房地产开发经营课程设计

房地产开发经营课程设计说明书邯郸市赵都新城房地产开发可行性研究报告专业：经济学班级：0902分组：第二组成员：刘金强（组长）张春霞张竹静吴雪艳闫彩霞闫俊飞指导老师：李晓波2012年6月25日2目录1．项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查1.2项目用地周边环境调查1.3地块交通条件调查1.4周边市政配套设施调查2．区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.1国内生产总值2.1.2房地产开发景气指数2.1.3国家宏观金融政策2.1.4固定资产投资总额2.1.5社会消费品零售总额2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规2.3项目所在地房地产市场总体供求现状2.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现2.6商品住宅客户构成及购买实态分析3．土地SWOT（深层次）分析3.1项目地块的优势3.2项目地块的劣势3.3项目地块的机会点3.4项目地块的威胁及困难点4．项目市场定位4.1类比竞争楼盘调研4.2项目定位5．项目价值分析5.1商品住宅价值分析法35.2类比可实现价值决定因素5.3项目可提升价值判断5.4价值实现的经济因素5.5项目可实现价值分析6．项目定价模拟分析6.1均价的确定6.2项目中具体单位的定价模拟7．项目开发周期的确定8．项目投资及成本估算9．项目风险分析10．社会效益和环境效益评价11．结论及建议正文1．项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查赵都新城，由龙瑞房地产公司开发，项目总占地面积1300余亩，总建筑面积30多万平方米，绿化率35%，堪称邯郸市开发面积最大的宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来的RBD（游憩商业区）中心。1.2项目用地周边环境调查赵都新城，地处邯郸市新城建设项目--五仓区核心。市政府计划投资150亿元精心打造。要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体的现代化区。赵都新城社区绿化率高达35%，在新古典主义的园林笔触与绿意合围之下，精心锻造一步一景，步步有景的园林风情。同时利用植物的不同组合将雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和谐共荣，创造出丰富的视觉效果变化和极具趣味性的户外环境。伴随着城市改造工程的开展，五仓区必将发生巨大的变化，一个日渐宜居、繁荣的南部新区正在崛起。1.3地块交通条件调查4赵都新城东依邯郸市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯穿南北、7条大路横贯东西，形成了极为便利的社区交通网。1.4周边市政配套设施调查在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。2．区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.1国内生产总值国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。2.1.2房地产开发景气指数5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。表12012年1-5月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）5房地产开发投资（亿元）2221318.5其中：住宅1509813.6办公楼108244.7商业营业用房288731.6房屋施工面积（万平方米）45136419.6其中：住宅33903617.3办公楼1537727.6商业营业用房5078821.2房屋新开工面积（万平方米）72859-4.3其中：住宅53882-8.2办公楼236212.4商业营业用房89899.7土地购置面积（万平方米）13532-18.7土地成交价款（亿元）2620-10.0房屋竣工面积（万平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5办公楼598-2.7商业营业用房293130.7商品房销售面积（万平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5办公楼6413.6商业营业用房1996-1.46商品房销售额（亿元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6办公楼772-8.7商业营业用房18633.9商品房待售面积（万平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7办公楼130416.6商业营业用房621316.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）341715.7其中：国内贷款62968.5利用外资168-36.8自筹资金1451816.3其他资金13188-4.3其中：定金及预收款7926-4.0个人按揭贷款3343-2.9表22012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计222131509818.513.6东部13036880316.011.47地区中部地区4472308622.315.9西部地区4705320822.517.7表32012年1-5月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计28852-12.416932-9.1东部地区14098-14.110259-12.1中部地区6962-10.23072-2.9西部地区7792-11.13601-5.02.1.3国家宏观金融政策促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡2.1.4固定资产投资总额82.1.5中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元邯郸房地产供需情况调查：目前邯郸市房地产需求情况还是相当可观、邯郸市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规2.2.1邯郸房地产市场概况：据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。商品房销售市场比较活跃。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010年上半年个人购房的比重达95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。9空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。商品房价格稍有松动。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过快增长，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。2.2.2邯郸政府相关政策法规近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上的建设与约束：房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”，今后包括房地产在内的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。保障房参建方对质量永久负责，项目负责人终身负责制逐步推行，计划为经适房改名以明晰政策。据新华社电国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。2.3项目所在地房地产市场总体供求现状在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平，达到1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近5000余亩的五仓区总体改造