分三期）情况来看，D地块位于第二期开发较为合适，一方面可以利用已开发F地块产业区的客户资源，另一方面若引入规模性大企业B地块仍然可以提供相关配套产业用地；但从细部分期划分来看，西侧配套地块完全于第三期开发将在一定程度上削弱配套对D地块招商及销售的作用资料整理：高力国际（2009.8）第18页D地块在总体定位及相关分期中的相关建议（2）09-12年12-15年n分期建议——建议调整B地块局部开发顺序：修改分期如图所示，如此改变后配套区与D块将于同一期完成，一方面可以提高配套区对D地块和F地块的作用；另一方面将提高D地块周边区域形象；如此还可以保留陈行路沿线地块至第三期开发，所留地块位置更加优越，便于后期开发提升利润资料整理：高力国际（2009.8）第19页一、项目分析二、园区办公市场研究六、竞争项目研究五、成功案例研究三、项目客户研究四、项目客户定位七、项目深化定位及方案建议八、项目方案对比及方案推荐九、配套设施及样板区建议十、项目各类型产品租金及售价建议------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2592492361721461029367193上海市园区办公市场第21页上海整体园区办公市场近年来供应及吸纳情况（2005-2009Q1）n从供应情况来看，园区型办公供应主要集中在2007-2008年n从吸纳情况来看，2008年受全