二手房交易法律培训

法律培训大纲一、签约的注意事项1、格式合同（条款）2、特别约定（补充内容）3、格式合同的书写部分4、合同应著名当事人地址二、按揭贷款方式的二手房交易1、特点2、风险3、风险防范约定三、履约管理1、履约证据A、交接凭证B、变更C、送达2、履约档案管理A、合同附件管理B、履约证据四、二手房交易法律知识1、合同法2、关于房屋交易的法律法规五、签约资料的准备1、看楼纸的法律效力2、委托书的法律效力3、身份证明4、产权证明5、签字人的身份6、款项的纠纷7、手续办理过程拖延8、佣金确认书的纠纷六、违约案件的处理流程1、分行主管进行沟通2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部3、行政部发送知会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应6、根据客户反应来决定是否需要仲裁7、将资料递交到仲裁委来仲裁第一章看房确认书的法律效力案例一：买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《看房确认书》追佣？简要案情：买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《《看房确认书》追佣？简单案情：买方签署《看房确认书》后私下与业主成交。分行咨询：能否凭此《看房确认书》追佣？律师意见：1、未签署三方约，未成立真正的买卖关系，不建议凭《看房确认书》追佣2、只可追必要的支出费用，如车费、电话费等，但要举证。点评：1、《看房确认书》主要是确认中介方曾带客户看房的证明，可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准，根据《中华人民共和国》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”所以不建议只凭《看房确认书》来追佣。2、《看房确认书》中的每一项内容都必须填写完整及真实，再由买方由正楷字签署。3、业务员带客户看房时，要提高警觉性，买卖双方哪边人少就跟哪边，提防相互留资料。4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”，如：某某先生/小姐，等会看楼的时候，好不好您都不要表现出来，下楼后再跟我说，如果你表现出来的话，业主会抓住你的心理，那时我就很难帮你谈价钱，争取好的价格了等等。5、下了楼尽量送客户出小区甚至是上车，避免客户回头撩业主。第二章委托书的法律效力第三章签约人身份纠纷案件一：户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？简要案情：分行有一交易已处于签约阶段，但由于业主的身份证遗失，询问是否能以业主的户口簿作为签约的身份证明？如日后产生纠纷，能否以户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？律师意见：户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，如产生纠纷可以户口簿复印件作为申请仲裁的身份资料。点评：即使户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，但由于户口簿是没有相片的，因此无法100%证明持证人就是真正的业主本人。所以，如遇到业主的身份证遗失时，最好要求业主除了出示户口簿外，还要同时出示其他带有相片的有效身份资料，如护照、结婚证、内地居民港澳通行证、驾驶执照或老人证等，以确保万无一失。在身份证遗失后，客户可以即时向公安局申请补办，公安局会即时出具一份回执，客户可凭回执证明身份证丢失。客户亦可向公安局申请办理一张临时身份证（需另外支付费用），公安局在受理后两日内即可办出一张临时身份证，可暂代身份证明使用。案件二：在真正业主未签三方约前，其亲戚已代签并已同我司签具结书与保证书。该合约是否有效？答：该合约须经业主本人的追认才生效。受托人保证自己拥有代理权是不被承认的，必须由委托人证明受托人具有代理权才有效。