商业地产行业研究报告

商业地产行业研究报告■■■■■■■■■■■■重要数据｜[e-mail]商业地产行业研究报告■■■3商业地产4商业地产5商业地产6商业地产7商业地产1资料来源：Natrust分析 2资料来源：Natrust分析 8商业地产„„„„„„„„„„9商业地产3资料来源：Natrust分析 4资料来源：Natrust分析 10商业地产5开发模式自主开发联合开发定制开发客户定位零售业日用零售中型零售商知名零售商高端商业客户写字楼政府高端客户中小客户产品结构写字楼甲级乙级零售购物中心区域购物中心自助零售奥特莱斯资料来源：Natrust分析 6资料来源：Natrust分析 11商业地产7融资模式融资方式债权股权融资策略顺周期融资逆周期融资资料来源：Natrust分析 8经营模式特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。又售又租部分租部分卖，出租部分起示范作用12商业地产分割产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。资料来源：Natrust分析 13商业地产9资料来源：Natrust分析 14商业地产10资料来源：Natrust分析 1112资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 -20%-10%0%10%20%30%40%-20,00040,00060,00080,000100,000120,0000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%-50,000100,000150,000200,000250,00015商业地产1314资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 1516资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%-2,0004,0006,0008,00010,00012,000-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,00016商业地产1718资料来源：仲量联行Natrust分析 数据来源：仲量联行Natrust分析 1920资料来源：仲量联行Natrust分析 数据来源：仲量联行Natrust分析 21522资料来源：仲量联行Natrust分析 数据来源：仲量联行Natrust分析 0%20%40%60%80%100%0255075100201120122013201420159%41%5%9%36%扩张搬迁+扩张新成立搬迁续租17商业地产2324CBD资料来源：仲量联行Natrust分析 数据来源：朝阳区网站Natrust分析 253826资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 73%21%6%外资企业内资企业港澳台及合资32%58%10%外资企业内资企业港澳台及合资32%10%3%11%7%2%5%0%10%20%30%40%50%383870.3%66.0%61.6%45%34%71%84%72%50%71%46.0%0%20%40%60%80%100%18商业地产2728资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 2930资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 313233.4%80.5%65.7%37.6%41.6%37.0%30.2%23.2%0%20%40%60%80%100%120%0%20%40%60%80%100%33-56-1011-15150%5%10%15%20%25%30%35%40%19992000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆0%5%10%15%20%25%199920002001200220032004200520062007200820北京上海深圳广州重庆0%5%10%15%20%25%30%35%19992000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆0%2%4%6%8%10%12%14%16%19992000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆19商业地产资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 3334资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 3536资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%19992000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆0%5%10%15%20%19992000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆0%5%10%15%20%25%30%859.5%20商业地产3738资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 3940资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 15.6%7.3%37.4%13.3%26.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,00010%12%14%16%18%20%22%21商业地产41资料来源：CEICNatrust分析 422005432005资料来源：IEANatrust分析 数据来源：WINDNatrust分析 92%3%5%22商业地产图 44平均意义上住宅与商业地产开发利润对比 写字楼开发住宅开发住宅开发每平米售价35,30028,50035,300每平方米地价13,87113,87113,871前期工程及建安成本5,1683,3683,368期间费用4,3502,2752,275营业税及附加1,9421,5681,568土地增值税2,9912,2265,687税前利润6,9795,1938,531企业所得税1,7451,2982,133净利润5,2343,8956,39823商业地产利润率15%14%18%资料来源：Natrust分析 图 45日本住宅与商业地产土地价格走势对比 资料来源：Natrust分析 图 46 1999‐2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100） 资料来源：Natrust分析 -20-100102030401971197519791983198719911995199920032007801051301999200020012002200320042005200620072008200924商业地产图 47持有成本对写字楼回报的影响 项目主要假设毛租金收入225空置损失15%折旧*2.5%税收-营业税等5.5%-房产税12.0%所得税25%净租金收入118净租金/毛租金52.4%*注释：国内的投资性房地产多以成本法入账，折旧计入成本，一般假定以40年计，折旧一般对经营利润的影响在10-15个点。资料来源：Natrust分析 图 48净租金/毛租金比例的敏感性分析 资料来源：Natrust分析 25商业地产图 49租金收益率的国内外对比 城市优质写字楼商业经营物业英国6.4%5.7%日本2.8-3.3%新加坡5.2%5.6%首尔5-5.5%6.5-7.5%印度-新德里7.5-10.5%7.0-9.5%-孟买11-12%11.5-12.5%吉隆坡6-6.5%6.5-7%曼谷5.5-6.5%8-9%雅加达9.5-11%10-13.5%中国-香港4.3-6%3.8%-台北3.8-5%5-5.5%-上海6-8%7-8%-北京7-8%8-10%-广州6.5-9%6-8%-天津9.7%8-10%-成都9.5-11%8-12%资料来源：CBRENatrust分析 26商业地产图 50在工业化各阶段的房地产发展经验法则 资料来源：Natrust分析 27商业地产5152资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 5354资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 5556‐80%‐60%‐40%‐20%0%20%40%60%80%100%120%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆‐40%‐20%0%20%40%60%80%100%120%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆28商业地产资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 5758资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 5960资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 ‐100%‐50%0%50%100%150%200%250%300%350%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆‐100%‐50%0%50%100%150%200%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆线性(上海)‐200%‐100%0%100%200%300%400%500%600%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆‐100%‐50%0%50%100%150%200%250%300%2000200120022003200420052006200720082009北京上海深圳广州重庆29商业地产61REITs62REITs资料来源：bloombergNatrust分析 数据来源：bloombergNatrust分析 6364资料来源：CEICNatrust分析 数据来源：CEICNatrust分析 02004006008001,0001,2000100200300400500Jan-99Aug-99Mar-00Oct-00May-01Dec-01Jul-02Feb-03Sep-03Apr-04Nov-04Jun-05Jan-06Aug-06Mar-07Oct-07May-08Dec-08Jul-09Of