35装修房工程管理

分析及解决途径问题原因办法目录：《装修房工程管理解决方案》《装修房工程管理现状分析》《装修房工程管理的部门配合》《装修房项目工程管理实施解析》装修房工程管理现状分析2010.112.政府的监管及政策走向一.装修房工程管理的困境1999年2002年2008年2009年国办发[1999]72号《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》建住房[2002]190号《商品住宅装修一次到位实施细则》建质[2008]133号《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》沪建交联〔2009〕1355号《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》沪住产[2002]168号《上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》1.客户的关注点2.政府的监管及政策走向《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）节选：确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任；住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期；装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。一.装修房工程管理的困境一.装修房工程管理的困境3.对房地产企业装修房项目投诉层出不穷华南某项目投诉；西北某项目投诉；华东某项目投诉；关于我们项目的思考；二.装修房工程管理现状1.合作资源影响因素装修总包批量装修经验不足，组织协调能力较差，客户质量意识不强；土建总包土建施工质量较差；监理公司无批量装修监理经验，监管不到位；甲方分包、甲供材料单位配合意识较差。二.装修房工程管理现状2.开发商内部影响因素开发商内部影响因素是决定性的影响因素；公司管理层面：装修房开发管理标准流程体系未建立，相关工作内容及成果标准未明确；工程管理层面：装修房工程管理管控体系未建立。装修房工程管理解决方案2010.11目录第一节装修房整体解决方案第二节装修房工程管理解决方案一.装修房整体解决方案管理体系工作模块目的模块成果清单全装修产品研发体系1.研发流程模块明确产品研发流程、各部门工作职责以及成果标准。《全装修产品研发流程》……2.调研模块《全装修政策研究报告》《竞品楼盘及标杆企业研究报告》《工业化装修研究报告》《韩国、日本、香港等精装修项目研究报告》……3.基础研究模块《客户需求研究报告》《全装修产品设计任务书》《产品模型测试报告》……4.装修标准分级体系模块《A、B、C级别产品设计标准手册》（如1800元、1200元、800元/m2)《分级体系推广细则》……5.标准户型模块《标准户型手册》……一.装修房整体解决方案管理体系工作模块目的模块成果清单全装修产品实现体系1.全装修产品项目管理模块《全装修房项目管理流程》《全装修房项目关键成果标准》……2.全装修设计管理模块3.全装修采购管理模块4.全装修工程管理模块5.全装修销售管理模块6.全装修交付及客服管理模块二.装修房工程管理解决方案1.学习标杆案例：某标杆企业的标杆。我们的标杆？ASK2.装修房工作推进组客服物业成本销售工程装修房工作组采购设计二.装修房工程管理解决方案案例：某标杆企业装修房推进工作小组构成及职责集团总部区域/一线公司集团管理层集团部门负责人设组长一名执行秘书一名区域/一线高层管理者工程、采购、成本、设计、营销骨干人员执行秘书一名二.装修房工程管理解决方案3.绩效管理装修房二.装修房工程管理解决方案4.人员培养骨干培养；实践中成长；经验传承；培养部门配合和客户导向意识。二.装修房工程管理解决方案5.