第四章产权证明的纠纷业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？简要案情：买卖双方在分行协助下签署了《房屋买卖合约》。由于签约当天为星期天，分行未能即时就该物业的产权情况进行查册。分行于次日查册后发现，该物业已被查封。向业主了解得知，该物业曾因经济纠纷被法院查封，但业主早已偿清债务，只是债权人没有到房管局办理有关涂销查封登记手续。现时买家得知情况后，以此为由要求取消合约。分行咨询：买家的主张是否成立？律师意见：1、由于签约当天为星期天，我司无法就该物业的产权情况进行查册。但我司已于次日补回，故我司已履行了中介方应尽的义务。2、若然买家强烈要求取消合约，我司只能配合。因为业主在签署合约时，未能确保该物业的产权状况可以办理交易过户手续。点评：交易前一定要了解物业的产权情况，否则前功尽废。案件二：如果在业主未取得房产证时过定给业主，中介方是否违规？买方可否对中介方提出起诉？答：新政后，业主未取得房产证前该物业是不能转让的，不建议中介方在合约效力待定的情况下过定给业主。以不能转让的物业所签定的合约根本性无效，且中介方应当具有这方面的专业知识，故中介方不可推卸责任案件三：有一物业，预契，正在确大权，暂未过户。已过首期，并已交付使用。买方已进行装修，期间新业主接到一装修公司上门追讨原业主装修费8万元。注：三方约及附加协议原业主均保证该物业无其他债务纠纷，如有则原业主会承担相应之法律及赔偿责任。该装修公司是否有可能要求法院对该物业进行查封？答：由于该物业尚未过户到买方名下，即仍为原业主的物业，如原业主未能清偿装修公司的债务，则装修公司可以申请对该物业进行查封。案件四：业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？答：需要。由于婚后一直用夫妻共同财产供楼，因此婚后供楼部分属于共同财产。案件五：A与B的夫妻共有财产，A已故。则B出售该物业时是否需要有继承权的子女的书面同意？答：首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承，则B拥有50％的份额，另外50％的份额由B与其子女平分。B出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。简要案情：业主已收取定金及首期楼款，物业的房产证已交由分行保管（已开出收款收据），且将该物业交付给买家使用。在准备递件期间，业主以在合法的范围内保护自身权益为由，要求我司退还房产证直至递件当天。分行咨询：1、可否退还房产证给业主？律师意见：1、如对方强烈要求退件，则只能退还。但一定要寄发《知会函》告知业主，若出现违约行为，将要承担相应的承认。2、该物业在今后的交易过程中，对于要求业主配合进行的工作，分行必须提前寄发《知会函》告知业主，以免业主以我司未尽知告义务而拒绝履行合约。案件六：A与B的夫妻共有财产，A已故。则B出售该物业时是否需要有继承权的子女的书面同意？答：首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承，则B拥有50％的份额，另外50％的份额由B与其子女平分。B出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。第六章佣金确认书案件一：业主未签佣金确认延迟签约，客户要求退诚意金。简要案情：买方签署承诺书及支付了诚意金2000元（在我司保管），约定5月16日前交易，但业主没有签署承诺书，现买方拖延签约，业主已通过我司于4月30日与另一买家成交。买方要求退回2000元，并抢回承诺书。律师意见：建议退诚意金，原因：1、业主未签承诺书；2、业主在交易期间内已另行出售该物业；3、诚意金不是定金；关于撕毁承诺书一事，如给我司或他人带来损失，可要求赔偿。点评：在签署承诺书时，交易日期一栏，要列明清晰的日期，例如：“须于×年×月×日或之前签署《房屋买卖合约》。”有时间约束，买家便无法拖延。切勿留空或只填写“双方协商”或“待定”等字眼，以造成日后执行合约的障碍。案例二：买卖双方均签署条款对应一致的《承诺书》，能否追佣？答：未成立真正的买卖关系，没有收取佣金的依据。