房地产期中测试

一、单项选择题1.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（C）。A.±5%B.±10%C.±20%D.±30%2.成本控制的重点阶段是（B）A.投资决策阶段B.设计阶段C.施工阶段D.竣工验收阶段土地使用权的转让类型出售交换赠与出让的类型，协议招标挂牌拍卖3.（D）哪项不属于我国房地产市场按照功能划分的种类。A.房地产市场B.土地市场C.别墅市场D.房地产金融市场4.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为C)万台.Q=0.8*110+0.2*100=108A.102B.120C.108D.885.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（A）。A.3个以上B.5-10个之间C.5个以上D.3-10个之间6.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（D）A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险7.进度计划管理通常采用横道图和（B）A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图8.招投标过程中，投标人资格审查之后的工作是（B）A.招标工程交底及答疑B.开标、评标和定标C.确定招标方式D.编制招标工程标底9.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（A）A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.市场占有率分析10.房地产投资分析的核心是（A）A.市场分析B.基础数据分析C.财务分析D.不确定性分析11．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（D）A.1000万元B.2000万元Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元12．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让13.招投标过程中，投标人资格审查之后的工作是（B）A.招标工程交底及答疑B.开标、评标和定标C.确定招标方式D.编制招标工程标底14．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为(D）A40年B60年C50年D70年15.(A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A．土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与16．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（C）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让17．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让18．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（A）的合同形式。A单价合同B固定总价合同C成本加酬金合同D分包合同19．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C）。A1000万元B1500万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元20.某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（D）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化21、下列费用中，不属于土地费用的是（D）。A、土地使用权出让金B、城市建设配套费C、拆迁安置补偿费D、基础设施建设费土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费22、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A、获利能力分析B、盈亏平衡分析C、市场状况分析D、定性风险分析23、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（A）。A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（B）阶段。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目的评估和决策25、市场的客体通常是指（C）。A、买家B、卖买C、交易对象D、交易价格二、名词解释房地产开发房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产品的生产和建设的过程房地产开发与经营房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略，并有意识有计划加以实现的经济活动过程土地二级开发是在土地一级开发的的基础上，进行房地产项目建设的行为敏感性分析通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定因素变化的影响程度，从而确定不确定因素对项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策是项目达到预期目标划拨经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将改幅土地交付其使用或将土地使用权无偿交付给土地使用这的行为土地使用权出让国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让资金的行为盈亏平衡点又称保本点，是项目的利润为0时的指标，包括盈亏平衡点销量，盈亏平衡点销售额房地产项目管理在项目施工建设过程中对各项具体工程所进行的计划指挥检查调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络协调等工作物业服务物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务初级收益项目所带来的直接价值次级收益，都某个项目实施所引起或引致的附加价值三、简答题1、简述房地产开发与经营的形式和内容开发的形式与内容：时间不同分初次开发和再次开发，内容不同分为外延式开发和内涵式开发，规模不同分单项开发和综合开发经营的形式和内容：对象的相对差异分地产经营和房产经营，按经营规模方式分专项经营综合经营集团经营和跨国经营。按活动发生的不同过程分房地产开发经营，房地产流通经营和房地产消费及使用经营2、常见的五种房地产企业组织结构，及其内容特点常见的组织结构形式有3钟，简单结构，官僚机构和矩阵结构直线制组织结构———低度部门化，宽管理跨度，职权集中于领导者一人手中优点命令同一责权分明维持成本低，缺点不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能职能制组织结构——在主管人员的领导下，按专业分工将员工组合在同一职能部门的组织设计优点是利用专门化规模化带来了陈本节约，减少了资源浪费缺点由于部门过分分割，部门不了解其他部门的工作只追求各自的职能利益管理者不能了解组织整体的最佳利益直线职能制机构。综合了直线制和职能制建立了具有集中决策的只能部门，同时还设立了具有分散经营的项目部门有点统一指挥和专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率提管理成本高事业部制组织结构——是一种相对独立的部门或事业部组成的组织结构优点强化了决策机制，有利于培养人才，增强内部竞争，缺点活动和资源的重复配置导致陈本上升，效率降低，矩阵型组织结构——一种基于职能部门化和产品部门化的组织结构优点公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员何以很好的交流沟通借助矩阵平台很好的发挥资源作用缺点可能造成混乱，员工缺乏安全感容易引起组织矛盾3、简述房地产项目的开发成本构成本土地费用前期工程费建筑安装工程非市政基础设施费用公共配套设施费用，期间费用及种种税费4、房地产的属性商品属性财产属性投资属性政治属性5、合同管理的主要内容增强合同和索赔意识严格进行合同交底加强合同变更管理，建立合同实施的保证体系补充1房地产开发与经营的特点难度较大风险较大政策性强2房地产市场调研的重要性房地产项目定位的需要，制定正确营销策略的需要，企业健全决策机制的需要企业发展新的市场机会的需要3房地产综合开发是指房地产企业开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发的土地使用权，从事基础设施建设，房屋开发并转让房地产开发项目或销售出租商品房的行为4综合开发项目的类别：商业地产开发项目，住宅地产开发项目工业地产开发项目，自主开发和房地产合作开发