中估协发[2008]30号土地评估报告打分标准

1中国土地估价师协会文件中估协发〔2008〕30号关于推广土地估价报告质量评审标准的通知各省（区、市）土地估价行业协会：根据在2008年全国土地估价行业协会负责人联席会上达成的共识，在全行业执行统一的土地估价报告质量评审标准。现将中国土地估价师协会（以下简称中估协）土地估价报告评分表及评估报告审查要点（见附件）转发你会，请组织施行。全国执行统一的土地估价报告评审标准，是业内的一件大事，既可以整体加强从业人员的技术素质，也便于各地机构资信评级工作的开展，从而提升土地评估机构在社会上的认知度和诚信度。为做好此项工作，通知如下：2一、各地方在举办的各种继续教育活动中，可适当调整学时，增加此项内容的学习。安排2009年继续教育计划时，鼓励跨省区联合举办有关此项内容的专题培训学习。二、今后中估协在协助国土资源部监管土地估价市场、查处违法违规时，将对在中估协注册的机构及在省级协会注册执业的机构一视同仁，一律按此标准评审土地估价报告。三、中估协将聘请本标准的起草专家举办专题讲座，届时请各地选派理解能力和授课能力强的技术骨干参加，时间、地点、名额分配另行通知。四、各地施行中的问题，请及时反馈中估协秘书处。联系人：技术协调部陈光远联系电话：[phone]传真：[phone]附件1：土地估价报告质量评分表附件2：评估报告审查要点二○○八年十月八日3附件1：报告评分表评审专家签名:评估机构名称：报告名称：报告编号：评分标准得分得分点存在问题土地估价技术报告90第一部分总述13估价对象界定3分估价对象界定清楚估价依据4分估价依据是否全面价格定义2分土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途估价结果1分土地单价、总地价、大写币种等需要特殊说明的事项3分假设、特殊处理、有效条件、使用限制、资料来源、其他说明（抵押……）小计13分第二部分估价对象描述及其影响因素分析14土地位置状况2分位置、用途、面积、四至等土地权利状况3分权属、权利、年期、他项权利地上建筑物状况1分建筑总面积、建筑密度等一般因素2分影响地价宏观性的政策等区域因素4分区域界定范围是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规4划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当个别因素2分最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度小计14分第四部分土地估价63估价原则1分与方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确地价确定2分评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法估价方法与估价过程60分小计63分估价报告总体评价10土地估价报告文字说明第一部分摘要1分“估价结果一览表”、“签字”、“盖章”第二部分估价对象界定1分估价对象界定清楚第三部分土地估价结果1分估价依据是否全面，方法选择依据阐述是否得当，土地单价、总价、大写币种等第四部分附件2分土地证及权属证明、位置示意图、相关图件、机构资质小计5分逻辑性、一致性3分前后描述一致、语句是否通顺、有无错别字5制作标准与设计2分格式是否规范、制作美观总分小计100分估价报告整体协调性系数T85%—100%考虑所有评审项目中未能涵盖的减分点总评分数100分总评得分＝总分小计×T整体点评对估价方法评分说明如下：用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占30分，使用三种方法进行评估的，各占20分,以此选择方法所占分值.6方法项目评分比例(100%)得分得分点存在问题基准地价系数修正法基准地价简介地价内涵10制定时间、开发程度等修正体系10宗地级别的确定10位置所对应的土地级别及价格基准地价修正编制待估宗地因素条件说明表6030与基准地价修正体系表一致编制待估宗地因素修正系数表20其他因素修正10开发程度、期日等地价计算10公式及计算过程小计项目小计V1100方法运用完整性系数K185%—100%考虑以上各项中未能涵盖的减分点该方法所占分值W1(35,30,25,20)得分S1S1=V1*K1*W1/100剩余法最佳开发利用方式10土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求不动产总价估算20估算方法与依据开发成本估算30估算成本全面、准确及其选择依据标准利息计算10开发周期、利息率、计息周期利润计算10利润率选取合理税金及销售费用估算10选取全面，依据合理地价计算10公式及计算过程小计项目小计V2100方法运用完整性系数K285%—100%考虑以上各项中未能涵盖的减分点该方法所占分值W2(35,30,25,20)得分S2S2=V2*K2*W2/100收益还总收益确定30客观收益的详细测算过程总费用40费用是否全面、取值依据是否合理7原法土地纯收益确定10土地纯收益的剥离方法和依据土地还原率确定15还原率选取依据地价计算5公式及计算过程小计项目小计V3100方法运用完整性系数K385%—100%考虑以上各项中未能涵盖的减分点该方法所占分值W3(35,30,25,20)得分S3S3=V3*K3*W3/100成本逼近法征地成本20组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否为客观成本土地开发费用20开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用相关税费10组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理利息计算10利息率选择、开发周期的设定、计息期利润计算10利润率选择、依据土地增值收益10增值收益率选择、依据相关修正10年期、区位、还原率等地价计算10公式及计算过程小计项目小计V4100方法运用完整性系数K485%—100%考虑以上各项中未能涵盖的减分点该方法所占分值W4(35,30,25,20)得分S4S4=V4*K4*W4/100市场比较比较实例选取20案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明比较因素选择15是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理、修正系数确定的理由和标准8法因素条件说明及说明表编制5描述各条件是否客观、具体、量化因素条件及系数情况修正体系5010修正是否恰当、相互权重是否合理期日修正体系5年期修正体系5区域因素修正体系20个别因素修正体系10地价计算10公式及计算过程小计项目小计V5100方法运用完整性系数K585%—100%考虑以上各项中未能涵盖的减分点该方法所占分值W4(35,30,25,20)得分S5S5=V5*K5*W5/100总分小计VS1+S2+S3+S4+S5方法选择合理性系数X85%—100%方法选择是否恰当、合理，理由是否充分合计SS=V*X9附件2：评估报告审查要点格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。一、估价报告形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。(1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的；(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。(1)估价方法存在严重技术性错误的；(2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；(3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；(4)会审会认为的其他问题。三、各等级报告评审标准1、一等报告(大于等于90分)的质量要求一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对10象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。2、二等报告(80一90分)的质量要求二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。3、三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。4、四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。5、对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：(1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。11(2)估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。(4)修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。(5)估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。(6)影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。(7)其他问题。四、报告评分细则(一)土地估价报告(5分)第一部分摘要(1分)审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。第二部分估价对象界定(1分)审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。第三部分土地估价结果及其使用(1分)审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。第四部分附件(2分)审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。(二)土地估价技术报告(90分)12第一部分总述(12分)审查要点：一、估价目的(1分)(1)谁委托估价，为什么估价；(2)估价结果应用方向。二、估价依据(3分)(1)估价依据是否全面；(2)估价依据是否考虑了最新政策调整；(3)估价依据是否具有针对性。三、地价定义(4分)(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)(2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1．5分)(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)(4)估价期日。(0．5分)四、估价结果(1分)．土地单价、总地价、总地价大写、币种等。五、需要特殊说明的事项(3分)(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；(0．5分)(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明；(1分)(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；(1分)(4)其他需要特殊说明的问题。(0．5分)第二部分估价对象描述及地价影响因素分析(14分)13一、估价对象描述(6分)。(1)土地登记状况(2分)估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)(2)土地权利状况(3分)