我国房地产行业SWOT分析(1)

我国房地产行业SWOT分析第一节我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。第二节我国房地产业发展的优势分析1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。8.我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅30%,远低于发达国家70%--80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。十五期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。第三节机遇面前应警惕房地产泡沫“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。在房地产业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。而当房价下跌30%至50%，房产就变成了负资产，中小投资人将损失惨重。由于我国加入世贸组织及北京申奥成功所带来的重大发展机遇，市场预期将会有更多商业机会涌现，我国各地城市因此大兴土木。从深圳到北京，有数以亿计平方米的高档公寓和写字楼被投放市场，而同时价格却还在持续上升。2001年我国房地产开工数量增长30%，但价格仍得以上扬6%，这使得我们不得不担心房地产市场有可能出现泡沫现象。1.申奥成功：激情过后应冷静自2001年7月13日北京申奥成功后，各媒体一路猛炒“奥运经济”，对奥运的投资数量也令人咋舌：先是北京市政府发言人说将为奥运投入1800亿元人民币进行建设，接着国家统计局发言人表示将投入2800亿元人民币，还有媒体引官方的话说，要为奥运投入3000亿元，如果不够还可再追加。于是，便有房地产业界人士认为，在这个庞大的建设中，场馆、基础设施、住宅等建设将占有其中的大部分资金，这些建设将带动建材价格的上扬，这种上扬会波及房地产价格。万通集团主席冯仑更是认为，申奥成功，对北京的房地产业是个大利好，高档住房的价格涨到2万元每平方米不成问题，这种预言对很多发展商来说有着很大的诱惑力。当然，奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年一遇的机遇，但是，激情过后更需冷静。仔细地分析一下便不难得出，这种奥运情结太过理想化。首先，这庞大数目的投资并不是一两年就会投入进去，它要分步进行，这样一来平摊到每一年的金额并不大，不会出现短期迅速推动效果。其次，这笔投资虽是大部分用在建设上，却难以使中国建材价格出现大幅上扬的局面。因为中国房地产市场已经沉寂多年，中国的建材企业生产并不饱和，许多企业出现闲置现象。如今建筑材料的需求虽有增加，但只要将企业的闲置生产能力利用起来就可以了，根本不会出现供小于求的紧张局面。再次，在未来6年，政府对房地产会更加严控。建设部曾在2002年7月份发布消息称，要采取有效措施控制商品住宅价格的非正常上涨。所以，一旦房价上涨过快，政府一定会以相关政策和措施进行调整。如果说“奥运经济”有泡沫的话，那么，这个泡沫绝大的因素是由北京的房地产带动起来的。奥运申办成功不久，国家统计局就发布了六月份全国房地产价格方面的数据：全国商品房每平方米平均售价为2304元，比上年同期增长11%，其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比上年同期上涨了25.8%。北京新开工楼盘几乎一天一个。而同一时期，北京城市居民人均收入增幅仅为10%左右。房价的增长远远超过了人均收入的增长。而这恰恰可以给房价无数的下降空间。2.入世：给房地产业泼点冷水在预测中国房地产市场价格大幅上扬的论调中，有一种理由，即入世所带来的影响。对这种说法，我们并不苟同，因为外商进入中国的人数并不多，中国房地产市场的影响主要来源于国内消费者。在入世初期，甚至有可能对房地产市场有不利的影响。市场分析表明，在中国购房者中，以一些垄断行业以及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因为他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军。入世以后，这部分购房主力军有可能受到影响。这是因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。与此同时，随着汽车在家庭的普及，许多原本想在城市买房的人，会选择到郊区买房。这种变化将带动价优景美的城郊房地产开发，拓展房地产市场的供应量，影响到房地产市场的价格。房地产是一种大众化的产品，这类产品不可能全变成贵族产品。所谓的市场竞争，最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低成本、低价格，同时又有高水平服务的战略，才是最有效的市场扩张之路。入世以后，境外实力雄厚的“国际游资”也会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系，即“房产服从于地产”的原则。中国推行的是土地使用权的有偿转让，房产和地产是连在一起的，房产的所有权可以是私人的，但地产的所有权仍是国家的，由于市场的垄断，必定会使房产的出卖、转租脱离土地产权的处理，造成出售房产变成了高价卖地，给中国本来就很脆弱的市场添加“泡沫”的成分。而我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强，决不可盲目乐观。第四节入世带来的机遇和挑战一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析加入WTO，将会扩大房地产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，国内企业在学习竞争