商业地产系列之十七：中海加大投资_开拓商业地产

中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4541中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4542目录中投顾问点评：中海如何成为万科真正的第一对手................................3中海地产....................................................................6公司介绍...................................................................6发展历程...................................................................9净利超万科数倍............................................................10品牌价值蝉联行业第一......................................................11中国的蓝筹地产............................................................11行业低调领军者............................................................14王牌对王牌................................................................22品质成就责任..............................................................27进军商业地产...............................................................32中海阳光玫瑰园商铺热销受追捧.............................................32中海首个写字楼亮相“国字号”抢滩商业地产...................................32中海进军商业地产与沃尔玛展开项目合作.....................................34加大投资开拓商业..........................................................34公司管理层.................................................................35董事长....................................................................35千锤百炼，实践出真知......................................................35开拓进取，在创新中超越....................................................36以人为本，传承中海文化....................................................38扬帆远航，构筑常青基业....................................................39公司数据分析...............................................................39房地产行业电子书推荐.......................................................44中国领先产业研究专业机构中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。详情参见：中投顾问点评：中海如何成为万科真正的第一对手三分之二的销售规模，大体相当的销售均价，净利润比万科高出近12亿元，中海地产的盈利能力再次让老大万科别有一番滋味。万科总裁郁亮亦承认：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。数据显示，在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍排名国内上市房地产开发商第一位，但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等所有经营效率指标上，中海优于万科。【盈利冠军】业界普遍认为，中海更加注重成本控制和利润，万科则更为重视规模和资金周转的速度。中海2009年实现净利润74.7亿港元，营业收入373亿港元。万科的在营业数据和销售额等规模指标上更为优秀，2009年实现营业收入488.8亿元，销售额首次突破600亿元。但中海的盈利显然更为出色，相比2009年万科53.3亿元净利润，中海2009年的净利润达到了创纪录的74.7亿港元，2008年中海地产的净利率26.73%，而同年万科的净利率为9.8%，前者是后者的2.73倍。净利润之差，并不代表万科的房产售价低于中海。数据显示，2009年万科的销售均价9557元/平方米，中海董事局主席孔庆平表示，中海2009年销售均价在10000港元/平方米左右，与万科大体相当。显然，万科还在偿还2007年高价拿地的代价。数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。为此，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。2009年，由于市场已经回暖，万科对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回，但过高的土地价格还是影响到了万科的利润。相比中海，管理费用、营业费用过大一直是万科的心病。由于中海带有强烈的“国资”色彩，薪酬改革多年原地踏步，正是由于万科的“海盗计划”对中海人力资源形成的压迫，中海在薪酬提升上，开始调整，但其工资付出显然无法与民资公司相提并论。万科2006年年报显示，随着销售规模的扩大，管理费用和营业费用也快速增长，增幅分中国领先产业研究专业机构和63.88%，这一现象在2007年并未好转，增长幅度分别为90.91%和105.22%，两项费用共占总收入的8.3%。根据中海多年的财报，其每年度营销、管理等费用占总收入的比例合计都低于5%。2009年万科的管理费用和营业费用有了一定幅度的下降，两项费用占营收比例为6%。中海的成本控制一直是行业的标杆，在万科、富力、合生创展等大公司中频频有中海高管现身，即是明证。【稳健财务】2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，昀后预测了详细2009年，中海的现金余额为238.9亿港元，连同未动用的银行额度，可用资金达到265亿港元，净负债比率仅为22.4%。这是中海地产一贯的风格。中海向来以港企和记黄埔和新鸿基等为榜样，讲究风险控制，在发展时相对谨慎，追求有质量的增长，这是中海不断寻求降低贷款比率的一个原因，与国内其他地产商形成鲜明对比。2005年－2007年，国内房地产市场井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过70％的比比皆是，而中海在2005－2007年的资产负债率分别是42％、45％、52％。为了保证理财的稳健，中海还将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次。2008年，中海的资产负债率也只有46.8％。在这点上中海和万科有着共同的追求。中海的这种风格源自于1997年亚洲金融危机带来的刻骨铭心的痛。中海对危机和风险相当敏感，稳定与均衡成为孔庆平总结的两条经验。孔庆平表示，中海2010年资本开支545亿元，其中141亿元用作支付地价，116亿元用作新购土地，285亿元投放于现有项目的开发。中海2009年的拿地轨迹一直被业界津津乐道，从2008年10月份开始，连续10个月零拿地的中海在2009年8月份突然发力，并一发不可收拾，其中以上海的地王昀为突出。对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变，孔庆平表示，2009年中海确实买了很多地，中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见中国领先产业研究专业机构中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：但这些地实际上无非就是总价高一点而已，如果按平均单价来看，2009年新增的土地楼面地价也不过在2100—2200元/平方米，包括上海的长风地块，整体来看，这个并不高。此外，中海的融资能力也是民营地产企业望尘莫及的。中国建筑董事会2009年8月审议通过了向中海集团增资50亿港元的议案。除此之外，中海还设立了房地产投资基金。3月17日，中海发布公告称，将与工银国际投资管理公司成立一只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。相比之下，万科在资本市场上的融资则要艰难许多，虽谋划良久，融资规模亦高达112亿，但直到2009年8月才发公告，至今亦无下文。加速扩张。孔庆平透露，2010年中海预计新开工面积900万平方米，建筑规模将达1600万平方米，完工入伙数目约105个项目，楼面面积600万平方米。相对于2009年475万平方米的销售量，中海在2010年的开工面积大约相当于2009年销售面积的3倍有余。此外，孔庆平还表示，中海2010年将进入3至4个新城市，预计新增土地储备不少于600万平方米。值得一提的是，2010年以来，中海已经在国内8个城市购入9幅地块，可供开发的楼面面积260万平方米，接近全年购地计划的一半。这一规模已赶上体量巨大的万科，万科预计2010年新开工面积855万平方米。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。在土地储备上，中海比万科略胜一筹。万科2009年