08年国泰君安房地产行业投资报告-婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业(PDF 30页)

请务必阅读正文之后的免责条款部分。股票研究房地产业行业策略房地产行业投资评级增持-5005010015020025030035006-11-2707-1-2707-3-2707-5-2707-7-2707-9-2707-11-27上证指数Wind房地产指数相关报告更新报告《局部地区出现观望，行业景气趋势不变》，2007.11.28行业月报《行业景气持续上升，土地资源价值高涨》，2007.9,4《坚持超配者超强－2007年下半年投资策略报告》，2007.6.29央行加息快评系列报告，2007.3.18，5.18，7.21《谁创造了房地产的繁荣？》，2007.3.23《消费需求必受保护，看好行业集中度提高》，2007.2.5《超配者超强－2007年房地产行业投资策略》，2006.12.162007.12.12婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业2008年房地产行业投资策略孙建平[e-mail]本报告导读：率先系统深入研究婴儿潮时代对房地产行业景气的影响，探寻地产未来真实消费需求和投资需求在哪里的答案，用逻辑和数据探讨谁将更多地享有长期景气，如何在行业景气和调控中选择出并投资他们。投资要点：z美日韩三国婴儿潮时代创造了房地产大牛市，从居住、消费、投资到享受等层次渐进，持续时间超过15年，平均每年房价涨幅超过15％。z非常年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气，1962-1975年大婴儿潮成员目前处于平均年龄38的黄金时期，其置业高峰将持续，1981-1991年小婴儿潮成员正进入第一次置业高峰。z城市化进程构成了房地产的真实消费需求，行业长期景气有望持续到2025年，平均每年新增大约6亿平米商品住宅。房地产有望成为保持胜利果实的财富载体和配置资产的投资标的，这是地产的投资需求。z在人民币升值进入后期以前，“升值不止，行情不断”依然是最简单有效的投资策略，预计人民币明年将加速升值。z2008年可能的资金紧缩控制的是速度而非规模，会迫使银行等机构强化“扶优限劣”，预计开发商将根据不同城市的不同景气程度选择是加快销售回笼还是放慢开发和销售进度。z政府加强调控客观上有利于提高竞争门槛，使行业集中速度加快，强势龙头企业将越来越多地享有行业长期景气。z两分法调控体系方向正确，有利于稳定资本市场预期；通过保障性住房体系解决中低收入阶层居住需要是行业景气可持续的基础。z土地供应依然紧张，闲置土地清理处理力度可能加大；商品房整体上还是供不应求，预计房价上涨趋势不变，而涨幅可能回落；区域楼市表现分化，珠三角较淡，看好长三角、京津和武汉等二线核心城市。z强势龙头企业财务报表上的预售房款猛增，并且超出行业平均1倍多，预计他们未来2-3年可以保持45％以上的业绩增速。z“地产股－房产股－商业地产股”模式精选强势龙头企业，招商、中粮等地产股进可攻、退可守；按项目分布、规模和资金优势，建议增持万科、保利等一线房产龙头和天鸿宝业、北京城建、上实发展等二线房产龙头；商业地产股选择租售战略风格积极者，推荐张江高科、金融街和世贸。z“央企股－地方国企股－民企股”模式选股，央企股集多重竞争优势于一身，推荐万科A、华侨城A等6个必选品；地方国企推荐北京的天鸿宝业和北京城建，上海的上实发展、原水股份等；民企股主要推荐名流置业、香江控股等。z主题投资机会来自大股东资产注入、牛市时完成或将完成再融资的公司、奥运地产板块。行业策略请务必阅读正文之后的免责条款部分2of30内容目录1.婴儿潮时代的年轻中国决定地产的长期景气.......................................................................................................51.1.国际比较与借鉴：美日韩三国婴儿潮时代创造了地产大牛市...............................................................51.2.大国经济－美国的BabyBoomer...............................................................................................................51.3.东亚经济体－日本“团块世代”和韩国“生育高峰一代”............................................................................71.4.中国婴儿潮时代决定地产的中长期牛市...................................................................................................71.4.1.年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气...............................................................................71.4.2.1962-1975年大婴儿潮时代置业高峰期将持续.............................................................................81.4.3.1981-1991年小婴儿潮时代开始进入第一次置业高峰期.............................................................92.城市化进程构成房地产的真实消费基础.............................................................................................................102.1.房地产长期景气有望持续到2025年.......................................................................................................103.地产将成为本轮经济繁荣的财富载体.................................................................................................................123.1.1992-1996年经济繁荣的财富载体表现为储蓄存款...............................................................................123.2.地产将是保持胜利果实的重要载体和配置资产的首要标的.................................................................124.升值不止行情不断...............................................................................................................................................135.宏观调控最终效果：强势龙头企业分享更多行业长期景气.............................................................................145.1.对2008年资金紧缩预期效果分析...........................................................................................................145.2.两分法调控体系确立有利于稳定政策预期.............................................................................................155.3.保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础.............................................................................155.4.政府政策调控使行业集中速度加快.........................................................................................................166.行业整体格局供不应求.........................................................................................................................................176.1.土地供应紧张，闲置土地清理力度可能加大.........................................................................................176.2.商品房供不应求整体格局不变，房价上涨趋势不变.............................................................................186.3.区域表现分化，看好长三角、环渤海和内地二线核心城市.................................................................197.强势龙头企业未来2-3年业绩高增长大局已定.................................................................................................198.个股推荐：精选强势龙头企业.............................................................................................................................208.1.“地产股－房产股－商业地产股”中选强势龙头.....................................................................................208.1.1.地产股：进可攻，退可守.............................................................................................................208.1.2.房产股－项目布局、规模和资金优势很重要.............................................................................218.1.3.商业地产股－选择租售结合且风格积极型公司.........................................................................238.2.“央企－地方国企－民企”中选强势龙头企业.........................................................................................248.2.1.央企股－集多重竞争优势于一身..