注重部门配合；6.装修房工程管理实施。装修房工程管理的部门配合2010.11目录第一节设计配合第二节采购配合第三节销售配合一.装修房工程管理之设计配合一级子模块二级子模块目的模块成果清单全装修设计管理体系全装修设计供方管理模块《全装修房设计标准合同》《全装修房设计单位单位考察评估表》……全装修设计实施模块《全装修房设计管理流程》《全装修房设计标准体系实施作业指引》……全装修设计质量控制管理模块《全装修房设计图纸审图要点》（对应各专业审核表格）《全装修房设计缺陷预防表（案例）》（对应不同区域)……一.装修房工程管理之设计配合1.装修设计提前介入案例：某项目装修设计变更案例2.减少户型数量和方案设计管理流程3.标准化的图纸管理1.设计缺陷的预防措施消灭本位主义，提供专业意见，主动性工作，培养客户意识；《设计缺陷手册》的缺陷和傻瓜式的《设计缺陷预防表》。一.装修房工程管理之设计配合设计缺陷预防2.设计缺陷产生原因分析装修设计没有考虑批量装修特点；装修设计没有考虑使用环境；设计细节考虑不清；2.设计缺陷分析常见设计缺陷分析；橱柜常见问题；开关插座常见问题；一.装修房工程管理之设计配合设计缺陷预防分体空调安装常见问题；其它案例。一级子模块二级子模块目的模块成果清单全装修采购管理体系模块全装修成本管理模块《全装修房目标成本控制作业指引》《全装修房总包标准清单格式》《全装修房总包施工成本参考清单》……全装修供方管理体系模块《全装修部品供应商名录》《全装修部品供应商评估管理办法》……全装修标准合同管理体系模块《全装修房总包标准合同》《橱柜、浴室柜、收纳系统、挂墙系统、木地板、大理石、墙地砖、厨房电器、新风系统、中央空调、分体空调、开关插座、室内木门、入户木门、钢质门、装甲门、洁具、龙头、五金件、灯具、乳胶漆、淋浴屏标准合同》……全装修采购实施模块《全装修房部品战略采购操作指引》《全装修房总包采购操作指引》《全装修房项目部品采购操作指引》……二.装修房工程管理之采购配合1.工程在采购中的工作内容技术质量要求的编写；合同的编写；供方资源的考察和评估；供方考察要特别关注批量施工和售后服务能力。二.装修房工程管理之采购配合2.装修房总包采购资源整合案例：某装修房项目甲供或甲方分包项目有：乳胶漆、马赛克、室内石材、公共区域石材、洁具和五金配件、开关面板、实木复合地板、进户门、淋浴屏、橱柜和浴柜、抽油烟机、热水器、燃气灶和空调等。讨论：是否一切材料都要甲供，一切分包都要甲方分包？能否通过采购的过程进行资源整合？二.装修房工程管理之采购配合2.装修房总包采购总包资源分析装修房总包资源分类；传统家装和公装公司的转型；装修房总包资源现状；土建总包和专业装修公司施工优缺点分析；我们装修房总包培养的方向。二.装修房工程管理之采购配合3.装修房总包采购合同清单的编制装修房总包招标标准化清单；清单的准确性和全面性；采购时间的安排。二.装修房工程管理之采购配合3.装修房总包采购合同清单的编制将各项管理制度要求加入合同；明确总包管理责任和明确奖罚机制；制定装修房标准合同版本。对基本装修成本的了解二.装修房工程管理之采购配合4.装修房部品采购橱柜采购国内橱柜行业状况分析；采购办法；招标参考清单；招标参考技术要求。二.装修房工程管理之采购配合4.装修房部品采购墙地砖采购国内墙地砖行业状况；采购办法；招标参考清单。二.装修房工程管理之采购配合4.装修房部品采购石材采购石材加工行业分析；石材报价的价格组成；石材招标注意事项；复合石材的使用。二.装修房工程管理之采购配合一级子模块二级子模块目的模块成果清单全装修销售管理体系模块全装修销售风险防范模块《全装修房交楼标准编制管理办法》《全装修房合同附图编制管理办法》《全装修房培训讲义标准版本》《全装修房产品使用说明书》《全装修房产品宣传手册》《客户个性化要求处理及变更审批流程》……全装修样板房管理模块《全装修样板房管理作业指引》《全装修样板房风险评估作业指引》……全装修样板房软装设计模块《软装饰采购管理办法》《软装饰采购标准合同》《软装饰设计标准》……三.