2014年上半年长沙房地产市场总结及展望(数...

2014年上半年长沙房地产市场总结及展望2014年7月3、2014年下半年市场展望2、房地产市场行情分析目录1、宏观背景解析1宏观背景解析经济形势政策形势宏观环境总结经济形势政策形势宏观环境总结2013年1月-2014年5月全国固定资产投资完成额累计值走势21.220.920.620.420.120.120.320.220.119.919.617.917.617.317.20500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月0510152025固定资产投资完成额-累计值/亿元固定资产投资完成额-累计增长/%2013年1月-2014年5月全国房地产开发投资额累计值走势22.820.221.120.620.320.519.319.719.219.519.819.316.816.414.701000020000300004000050000600007000080000900001000002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月0510152025房地产开发投资额-累计值/亿元房地产开发投资额-累计增长/%投资增速稳中有降2014年1-5月全国固定资产投资完成额累计值为153716.49亿元，增速为17.2%，相比去年同期累计投资额增长了22505.84亿元，增速下滑3.2个百分点。2014年1-5月全国房地产开发投资额累计值为30738.58亿元，相比去年同期增长了3940.61亿元，增速为14.7%，同比下降5.9个百分点。可以看出，受到经济下滑的冲击，我国投资增长稍有乏力2013年1月-2014年5月全国房屋施工面积累计值走势15.316.81716.816.515.71513.813.31617.214.610.88.38.402000004000006000008000001000000120000014000002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月02468101214161820房屋施工面积-累计值/万平米房屋施工面积-累计增长/%2013年1月-2014年5月全国房屋竣工面积累计值走势19.64.85.65.68.71012.311.48.87.65-5.6-326.20500001000001500002000002500003000002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月-10-50510152025房屋竣工面积-累计值/万平米房屋竣工面积-累计增长/%房屋施工面积累计值增速放缓，竣工面积累计值增速小幅上升2014年1-5月全国房屋施工面积累计值为895604.99亿元，增速为8.4%，相比去年同期累计投资额增长了69191.23亿元，增速下滑8.4个百分点。2014年1-5月全国房竣工面积累计值为57026.51亿元，相比去年同期增长了3318.53亿元，增速为6.2%，同比上升0.6个百分点。一方面是施工面积增速的下滑，另一方面是竣工面积的增速的上升，反映了当前房地产市场下较去年有明显的下行，新开工项目少。2013年1月-2014年5月全国社会消费品零售总额走势12.612.812.913.313.213.413.313.313.713.612.211.912.505000100001500020000250002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月1111.51212.51313.514社会消费品零售总额-当期值/亿元社会消费品零售总额-同比增长/%2013年1月-2014年5月全国进出口总额走势26.7112.115.70.4-27.87.13.36.59.36.210.3-4.8-90.830500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000004000000004500000002013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月-15-10-5051015202530进出口总值-当期值/千美元进出口总值-同比增长/%出口及消费端基本稳定2014年1-5月全国社会消费品零售总额为60751.6亿元，同比增长12.23%，从单月增速上看，相较于去年同期增速有小幅回落，但整体相对稳定。2014年1-5月全国进出口总额值为1679766442千美元，相比去年同期增长了0.26%。从单月增长速度来看，增速同比有较大幅度的下降，但去年1-4月份大量套利资金通过贸易渠道流入中国，使其增长率偏高，提出这部分因素，2014年1-5月中国进出口增速基本与世界经济和国际贸易增速吻合。经济形势政策形势宏观环境总结中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想2014年上半年，1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。明确三个1亿人工作任务慎重稳妥推进农村土地制度改革试点坚持税收法定原则，加快推进不动产登记和房地产税立法，做好房地产税立法相关工作利率市场化全面放开推进金融改革加速创新政策性住房投融资机制和工具托底民生，分类、分城施策，抑制投机投资性需求有序推进农业转移人口市民化优化城镇化布局和形态提高城市可持续发展能力推动城乡发展一体化创改革完善城镇化发展体制机制加快转变政府职能着力推进财税金融价格改革，推进房地产税立法工作深化国有企业、科技体制等改革深化户籍、土地等体制改革研究提出城市规模标准，实行“多规合一”以开放促进改革推进关系民生改善的各项体制改革。完善住房保障机制，促进市场健康发展政府工作报告新型城镇化规划（2014-2020）深化经济体制改革重点任务房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导中央注重制度建设，由此确立了“双向调控”指导思想。