黄山雍景台原碧云山庄项目项目定位与发展战略_126PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/262019/8/26黄山原碧云山庄项目项目定位与发展战略谨呈：安徽天工集团本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及规划建议2007/07/82007/07/31第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果城市发展、宏观经济背景研究黄山市房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位案例借鉴黄山市房地产市场调查分析结果项目客户定位提交整体报告（中期）市调结论回顾案例借鉴项目定位规划建议经济测算2007/08/28至今工作第一阶段（市调汇报）市场现状及客户细分2007/09/18根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）本报告是严格保密的。3第一部分：界定项目1.从城市宏观背景角度2.从城市规划角度3.从旅游经济角度4.从房地产市场角度5.从项目地块本身角度6.问题界定第二部分：市场竞争1.区域市场概况2.竞争对手价格、类型、客户、营销手法分析3.锁定竞争格局第三部分：客户分析1.客户细分和诉求2.本片区主力客户分析3.客户防谈分析R1、R2、Q1的结构化分析第四部分：项目战略总战略案例借鉴分析第五部分：项目定位项目定位战略分解我们的研究思路本报告是严格保密的。4界定项目宏观界定项目资源界定问题界定本报告是严格保密的。5城市分析——长三角城市群黄山采取“紧靠长三角”的城市发展战略黄山具有“紧靠长三角”的区位基础黄山市位于安徽省最南端，交通发达，东北与宣城地区相接；西北与池州地区毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。与周边城市有着紧密而便捷的联系。航空：黄山机场已达4D标准，并开通了全国几十个主要城市的航班，建立了黄山一类航空口岸。公路：合铜黄高速、黄衢南、黄景高速、徽杭高速、环黄山高速、205国道、103省道贯穿全境。铁路：皖赣铁路横贯黄山市境。城际轨道交通网：未来3年，将形成东连杭州、西接南昌、南通福州、北达合肥的十字型高速公路主骨架的“3小时交通圈”，使黄山由以往单纯的旅游目的地变成华东地区一个重要的立体交通枢纽，以此适应旅游国际化的需要。黄山城市区位本报告是严格保密的。6城市分析——黄山城市经济地位在安徽省中，黄山GDP贡献仅次于铜陵2006年安徽省各市GDP0200400600800100012002006年GDP增幅2006年GDP1073.86494.2480415246183.5130.1增幅25.79%17.67%20%27.69%35.10%24.49%18.27%合肥安庆芜湖马鞍山铜陵黄山池州黄山在安徽的经济地位仅次于铜陵，近几年增长迅速。本报告是严格保密的。7城市分析——黄山城市居民的生活水平黄山房地产发展具备良好经济基础2003年到2006黄山市城镇居民人均可支配收入情况020000单位元0%5%10%15%人均可支配收入68947608.885289722增幅9.10%10.36%14%14.00%2003年2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入情况苏州人均可支配收入稳步提高黄山市城镇居民可支配收入在安徽全省主要城市排名第8位。完成数增长（%）马鞍山市1193517.1合肥市968412.5芜湖市962912.6铜陵市952319.8蚌埠市88759.4淮北市860318淮南市8598.915.9黄山市852812.1安庆市8396.414.14滁州市833712.5亳州市799112.3巢湖市796811.2宣城市795911.3宿州市791012.8池州市788213六安市781028阜阳市77509.2城镇居民人均可支配收入本报告是严格保密的。