装修房工程管理之销售配合1.装修房销售风险的防范交楼标准的编制和审核；合同附图的编制和审核；交付时间的约定；委托装修协议和附送面积的装修约定；销售过程中设计变更的处理。三.装修房工程管理之销售配合1.装修房销售风险的防范个性化要求的处理个性化要求的分类；个性化要求处理原则；三.装修房工程管理之销售配合2.样板房管理样板房的分类模板样板房和实体样板房；装修展示样板房和装修交付样板房；工法样板房；样板房的施工样板房施工管理的归属和施工工期安排；样板房的验收和风险评估；样板房维护机制的建立。三.装修房工程管理之销售配合装修房项目工程管理实施2010.11装修房工程管理工作清单一级子模块二级子模块目的模块成果清单全装修工程管理体系模块全装修工程管理策划模块《XX项目工程管理指导书》……全装修工程管理过程控制模块《全装修房材料管理制度》《全装修房文明施工管理制度》《全装修房技术交底作业指引》《全装修房工期管理作业指引》《全装修房工序管理作业指引》《全装修房成品保护制度》《全装修房房屋交接作业指引》《毛坯房房移交管理细则》《全装修房分户验收制度》《全装修房屋验收标准》《全装修工程资料管理作业指引》《全装修样板先行管理制度》……全装修工程管理技术质量研究及经验传承。《橱柜、浴室柜、收纳系统、挂墙系统、木地板、大理石、墙地砖、厨房电器、新风系统、中央空调、分体空调、开关插座、室内木门、入户木门、钢质门、装甲门、洁具、龙头、五金件、灯具、乳胶漆、淋浴屏等技术质量要求》《全装修空气污染防治办法》《全装修房质量问题分析及预防措施》《XX项目全装修施工总结》《全装修施工缺陷案例库》……装修房工程管理工作清单一级子模块二级子模块目的模块成果清单全装修交付及客户服务模块全装修产品交付管理模块制定并完善交付验收标准、交付流程、交付方案以及相关交付文件的编制等，减少交付风险。《全装修房物业交付条件》《全装修房清洁交付标准》《全装修房交付安排计划书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《全装修房交付流程》《XX项目集中交付总结》《全装修房业主开放日实施作业指引》《全装修房应急维修作业指引》……全装修产品保修管理模块制定和完善全装修保修服务流程，明确相关单位保修服务要求，提升维修成功率。《全装修房保修管理程序文件》各分包单位标准版本的《工程质量保修协议书》……全装修产品售后服务管理模块《全装修房客户满意度调查》《XX项目客户满意度提升办法》《全装修房客户服务关怀活动作业指引》《全装修房客户回访作业指引》《___项目客户___个月回访记录》……目录第一节装修房工程管理全流程解析第二节装修房常见质量问题分析前期准备验收交付批量施工房屋移交分户验收分户验收集中交付集中交付保修安排保修安排客户服务客户服务房屋移交房屋移交工序管理工序管理材料管理材料管理资料管理资料管理成品保护成品保护文明施工文明施工质量管理质量管理集中加工集中加工样板引路样板引路工期制定工期制定图纸深化图纸深化质量策划质量策划技术交底技术交底一.装修房工程管理全流程解析一.装修房工程管理全流程解析前期准备1.样板引路：明确材料样板、户型样板、施工样板的封样过程及施工要求。材料样板：对工程所涉及的瓷砖、木地板、石材等装修材料进行封样，分采购封样和供货封样两部分。参加人员：设计和工程管理人员。户型样板在砌筑抹灰大批量施工前先施工一户，对其空间尺寸、水电管线位置等进行确认，作为大批量施工的样板；在大批量砌筑施工前完成空间尺寸确认，在大批量抹灰前完成水电管线位置确认；参加人员：设计、工程管理、客服或物业人员、监理和相关施工单位。一.装修房工程管理全流程解析前期准备施工样板在批量装修施工前，先进行施工样板房的施工，对装修效果和质量验收标准进行确认，作为大批量施工的标准；同时检验施工单位施工水平和管理水平，避免系统性错误；参加人员：设计、工程管理、客服或物业人员、监理和相关施工单位。一.