中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国两会召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，原则是“以人为本”。5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议‘分类指导’的思想，由各地自行‘双向调控’。人落户城乡统筹可持续发展城镇布局可以看出，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、价格等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。部分城市政策微调，是今年上半年楼市另一大特点多地支持自住需求前提下调整公积金政策。上半年部分省市对公积金政策做出调整。昆明、青岛、重庆、广州等城市出台公积金收紧政策。其中昆明、青岛通过提高二套房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆则实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了其比例。广州通过暂停发放第三套以上公积金贷款政策以抑制投资性需求。而与此同时，广东、山西、武汉、北京、上海、扬州、铜陵等省市则通过扩大公积金存缴范围及用途、降低交易门槛和费用方式等手段有限度地放松公积金政策，且受益对象仅限于首次或首改刚需人群，以刺激刚需的方式，促进房地产市场平稳健康发展。地方政策现微调，调控政策因地制宜2014年上半年部分城市调控政策调整及表态日期城市关键内容3月11日南京“宁七条”：重点加大中小套型供应，区县、项目价格监管加强4月16日上海上海政府部门将继续严格执行调控政策，绝对丝毫不会放松4月17日天津5月31日起停止办理蓝印户口，停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口4月22日杭州建议建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门4月24日重庆农村居民以及“农转城”人员购买建筑面积90平方米以下普通住房免征契税的优惠政策从2014年5月1日起停止执行4月25日南宁广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房5月1日无锡将购房落户门槛由70平米降低至60平米5月4日成都将购房入户门槛由原来的70平方米以上提高至90平方米以上5月5日铜陵从税费补贴（唯一普通商品住房1%契税补贴）、公积金等多方面刺激5月6日北京个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域，且贷款发放金额上限由原来部分银行的500万下调至100万元，期限为10年以内5月13日广州针对此前广州南沙将对港澳居民放开购买住宅限制的传闻，广州仍然没有政策调整，南沙暂未有任何对“限购令”松绑的探讨5月20日宣城从税费补贴（唯一普通住房所缴契税超过1%，非普通住房超过2%，全额补贴）、公积金等多方面刺激5月23日杭州如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将限制网签，需重新申报备案5月28日广州、深圳、珠海、佛山四个限购城市短期内暂不出台楼市分类调控政策6月1日海口6月1日起在海口市购买单套120平米以上的本省籍购房人，可在该市申请落户6月8日沈阳“取消限购”消息隔天被否认6月16日昆明针对昆明网签已经不需要查档号，楼市限购已经取消传言，昆明表示没有取消限购，目前只是进行系统升级，房产查档方式由开发商代查6月26日呼和浩特发布《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，明确“产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋建立多层次需求的住房供应体系北京北京市住建委日前宣布，北京已正式启动住房保障立法工作，将界定住房保障对象、方式和标准，稳定社会预期，促进住房保障工作制度化运行。广州广州市长在两会上发言称，今年已确定在狮岭、新塘等5个地方试点建设来穗技能人才保障房，受惠人群将达10万人以上。福州福州市出台《关于在公开出让住宅用地中配建公共租赁住房的实施意见的通知》，要求一般情况下公开出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁住房；旧屋区改造项目，扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公共租赁住房。南宁南宁政府举行《南宁市经济适用住房管理办法(论证稿)》论证会，提出购房人对经济适用住房拥有有限产权，只能用于自住，不得上市交易、闲置、出借及擅自改变住房用途。东莞东莞发布《东莞市公租房管理办法》，规定公租房租金标准由东莞市物价局会同市住建局、市财政局按照规则制定，并向社会公布。保障房建设正步入法制化阶段，在建设的同时也注重监管。各地纷纷从立法、增加供应渠道等方面加速推进保障房建设工作根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，从2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。财政部印发《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。随后北京、山东、河北等地陆续出台相关细则，落实并轨事宜。2014年两会提出，要增加中小套型商品房和共有产权住房供应。今年以来，住建部多个调研小组往安徽、贵州、江苏等多地调研地方住房保障和供应体系构成，其中共有