房地产项目开发设计管理

源自：海量资源免费下载1/40房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心2011年02月10日源自：海量资源免费下载2/40第一章开发流程简介源自：海量资源免费下载3/40房地产开发流程流程示意源自：海量资源免费下载4/40房地产开发企业专业化运营体系运营体系源自：海量资源免费下载源自：海量资源免费下载5/40房地产开发企业专业化计划系统计划系统源自：海量资源免费下载6/40项目决策源自：海量资源免费下载7/407/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：■投资策划■定位策划■设计策划■开发策划■营销策划■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划源自：海量资源免费下载8/40开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划源自：海量资源免费下载9/40项目与客户定位流程项目、客户定位源自：海量资源免费下载10/40目标成本的确立流程成本确立源自：海量资源免费下载源自：海量资源免费下载11/40设计阶段标准工作周期设计周期源自：海量资源免费下载12/40规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。规划设计工作启动条件（链接文件）目前规划设计工作运行现状部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题如何提高规划设计管理工作效率？规划设计工作启动条件源自：海量资源免费下载13/40第二章设计管理与规划设计源自：海量资源免费下载14/40设计流程如何才能做到拿地即可开工？如何有效控制设计质量？专业工程师如何工作？如何管理设计单位？源自：海量资源免费下载15/40详见附件：规划/设计合同清单规划设计内容源自：海量资源免费下载16/401三控制进度控制质量控制成本控制2两管理合同管理信息管理3多方协调与营销关系协调与招标关系协调与成本关系协调与工程关系协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与蓝图审查中心协调报请老板同意4管控要点规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观创造形象溢价5管控终极目的合理控制造价尽可能创造价值规划设计管理源自：海量资源免费下载17/40第三章建筑结构设计与优化源自：海量资源免费下载18/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管理思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点结构设计与优化源自：海量资源免费下载19/40市场析一建筑结构建筑中结构是指用来承受荷载或者其他作用的空间承重体系结构设计就是根据建筑的用途、平立、面布局来设计结构承重体系及其结构构件。从基础到柱、梁、板、墙。结构设计源自：海量资源免费下载20/40二结构设计基础设计：1根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）和深基础（如：桩基）2基础底面积的确定及地基承载力验算3基础内力计算及配筋计算4考虑必要的构造措施5地基设计处理结构设计源自：海量资源免费下载21/40上部结构设计：1根据建筑设计来确定结构体系、确定结构主要材料；2结构平面布置；3初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构件的截面尺寸；4结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析；5荷载效应组合6构件的截面设计。7此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关规范、图集等结构设计源自：海量资源免费下载22/40结构施工图包括:设计总说明，基础平面布置及基础大样图，如果是桩基础就还有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几十个结点大样图一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于结构体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及主要机构构造是否合理31/44结构设计源自：海量资源免费下载23/40结构设计优化第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管控思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点源自：海量资源免费下载24/401必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划：地质的考虑规划阶段：建筑物的排放方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工扩初阶段：结构方案的优化施工图阶段：结构的精细化设计施工配合阶段：变更、签证的合理控制结构成本的控制思路及方法源自：海量资源免费下载25/402事前控制的几个要点（l）设计院的选择（扩初及施工图阶段）合适易管态度重视项目情况服务意识市场口碑（2）专业负责人的选择业绩水平市场反馈—图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识影响力及控制力（3）成本意识的沟通与输入前期主动沟通尊重平等的心态质量标准换位思考同行的交流与竞争双赢的思路和手段结构成本的控制思路及方法源自：海量资源免费下载26/40（4）合理的设计周期设计周期对总成本的影响：资金的时间价值市场风险的变化产品的实际价值（5）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广（6）甲方的技术原则必须提前输入《设计任务书》《结构设计统一技术措施》或《结构设计指引》《结构设计总说明》《标准构造做法》（7）天明地产标准图集（待建立）结构成本的控制思路及方法源自：海量资源免费下载27/403设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图4施工图审查公司的选择及沟通选择思路——易于沟通沟通时机——重视前期沟通内容——规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝、宽宽度、短肢墙体系的定义、配筋）沟通方式——双方、三方、资源借助、关系维护结构成本的控制思路及方法源自：海量资源免费下载28/405、外部资源的引入引入的前提和原则——性价比的判断引入的资源类型——垄断部门（政府、人防、审图）、学术权威、行业专家、专业咨询公司引入的时机——尽早、及时合作方式及注意事项——顾问、价值及时间6、按照合同及时支付设计费结构成本的控制思路及方法源自：海量资源免费下载29/40根据建筑方案编写扩初设计任务书扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足建筑要求及与结构计算一致扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要求结构设计优化源自：海量资源免费下载30/40扩初结构计算开始：根据项目特点提出结构计算所需的荷载，参数以及计算指标要求各部分结构体系确定：对部分进行结构经济技术分析，形成分析报告扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提供的计算过程文件，并提出优化意见与设计单位沟通结构设计优化源自：海量资源免费下载31/40结构技术措施基础、结构选型分析报告地下室底板技术经济性分析报告地下室顶板技术经济性分析报告结构转换层技术经济性分析报告其他项目需要的结构分析结构设计优化源自：海量资源免费下载32/40施工图设计阶段根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计单位沟通。结构计算结束，结构计算配筋结果达到规定要求桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提出优化意见并与设计单位沟通施工图设计校审，施工图设计图纸出图结构设计优化源自：海量资源免费下载33/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管理思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点结构设计优化源自：海量资源免费下载34/40设计结果优化：在施工图设计完成后进行的设计优化、需要对原设计图纸进行设计修改。其流程如下：设计单位提供完成的建筑、结构施工图以及结构计算书以及相应的电子文件组织结构优化工程师、专家和造价工程师对以上图纸资料进行审查，并提出结构优化初步意见和评估报告建设单位对优化意见和评估报告审批，并决定是否进行设计优化根据设计优化落实意见，检查和监督设计单位是否按设计优化落实意见进行设计优化调整设计优化调整图纸出图结构设计优化源自：海量资源免费下载35/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构设计过程优化第三节结构设计优化第四节各技术专业全面成本控制结构设计优化源自：海量资源免费下载36/40设计过程优化的特点由于在设计阶段对设计过程中的计算和图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：1对结构成本的控制最为有效、也最为彻底，可以做到从建筑方案开始就对项目成本进行有效控制2与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更易接受3可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计上的每一个技术细节进行成本控制结构设计优化源自：海量资源免费下载37/40设计结果优化的特点4不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行5项目工程量可在施工招投标阶段计算清楚，并在施工合同中确定准确由于在施工图完成后对计算和施工图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：结构设计优化源自：海量资源免费下载38/401对结构成本的控制不能做到最彻底，只能对施工图中对成本影响较大的部分进行设计优化，不