8城市分析——黄山城市未来发展方向黄山区成为黄山城市增长未来动力源黄山区GDP对黄山市GDP贡献的逐年增长2003年2004年2005年2006年黄山区15.7818.8823.5128黄山市108.42140.1159.98183黄山区占黄山市的比例14.55%13.4814.70%15.30%数据来源:黄山统计信息公众网本报告是严格保密的。9区域分析——黄山区区域属性国际一流的黄山旅游区休疗养和服务基地主城区重点开发区域城市职能1.屯溪区主要职能：（1）全市的政治、经济、文化、教育、科技中心；（2）市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地；（3）皖南地区的交通枢纽；（4）具有一定潜力的高新技术产业基地和旅游产品加工基地；2.徽州区主要职能：（1）黄山市重要的工业区和物资集散地；（2）重要的旅游服务基地之一。3.黄山区主要职能：（1）市域北部休疗养和旅游服务基地；（2）合铜黄高速开通后，成为黄山北门旅游门户；（3）北方旅游线路的接待、游客集散中心。本报告是严格保密的。10旅游分析——类比国内其他旅游城市，黄山经济更依赖于旅游产业，旅游业是黄山经济的支柱产业黄山旅游业对GDP贡献变化0204060801002000200120022003200420052006年份亿元0%10%20%30%40%50%百分比旅游业总收入（亿元）旅游业对GDP贡献资料来源：统计年鉴2006年黄山市共接待国内外游客1241万人次，其中入境游客54.5万人次，同比分别增长23.9%和25.9%。旅游总收入达到82亿元，旅游业对GDP贡献已高达46.4%。旅游业已发展成为黄山市国民经济的主导产业。本报告是严格保密的。11旅游分析——本项目将承载着城市内度假物业的重要功能支撑点：1、黄山市正处于由投资物业向真正的旅游休闲度假物业转变的过程中；2、黄山区定为为旅游区休疗养和服务基地；3、本项目位于黄山区旅游区休疗养和服务基地规划范围内。本报告是严格保密的。12酒店分析——黄山市旅游者人数不断增加，必然导致对宾馆需求量的增加表一反映了黄山市旅游者人数（海外旅游者）不断增加，依据黄山市旅游二次创业的奋斗目标，到２０１０年境外游客将超过百万人次，国内游客达２０００万人次，这必然导致对宾馆需求量的增加。由于黄山市旅游淡旺季比较明显，目前的宾馆数量在淡季远远供过于求，而在黄金周，却又显得不足。4-10月为旅游旺季，客流量占全年的88％，11月到次年３月为淡季，客流量约占全年的１８％。表一：1999－2006年黄山市游客接待量（游客单位：万人次）年度19992000200120022003200420052006游客总量460555620706562.8817.231001.31241入境游客16.6222.526.531.69.732.5643.354.5资料来源：黄山市旅游局本报告是严格保密的。13酒店分析——黄山市中、低档次的酒店占绝大多数，三星级以上酒店较少表三：２００6年以来黄山市国内旅游者旅游目的结构（％）休闲/观光/度假探亲访友商务文化/体育/科技健康/疗养宗教/朝拜会议其他合计77.85.06.82.22.90.03.71.8100资料来源：ＡＰＴＡ（AsiaPacificTourismAssociation,亚太旅游协会）表二：2006年黄山市酒店数量、各星级酒店数量及入住率酒店各类酒店星级酒店一星级二星级三星级四星级五星级数量（家）18007142524171入住率65%65%65%65%75%80%85%资料来源：黄山市旅游局黄山全市拥有一、二类旅行社15家，三类社50余家；星级饭店71家，其中五星级1家，四星级17家，三星级24家，二星级25家。本报告是严格保密的。14酒店分析——休闲度假旅游将成为我国下一阶段旅游的主流，黄山区正加快旅游度假区的建设从表二酒店构成来看，黄山市中、低档次的酒店占绝大多数，三星级以上酒店较少。据黄山市旅游局林科长介绍，2006年黄山市星级酒店的出租率达到75％。从表三可以看出商务会议旅游者已占总数的10.5％。这些都要求黄山市要适当增加星级酒店的数量。