案例三：如果买卖双方都签了承诺书，过了定金，后来买方违约，中介方可否收到佣金？答：中介方收佣的依据是促成买卖双方成功交易过户。案例五：买卖双方已签署承诺书，签三方约前反悔。简要案情：买卖双方已签署《承诺书》，买方向我司支付诚意金5000元。签署三方买卖合约前业主反悔，打算将物业售予第三人。我司已将买方所支付的诚意金5000元退回给买方，但买方要求业主赔偿违约金5000元。分行询问：买方的主张能否得到支持？律师意见：1.本案中三方买卖合约关系尚未成立，买方以其单方签署的《承诺书》为依据要求卖方承担违约责任，其主张难以得到支持。2.由于买卖关系尚未成立，经纪方追究卖方的违约责任或追取佣金，也缺乏足够的依据。点评:单凭买、卖方签署的《承诺书》，就过订给卖方，此时，任一方提出停止交易时，《承诺书》只是买、卖方向我司单方表示的一个购买或出售的意愿，买卖关系及我司的居间服务关系都未成就，我司不能追讨相应的违约金，卖方亦不能以此没收买方的订金。案件六：三方约上未注明佣金确认与原佣金确认有冲突。简要案情：4月12日业主签署《服务收费确认书》，承诺向我司支付30000元中介服务费及咨询费，并约定该款项包括是次交易所产生的一切费用。4月13日与我司及买方签署了《房屋买卖合约》，但合约中的中介服务费收费栏为空白。交易过户手续完成后，业主发现是次交易所产生的税费只有550元，现要求退还剩余的款项。分行咨询：卖方可否要求我司退还剩余的款项？律师意见：1、《房屋买卖合约》的中介服务费收费栏是空白的，则三方均没有约定中介服务费。2、《房屋买卖合约》的签署期为4月13日，但《服务收费确认书》的签署日期却为4月12日，故该确认书已被三方合约所取代，则我司不能再凭此确认书向业主收取佣金。3、物价局对中介服务费及咨询费的收取均有明确的规定，故律师建议根据相关规定收取中介服务费及咨询费，退还多出部分。点评：1、三方约中的中介服务费收费栏不能为空白的，若有特殊约定可约定为“详见《服务收费确认书》”并附一份清晰的确认书，但本案中就中介服务费一事，在三方约中无清晰表述。无法以三方约中的条款去约束卖方支付中介服务费。2、《服务收费确认书》是若作为三方约的附件时，附件的签署时间应和三方约的签署时间应是一致的，并于三方约中的其他事项一栏说明另附附件一份，编号：××××××,以示该《房屋买卖合约》与《服务收费确认书》是一个不可分割的整体，我司才可凭此确认书向业主收取佣金。3、收取的佣金若存在超标时，超标部分的佣金买、卖方可以奖励形式支付，并要求买、卖方签署《奖励函》等进行确认。第七章手续办理过程拖延案例一：业主拒绝交房简要案情：业主通过我司与买方签订三方约，约定按揭付款的方式。现已完成交易过户，银行已将楼价余款发放给业主，但业主拒绝按照合约约定的交楼时间（银行发出同意贷款通知书的45个工作日）将该物业交付给买方使用。分行协商未果，要求发函催促业主按时交楼，我部协助发函后，业主拒绝签收《知会函》。其后，买方向我司投诉，并发《声明书》给我司，认为我司负有“组织按期交房”的责任，并表示将会强行收楼。问题：1.业主不履行合约约定的交楼义务，责任谁负？2.业主迟延交楼，买家可否强行收楼？律师意见：1、关于业主迟延交楼的问题，应由买卖双方自行协商解决，买方可向业主提出仲裁。我司无须承担法律责任，根据合约约定，履行交楼义务的责任在业主，不在我司。2、如业主迟延交楼，买方可要求业主承担赔偿损失的责任。我司对买方能否强行收楼不应表示任何意见，中介方应站在一个中立的立场。点评：1、在签合约时，分行仅收取了业主¥500元的交楼保证金，应尽量要求业主缴交大额的“交楼保证金”，以约束业主按时交楼的力度。2、Sales应以积极的态度跟进买卖交易的售后服务工作。(如:水电煤过户、交楼的交接工作等)3、遇到业主正在办离婚案的交易时，楼款交收、交楼时间、交楼状况等事项应加倍谨慎沟通处理。案例二：未查档造成的合约取消是否可以收取中介服务费？简要案情：业主与买家签署《房屋买卖合约》，业主收取了首期楼款及向我司支付了部分中介服务费。我司根据合约约定办理递件手续，房管局受理后，最终因该物业为军产而退件。现时买家要求取消合约并取回已支付的楼款。但业主却要求我司一定要退还已收取的中介服务费后，才同意取消合约及退还楼款。分行咨询：业主的主张是