XXXX年4季度房地产行业策略报告-30页_莫尼塔

四季度行业策略报告•地产2010年9月13日星期一本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。莫尼塔(上海)投资发展有限公司1水避高而趋下，兵避实而击虚标配(维持)核心提示房价从11月开始才可能出现小幅调整，届时政策压力可能从周期性调控转向中长期的“常态化”政策。同时如果“剩余流动性”增长进一步放缓，将为楼市销售面积的再次下滑打开小幅空间，尽管其幅度并不会对地产板块带来明显风险，但是也很难形成板块整体取得明显超额收益的动力。我们在四季度依然对地产板块保持中性态度，趋势性机会出现的时间点预期被推迟到明年一季度。报告摘要王沛[e-mail][e-mail]从我们的高频数据观察和开发商调研上看，9月的房价还可能进一步的上涨，尽管上涨的速度开始趋于稳定，但是8月房价数据公布这一事件本身传递出的信号事实上是政府对房价问题的高度重视，以及对房价持续上行的不可容忍性。因此，在房价没有重新进入下跌阶段之前，政策的压力可能会持续存在。z年底涉及到“十二五规划”以及明年的“两会”，整体基调很可能是以“调结构”为主的中长期目标，这自然也包括对楼市“常态化”的强调。我们认为11月开始政策层面的压力虽然会有所缓解，但是并不会完全消失，其重心更可能是从短期的周期性调控转向中长期的“常态化”政策。z随着M1的进一步下滑，如果经济下滑的速度并不显著，则能够支撑楼市增长的剩余流动性会持续减少，这可能为后期全国商品房销售面积的进一步下滑打开空间。当然，后期可能的下滑幅度和今年4-5月相比会温和得多，更有可能是一种在震荡中略微下行的态势。这种可能的情景对地产板块而言并不会带来明显风险，但是也很难形成板块整体取得明显超额收益的动力。z房价在今年四季度可能出现一定程度的微调，但是考虑到最近1-2个月内销售量的持续回升和开发商对推盘速度的有意控制，我们认为价格向下微调开始的时间点更有可能在11月出现。而从明年一季度开始，房价会继续向下调整，直到5月左右结束，调整的幅度会略微高于今年四季度。z如果政府后期没有进一步的调控政策出台，则南京、深圳、沈阳、温州、乌鲁木齐、武汉、无锡和银川将在未来6个月内面临房价重新上涨的压力；而北京、上海、广州、杭州、青岛、宁波、西安、重庆、郑州、成都的房价在未来6个月更可能相对保持稳定；天津、合肥、贵阳、济南、昆明、西宁、厦门、北海和长沙的房价则还有一定的下行压力。行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22010年9月13日第一部分楼市交易量加速反弹，四季度政策压力若即若离——玩的是“暧昧”还是“心跳”？行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司32010年9月13日统计局：新房销售8月增长，房价环比7月持平根据中国统计局9月10日公布的数据，8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，少于7月的15.4%，其主要源于8月销售面积的环比将反弹。8月全国销售新房销售面积季调之后环比7月反弹9.3%，这是今年以来出现的单月第二高的环比增长率（最高出现在今年3月）。根据统计局的数字，8月全国房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。1-8月，全国房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%。而8月当月房屋新开工面积则为1.27亿平方米（季调前），同比增长55.8%，而房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%。我们的库存指标显示8月的全国商品房库存在进一步回升，这也意味着单盘去化率呈现一定的下行趋势，价格下行的压力并没有完全消失。图表1新房销售面积单月同比图表2新房销售面积单月值（季调后）-40%-20%0%20%40%60%80%99010305070911103050709020012003200520072009百万平方米数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司图表3新房库存指数图表4新开工面积单月同比-100%-70%-40%-10%20%50%80%99010305070911-20%20%60%100%140%990103050709数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司42010年9月13日统计局：8月地产投资依然处在高位，后期仍会继续增长1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%，比7月有显著提高。新开工自2009年下半年以来持续经历高增长，许多项目迄今尚未完成。面对一些政策上的不确定，许多开发商似乎都希望能尽量尽早完成项目，从而能在政策收紧之前把新房销售出去。施工的加速进行构成了对房地产投资增长的实质支持。在另一方面，1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。由于某些地区的土地供应增长加上开发商购置土地的脚步放缓，在过去的几个月中，许多城市的地价经历了一个显著的回落。而现在，许多开发商认为地价已经合理，同过去几个月相比，土地市场交易有了一定程度的回暖。今年1月到8月房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。我们预计由于施工速度的增长，房屋的竣工增速在未来的几个月中仍会维持在一个较高的水平。