35《房地产项目管理》课程设计20

山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计山东建筑大学课程设计成果报告题目：建大花园三期项目管理规划课程：房地产项目管理院（部）：管理工程学院专业：房地产经营管理班级：学生姓名：学号：指导教师：完成日期：考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计一、项目概况........................................................................................................................1（一）项目简介....................................................................................................................1（二)项目价格定位...............................................................................................................2（三）项目开发周期............................................................................................................3（四）项目销售计划及收入................................................................................................3（五）市场分析....................................................................................................................3二、项目的开发管理流程..................................................................................................4（一）项目立项阶段............................................................................................................4（二）项目前期准备阶段....................................................................................................5（三）项目建设阶段............................................................................................................6（四）项目销售及售后服务阶段......................................................错误！未定义书签。三、项目开发管理组织模式................................................................................................8(一）项目组织架构...........................................................................................................8（二）项目实施工作流程..................................................................................................9四、项目的结构分解与结构分解图..................................................................................11五、项目管理目标..............................................................................................................12（一）前期工作进度控制计划..........................................................................................12（二）项目建设进度控制计划..........................................................................................13六、开发经营计划............................................................................................................14（一）销售计划................................................................................................................14（二）开发计划................................................................................................................14（三）收入计划..................................................................................................................16（四）项目投资计划..........................................................................................................16（五）融资计划................................................................................................................18七、控制体系....................................................................................................................19八、项目实施风险控制....................................................................................................20山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计第1页一、项目概况（一）项目简介项目名称：建大花园（1）基本信息地块占地面为51288.1㎡，地势南高北低，规划容积率为3.5，实际容积率为3.76，绿化率为35%。地块住宅楼共12幢，地下建1.5层，面积为76932㎡，其中车库61200㎡，剩余为商业，为15732㎡，配套公建为17550㎡，建筑面积共269982㎡。具体指标见下表：表1-1项目用地指标（2）小区建筑规划现规划南北方向安置三排，由南向北楼的个数分别为5、3、4，共12幢。分别为命名为1号楼、2号楼、3号楼…12号楼。其中中间的6号楼为楼王。（见小区简略规划图）景观方面以小区楼王南北两侧的绿化和雕塑为主线，配以大面积的绿地和特色植物；开放式的街角，各种休闲娱乐运动设施，雕塑小品。地块规划用途住宅容积率3.76总用地面积51288.1㎡建筑密度10%绿地率35%建筑高度90m土地使用年限70年车位要求1:0.8一、表1-2规划建设指标总建筑面积269982㎡其中：住宅175500㎡商业15732㎡车库61200㎡配套公建17550㎡（占地上建筑面积10%）山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计第2页小区楼座位置图（二)项目价格定位二、根据对济南的类似住宅价格的分析，加之对建大花园所处区位相似住宅的分析，通过市场比较法来粗略的估计本项目的价格。三、得出结论如下：四、1、项目可实现均价7568元/㎡。五、栋系数与均价表1-3楼号栋系数栋低均价（元/㎡）1、2、3、40.9471145、71.04787161.0881738、9、10、11、121.01676892、相同楼座内部定价本案规定同一单元中最靠东的住户每平方米增加30元，最靠西的住户，每平方米增加10元，中间的住户按楼层算得的价格定价。山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计第3页（三）项目开发周期本项目计划分两期开发，总工期为1070天，具体为：一期：2013年2月10号至2014年7月15日二期：2014年7月30日至2015年12月21日（四）项目销售计划及收入1、一期开发产品为8、9、10、11、12号楼，第一次开盘时间为2013年7月30日。2、二期开发产品为1至7号楼，开盘时间为2014年11月1日。3、销售收入估算：7568*175500+11000*15732+100000*1360=16亿注：7568为估计住宅价格；11000为估计商铺价格；100000为一个车位的价格。（五）市场分析1．客户市场分析根据对于济南2012年一年的住宅类市场的分析，本项目所处的历下区的住宅需求比较大，并且周边的房地产项目比较多，项目区位形象已经深入人心，周边配套比较完善。客户群比较充足经前期市场研究，开发的产品的主力客户为注重教育的老师以及邻近的科技园的白领，开发完成后市场前景好。2．工程客户分析本项目是中档住宅类高层，框架剪力墙结构，施工工艺比较简单，并且设计风格为简约中式，工程市场上比较常见。所以从方案设计、工程施工以及绿化等在现在的工程市场上都是可行的。3．策划公司的选择（1）可研和方案设计阶段因为本项目比较小，所以不具备前期可研和方案设计的人员，因此要把此任务外包。可研和方案设计涉及两个问题，为了使项目达到最好的效果，可研和方案设计各找一家擅长的单位。（2）营销策划阶段项目最后的销售情况是开发是否成功的关键，因此要特别重视。根据对济南营销策划公司的调查，选取两个公司来做营销策划阶段的工作。策划比较强势的公司来做策划阶段，营销比较强势的公司来做营销。山东建筑大学《房地产项目管理》课程设计第4页二、项目的开发管理流程（一）项目立项阶段六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六、首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报