物业管理概述及法律法规

物业管理的概述及法律法规物业管理的概述一、物业、业主和物业管理二、物业管理的起源及在我国的发展三、业主的权力和义务四、物业管理费的构成一、物业、业主和物业管理1、物业的定义：正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套实施、相关场地。2.物业管理的概念：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.业主的概念：房屋的所有权人为业主二、物业管理的起源及在我国的发展物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维姬—希尔的女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。20世纪80年代，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生了。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志我国物业管理工作步入新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。三、业主和物业服务企业的权利、义务业主的权利（1）提出制定和修改业主公约、业主大会意识规则的建议；（2）参加业主大会，行使投票权；（3）选举业主委员会委员，并享有被选举权（4）监督业主委员会的工作；（5）监督物业管理企业履行物业服务合同；（6）对共用部位、共用实施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；（7）法律规定的其它权利。3、业主在物业管理中的义务(1)遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；(2)服从和执行产权人大会及物业管理委员会决议(3)按规定和约定缴纳物业管理费、房屋公共维修基金及水、电、煤气、温泉等能源费用(4)转让或出租所拥有的物业时，应提前五日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；(5)合理使用房屋及公共部位和设施设备；(6)对其家属、房客、代理人、股肱、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。4、物业服务企业的权利①依照有关法律法规和合同的规定，制定物业管理制度，实施管理；②维护物业公共环境和公共秩序，制止违反物业管理制度的行为；③依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；④要求委托人协助管理；5、物业管理企业的义务①履行委托管理合同，提供物业管理服务；②听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及物业管理委员会的监督；③接受政府有关主管部门的监督指导；④重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；⑤协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理。四、物业管理费的构成1、物业服务费构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用（4）物业管理区域绿化养护费用（5）物业管理区域秩序维护费用（6）办公费（7）固定资产折旧费（8）法定税收（9）利润2、物业管理费：住宅0.8元/月/建筑平方米，商铺、别墅1.2元/月/建筑平方米，写字楼1.5元/月/建筑平方米，干部公寓0.4元/月/建筑平方米。3、物业服务收费管理办法：物业管理的收费模式：分别实行政府指导价和市场调节价。费用可采取包干制或者酬金制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业相关法律知识•法律：由国家制定、认可并由国家强制力保证实施的具有普遍效力和严格程序的明确的行为规范。•法律的作用：指法律对人们的行为或一定的社会关系的影响。可分为规范作用和社会作用。1、法的规范作用：是指作为社会规范自身具有、对人的行为发生的性能包括：（1）指引作用：即指引人作出一定行为或不作出的一定行为。（2）评价作用：指法作为一种行为标准和尺度，可以判断、衡量人们行为的是或非、善或恶以影响人们行为。（3）预测作用：指人们可以预计到自己或他人的行为是否符合法律规定，在法律上是否有效。（4）强制作用：指法通过对违法行为的制裁、惩罚，从而保护和恢复一定的社会关系和秩序。（5）教育作用：指法违法行为以制裁和对合法行为给以保护，从正反两面提高人们的法制观念和责任意识，达到预防违法犯罪的目的。2、法的社会作用：指法为达到一定的社会目的而对一定的社会关系的影响。法的分类：一、按照法的的创制和适用主体不同，可分为国内法和国际法。二、按照法的内容和效力的不同可分为根本法和普通法，宪法：是近代资产阶级革命的产物，是各种政治力量对比关系的集中体现，规定了国家制度和社会制度的基本原则，保障了公民基本权利和义务实现的国家根本法，调整公民权力和国家权力之间的基本关系。是统治阶级治理国家，实现统治的重要工具。宪法是我国的根本大法，具有最高的法律地位。行政法规：由国务院制定、发布、效力低于宪法、法律，高于地方性法规和其他法规。地方性法规：由各省、自治区、直辖市的人大常委会制定或批准，效力低于宪法、法律、行政法规。行政规章：这是由国务院各部门和省、自治区、直辖市人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的人民政府制定的行政性法律文件，分为部门规章和地方规章。宪法大于行政法规大于地方性法规大于行政规章法的效力：一、时间效力是指法律规范生效的时间范围，即在什么时间生效，在什么时间终止。即不溯及既往。（新颁布的法律对过去的行为和事件是不追究的）二、法的空间效力指哪些地域范围内发生效力的问题。（不动产纠纷以不动产所在地法院审理）三、法的对人效力，指法律规范适用于哪些人，即对什么人有效的问题。（未成年人、成年人、精神病人、盲人、聋哑人）四、法的事项效力指法在实施过程中对哪些事项具有约束力。并遵循下列原则：一事不再理原则和一事不二罚原则物业管理最常见的几部法律和法规。（1）物权法（法律）（2）住宅专项维修资金管理办法（3）《住宅室内装饰装修管理办法（地方性法规）》（4）民法（法律）（5）合同法（法律）物业管理最常见的几部法律和法规。一、物权法（法律）物权法是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、2007年10月1日实施，物权法是调整物的归属关系及主体因对物的占有、使用、收益、处分所发生的财产关系的法律规范。•第六章业主的建筑物区分所有权•第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。•第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。•第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行•第七十三条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他•用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七章相邻关系•第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。•第八十五条：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。•第八十六条：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。•对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。•第八十七条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。•第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。•第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。•第九十条：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。•第九十一条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。•第九十二条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿2、住宅专项维修资金管理办法•《住宅专项维修资金管理办法》已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，现予发布，自2008年2月1日起施行。建设部部长汪光焘财政部部长谢旭人二00七年十二月四日••第一章总则•第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。•本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交存•保管方法:①业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。②业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金。•业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（注：昆明基本上在建设银行）第三章使用•住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。•住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。•住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：一．物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；二．住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；三．物业服务企业或者相关业主组织实施使用案；四．物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；五．直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；六．专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。•下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：一．依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用