图表5地产开发投资完成额单月同比增速图表6新房/二手房价格月环比变化s-40%-20%0%20%40%60%80%99010305070911-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%20062007200820092010新房二手房数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司图表7土地购置面积单月同比增速图表8房屋竣工面积单月同比增速-40%0%40%80%120%160%200%0002040608100%30%60%90%990103050709数据来源：CEIC，莫尼塔公司数据来源：CEIC，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司52010年9月13日9月楼市交易量加速反弹，房价上涨的压力依然存在而观察9月前十天的高频数据，我们发现37个主要城市的日均交易量在进一步回升，迄今为止日均交易量相比8月已经增长了22%，相比8月20%的环比增长竟然呈现出进一步加速的迹象。而分区域上看，一线城市的增长比东部城市更快，而东部又快于中西部。这种交易量筑底和增长的方式意味着推升本轮楼市增长的依然是流动性因素。9月的平均房价还在继续上涨，但是值得幸庆的是上涨的速度呈现出趋稳的迹象。我们观察的21个主要城市的日均交易房价在9月前10天环比增长了0.9%，略微低于8月的平均环比增长率1%。库存的稳定是房价上涨速度呈现稳定迹象的主要原因。我们观察的17个主要城市的新房库存在7-8月经历了重新下降之后，9月前10天逐渐趋于稳定，这意味着短期内房价不可能出现下跌，但是加速上涨的趋势将会逐渐得到供求关系的自然遏制。但是，我们尚未观察到由于供给快速上升导致的库存增长，整体上看，从今年6月以来，库存增长的趋势在不断减速：6月的库存环比增长3.1%，于是我们看到全国房价明显的价格调整，7-8月的库存环比增速分别为1%和0.1%，于是我们看到房价下跌的过程被自然终止，8月里很多城市甚至出现了明显的房价反弹。而截止于9月的前10天，库存环比增长的速度依然为0.1%，房价继续上涨的压力依然存在。图表937个主要城市日均新房成交量总和图表10不同城市日均新房交易量月环比0.00.20.40.60.81.010/0110/0310/0510/0710/09-60%-40%-20%0%20%40%60%80%日均交易量和月环比变化(右轴)百万平方米-60%-40%-20%0%20%40%60%80%10/0110/0310/0510/0710/09一线城市东部二三线中西部二三线数据来源：Wind，莫尼塔公司数据来源：Wind，莫尼塔公司图表1121个主要城市日均新房价格环比图表1217个城市新房库存指数-3%-1%1%3%5%10/0110/0310/0510/0710/090.920.940.960.981.001.021.041.0609/1110/0110/0310/0510/0710/09数据来源：Wind，莫尼塔公司数据来源：Wind，莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司62010年9月13日房价须“二次下跌”，短期政策紧缩才会有所缓解在中国没有较为完美的房价统计数据，相对而言，全国70个大中城市房价同比和环比变化指数能够比较准确的代表房价实际变动的趋势，我们认为政府在很大程度上也会关注这个指标，几次重要的调控政策出台时间点，都是在该统计数据公布之后。我们在8月16日和8月26日发布的地产报告《关注9月10日前后的政策敏感时点》以及《再入“政策敏感期”：花又落，风乍起——吹皱一池春水》中均在反复提示，8月最终公布的房价数据存在超预期的上行风险，从而引发新的调控风险。但是9月10日最终发布的70个大中城市房价月环比在9月依然为0%，与8月相当，显著的低于我们对高频数据进行检测的结果以及模型的计算。为了应对房价的上涨，政府可能采取的调控措施主要集中在三个方面，首先是用各种办法（包括舆论，官员的讲话，房产税的公开讨论以及其他手段）引导公众的预期，暂时性压制需求的释放；第二种办法则是直接出台针对需求控制的明确政策；第三种则是在供给层面增长开发商的压力，逼迫其加快价格调整的步骤。以上三种调控办法的负面效应逐项递增，同时政策起作用的效率上逐项递减，因此我们认为政府采取第一种办法的概率几乎可以说是100%（事实上我们相信政府已经采取了部分措施以引导市场预期，虽然其合理性还有待商榷），而第二种办法出台的概率接近50%，第三种政策调控方式在全国全面推行的概率相对不大。从我们的高频数据观察和开发商调研上看，9月的房价还可能进一步的上涨，尽管上涨的速度开始趋于稳定，但是8月房价数据公布这一事件本身传递出的信号事实上是政府对房价问题的高度重视，以及对房价持续上行的不可容忍性。因此，在房价没有重新进入下跌阶段之前，政策的压力可能会持续存在。图表1370个大中城市房价月环比变化和21个城市日均交易价格环比指数图表1470个大中城市房价月环比变化和17个城市新房库存环比指数0%0%0%1%1%2%10/0110/0310/0510/0710/09-3%0%3%6%70个大中城市房价环比指数(右轴)21个城市日均交易价格月环比v0%0%0%1%1%2%09/1210/0210/0410/0610/08-3%0%3%6%70个大中城市房价环比指数(右轴)17个城市新房库存环比指数(反序)数据来源：Wind，莫尼塔公司数据来源：Wind，莫尼塔公司图表1570个大中城市房价月环比变化和莫尼塔开发商调研价格预期指数0%0%0%1%1%2%09/0509/0809/1110/0210/0510/08-70%-40%-10%20%50%80%70个大中城市房价环比指数(右轴)莫尼塔开发商调研价格预期指数数据来源：莫尼塔公司行业研究•地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司72010年9月13日中长期政策目标使得楼市10月之后仍可能承受部分政策压力楼市的调控政策分为两种，一种是为了平滑和稳定周期（比如08年底对楼市的“保增长”和今年4月开始的紧缩政策），另外一种是专注于中