黄山市一些二星级宾馆还存在着严重的硬件设施老化现象，已经不能胜任二星级的品牌，要更新改造。休闲度假旅游将成为我国下一阶段旅游的主流，黄山市在一些乡野风光迷人的地方可以考虑旅游度假区的建设。本报告是严格保密的。15酒店分析——黄山区定为为旅游区休疗养和服务基地，本项目可发展假日酒店背景链接：法国雅高集团在140个国家拥有168,000名员工，其旅游，观光和企业服务业在欧洲首屈一指，同时是业务遍布全球的跨国集团。在92个国家拥有4000余家酒店,466,000多间客房(旗下的品牌包括：索菲特、诺富特、美居、宜必思、伊达、一级方程式、Suitehotel,CoraliaClub以及在美国的Motel6和RedRoofInn)。根据市场供需分析，目前黄山市在建和规划中的星级酒店越来越多，因本案区位因素，不适宜做星级酒店；但因本案靠近高速，又是一块空地，大有文章可做，因此我们建议做类法国雅高集团宜必思(120-200间客房)的经济型酒店。宜必思品牌（ibis）的主要经营理念是让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿。目前，我们正与法国雅高集团联系。本报告是严格保密的。16房产市场——黄山房地产市场概述黄山市政府对2007年的房地产开发做了如下指导性规划：预测2007年度黄山市商品房需求为74－78万㎡（中心城区50－58万㎡），其中住宅为63－68万㎡（中心城区33万－42万㎡）。2007年度黄山市房地产开发投资为24亿元（中心城区12亿元），其中住宅投资为17亿元（中心城区9亿元），施工面积为220万㎡（中心城区120万㎡），住宅施工面积为160万㎡（中心城区90万㎡）房屋竣工面积为120万㎡（中心城区为58万㎡），住宅竣工面积为93万㎡（中心城区为42万㎡），商品房住房供给中，普通商品住宅比例不低于85％，经济适用房供给视市场情况，酌情供应。（以上计划数不含旅游休闲房地产项目）旅游度假产品成为商品房的主导，度假公寓、酒店式公寓、酒店成为亮点黄山购房者中有60％以上是外地人士（区县客户、铜陵、杭州、上海、温州等长三角地方的客户、国内其他地方的客户），主要以休养，旅游度假，投资为目的。市场供求基本平衡；屯溪区价格在2800—3800元/㎡不等，汤口商品房价3200元至6000元/㎡，黄山区商品房价1800元至3800元/㎡，价格运行稳中有升。2006年1-6月份，黄山市房地产空置面积为28.088万㎡,其中空置一年以上的住宅房是8.4万㎡。空置最多的是商品用房，因此商品房的开发将不会是07年开发的重点。本报告是严格保密的。17房产市场——黄山市房地产市场健康成长2004-2006年房地产开发投资平稳增长，增幅减缓增幅0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%17.96亿元20.7亿元22.3亿元200420052006增幅由近几年黄山市的房地产形势看，房地产开发投资平稳增长，增幅减缓，说明黄山市房地产市场健康成长。本报告是严格保密的。18房产市场——黄山市商品房市场供需两旺2004-2006年房屋销售建筑面积增幅-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%80.29万平方米67.1万平方米89.7万平方米200420052006增幅2006年全市商品房销售面积为89.7万平方米，增长33.7%，其中商品住宅销售面积72.5万平方米，增长31.8%。全市商品房销售额为15.8亿元，增长45.0%，其中商品住宅销售额为11.2亿元，增长46.4%。从2004-2006年房屋销售建筑面积变化情况看，说明黄山市商品房市场供需两旺。本报告是严格保密的。19房产市场——黄山房地产市场处于健康发展期，并未出现房地产泡沫将房地产的周期分为复苏、发展、衰落、萧条四个阶段黄山房地产处于健康发展期，主要特征为：①市场表现为投资者多为长期投资②价格上升速度增快（黄山市是一个低收入、高消费的旅游城市）③地价上升速度比楼价上升速度慢这轮的房地产开发热潮，是由需求拉动的，现在已经形成了休闲旅游